李宇嘉:炒作“人才住房”托底楼市不可取

1评论 2017-12-19 10:38:02 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 上市公司绝密调研报告

有的城市将人才扩展至大专甚至中等职业学校毕业生,有的城市提出人才可以低于市价20%的水平买房、租房,有的城市将人才住房与保障房、租赁混为一谈。始于2016年10月的楼市高压调控,已持续一年有余。从这个角度看,这些城市涉嫌以炒作人才房来托底楼市。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉  

  近期,至少有6个二线城市针对人才松绑住房限购。笔者认为,重视人才、服务人才无疑要提倡、鼓励。但饶有意味的是,这些城市的做法,或已超出网罗英才,打造城市竞争力的范畴。比如,有的城市将人才扩展至大专甚至中等职业学校毕业生,有的城市提出人才可以低于市价20%的水平买房、租房,有的城市将人才住房与保障房、租赁混为一谈。始于2016年10月的楼市高压调控,已持续一年有余。从这个角度看,这些城市涉嫌以炒作人才房来托底楼市。

  十九大报告明确,住房要回归居住属性,要构建租购并举的住房新制度,实现全体人民住有所居。因此,每个城市设计住房制度时,户籍人口和非户籍人口应一视同仁,人才和一般人群应一视同仁,甚至不该过分区分人才和非人才。但凡在城市居住,并通过就业、纳税或缴纳社保为城市做贡献的人,都应纳入新的住房制度框架。而且,从培育住房租赁,构建租购并举的住房新制度来看,恰恰是非人才范畴的、2.45亿外来人口(或称新市民),才是最该支持的。

  今年以来,人才争夺战硝烟弥漫,囊括数十个二三线城市,吸引人才的范畴也不再仅仅是院士、杰青、长江或博士等处在金字塔尖的高等级人才,大学本科毕业生、普通院校毕业生等一般人群,也成为引进重点。显然,地方政府吸引人才,还是在打经济和政绩的“小九九”。因为,现在是创业创新、智力资本、“新经济”驱动增长的时代,怀揣梦想的一般青年才中,很可能诞生出类似于马云马化腾之类的人杰。如此,一个城市立马大放光彩,甚至脱胎换骨。

  靠人才打造新经济,思路上没有问题。但是,城市活力或核心竞争力如何,本质上是人口集聚的结果,关键取决于公共服务和成本。一般商品可以通过现代物流增加供应、降低成本,但公共服务、房价是“本地化”的。人才选择到哪里就业,也要货比三家,即哪里就业机会更好(收入更高),哪里的成本最低(支出更少)。现在来看,越大的城市,尽管就业机会好,收入挺高,但成本支出更高,主要是房价支出、子女教育等公共服务支出、生活费用支出。

  因此,近两年收入相对高,但成本更低(或称“性价比高”)的中部二线城市、“新一线城市”成为人才流入重点区域。网调显示,2017年应届毕业生签约“新一线”城市比例与北上广深持平,但希望在“新一线”城市就业的达37.5%,高于一线城市29.9%的水平。近年来,由于高房价、教育高成本(如高价学位房)、各种限制政策挤出外来人口(或所谓“低端人口”),热点城市餐饮、家政、保安等生产生活和消费服务业价格不断上涨,从而造成人才用脚投票。

  但是,2016年以来,二三线城市的房价也开始快速上涨,热点二线城市、都市圈内的三四线城市,房价甚至领涨全国。房价是基础成本,它上涨以后,不仅滞后带动企业或个人租房、餐饮服务、营商成本上升,还有变向驱赶外来低收入人群的负面效应,继续拉高生产生活和消费服务业价格。因此,这些城市靠低房价、低成本等优势来吸引人才,前景如何很难预料。相反,如果支持并解决外来人口,特别是低收入人群住房问题,公共服务和高房价困局则迎刃而解。

  首先,以租为主、购租并举的新住房制度,可以打破过去由高收入者和投资需求驱动的房价上涨循环;其次,外来人口大量迁入,公共服务的成本分摊效应明显显现,因为中低收入者使用地铁和公交等大型设施的频率更高,高收入者多数开私家车。重要的是,中低收入者大量迁入,不仅降低生产生活和消费服务价格,还以更高的边际消费倾向,为城市经济做贡献。甚至,所谓低端产业和人群,工资并不低,人才和高端产业的薪资也没那么高。通过租赁,外来人群在城市稳定下来,3-5年后很多人会去买房,他们是需求主力,更是房价和实体经济的稳定器。

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