李宇嘉:楼市供给侧结构性改革的“新逻辑”

1评论 2017-12-19 11:09:31 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 上市公司绝密调研报告

截止今年三季度末,考虑到公积金贷款、消费贷款,我国居民总负债达到44万亿,比2014年翻了一倍,居民部门债务率达到55%,债务占居民可支配收入的比重(90%)接近发达国家。不过,由于社保覆盖率不足、“老龄化”和高房价(引致高成本)导致刚性支付增加,我国居民负债率呈触顶之势。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉  

  2017年即将过去,对于楼市来说,即便经历了严厉的调控打压,但商品房销售面积将在2016年历史最高点(16.5亿平米)的基础上,逆势再创历史新高。而且,相比此轮周期回升起点的2014年,今年的商品房销售面积增长了40%。如果从商品房销售面积累计同比由负转正的2015年6月份算起,全国楼市已连续回升两年半的时间。不过,从近期调控政策和金融信贷政策导向看,2018年楼市或许将明显回调。近期,政治局会议将金融“去杠杆”确立为明年“三大攻坚任务”的首位,五部委发布空前严厉的“资管新规”,政治局会议还首次提出控制货币总量。这些都意味着,2017年7月金融工作会议确立的“去杠杆”的各项措施,将在2018年全面“落地”。

  房地产“去杠杆”是重心。截止今年三季度末,考虑到公积金贷款消费贷款,我国居民总负债达到44万亿,比2014年翻了一倍,居民部门债务率达到55%,债务占居民可支配收入的比重(90%)接近发达国家。不过,由于社保覆盖率不足、“老龄化”和高房价(引致高成本)导致刚性支付增加,我国居民负债率呈触顶之势。从2016年四季度开始,房地产“去杠杆”已开始。首先,央行启动房贷规模控制,要求各地新增按揭控制在新增贷款的30%以内。笔者所在的深圳,每月新增按揭控制在80亿以内。截止到今年10月份,居民按揭贷款少增1400亿。同时,针对居民借助消费贷“加杠杆”,近期三部委发文,严控任何形式的场外“加杠杆”。

  目前,表征全社会融资成本的10年期国债利率已突破4%,10年期国开债利率一度突破5%,相比2015年年中上升1个百分点。11月份,首套房贷利率达到5.36%,连续11个月上升,相当于基准利率1.09倍,同比去年11月上升逾20%。利率上升、去杠杆持续,加上管理层在不同场合表达对杠杆风险(“灰犀牛”、“明斯基时刻”等)的担忧,支撑2015年以来楼市繁荣的杠杆动力将持续衰减。十九大后,尽管长效机制和住房制度改革从研究走向“落地”,但罗马城不是一天建成的,楼市调控继续坚持“冒头即打”的做法,且“预警函”式的房价严控触发机制,成为2018年调控新做法,意在压住预期、围堵资金。唯有此,租购才能真正并举。

  由此,调控打压叠加“去杠杆”,2018年的楼市或许会经历大幅度的回调。当然,楼市交投连续2年多快速回升后,惯性回落是必然的。今年以来,商品房销售、新开工、开发投资等指标增速全面回落:商品房销售面积和金额增速以每月2个百分点左右的降幅回落;10月份的新开工面积增速(5.6%)相比年初下降了一半;开发投资尽管保持平稳,但随着土地溢价率回落,2018年也将明显走低。目前,从各大机构年终总结会透漏的信息看,由于低基准利率(当前4.90%的5年期及以上基准利率甚至低于2009年)、低库存,加上经济下行的拐点已显现,明年房贷和调控继续紧缩的空间不大,2018年商品房销售量价尽管会回落,但降幅在10%左右。

  由此看,2018年楼市仍是历史第二或第三好年份。对此,笔者有不同观点。首先,从十九大重新定位社会主要矛盾,以及当前经济运行存在的症结(实体空心、系统性风险、债务风险、转型不彰、内需乏力、消费基础不扎实、贫富差距扩大等)来看,“一手托几方”的房地产最攸关,具有“牵一发动全身”之地位。当前,地方执行中央调控决策上“打折扣”、租赁“搞面子工程”,消费贷“加杠杆”普遍存在。由此,房价上涨预期很顽固、地方行为模式未改,改革已形成倒逼,基于决策层“房住不炒”的新定位,房产税和集体土地入市等长效机制、“购租并举”住房制度从“研究”走向“落地”看,不降低杠杆水平、不打掉房价上涨预期,改革无从落实。

  若将房地产“去杠杆”置于经济工作总框架看,2018年将是继2015年“降成本”、2016年“去产能”、2016-2017年“去库存”,供给侧结构性改革的新重点。也就是,2015年确定的“三去一降一补”供给侧结构性改革总构架中,2018年工作重点是“去杠杆”。而且,除改革已形成倒逼外,外需回暖叠加“新经济”火热(尽管这两大动力有多大、持续多长还存疑)也创造了推进“去杠杆”的宝贵“窗口期”,并夯实了经济增长的中枢。外部环境也在倒逼,美联储减税加息,全球央行开启紧缩周期,或助推资本外流、信用被动紧缩。因此,此时主动去杠杆,无疑将在控制风险预期的同时,通过释放渐进“挤泡沫”的信号,压缩风险触发空间。

  经济显现拐点下行,这是业内预测2018年下半年或2019年年初,楼市政策会松绑的原因。但笔者认为,尽管调控加压和去杠杆背景下楼市下滑的惯性加大,但供给侧结构性改革的另一项任务——“补短板”,此前一直着力于大型基建,未来政策将大力助推人民实现美好生活诉求,2018年将在民生生活和服务设施上获得实质性进展。目前,衣食住行上,衣食行普遍实现基本或小康以上需求,唯独“住”解决的不好,表现在新市民(2.45亿外来人口和2500万大学毕业生)住的不体面、无法享有基本服务;存量住房中有30%建设于上世纪90年代左右,功能老化、20%的不成套率;热点城市居民人均住房面积仅36平米,改善住房条件的愿望强烈。

  此外,广大农村居民渴望进城,结婚买房已成农村“新三大件”之首。因此,十九大以后,基于民生生活和服务设施“补欠账”、“补短板”的供给侧结构性改革,将是房地产行业维持高位的重要支撑,比如棚改、农村危房改造、集体建设用地入市(建租赁住房)、存量商业办公改租赁、小城镇建设等等。“补短板”是真正在供给侧提高要素生产率的措施,比如棚改、农村危房改造,不仅补齐公共配套,降低居民生活成本,还提高城市集聚能力、挖掘城市化潜力、释放消费意愿;再比如,集体建设用地入市、存量商业办公改租赁,改变过去土地要素“错配”局面,解决住房供求失衡。而且,不仅地方政府和房企可以供应,社会各主体都可以供应,如村集体、企业存量土地和房屋、合作建房、个人房东等。这些供给侧改革的创新,不仅避免房地产行业快速下滑,而且降低房地产供应成本。总之,未来商品房交投或许下降,但房地产行业供给已发生革命性变化,基于居住属性的有效供应将契合需求,保持行业稳定发展。

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关键词阅读:楼市 供给侧改革 新逻辑

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