明年房产开发商或将面对大洗牌

1评论 2017-12-19 02:34:59 来源:投资者报 作者:张平 上市公司绝密调研报告

  著名经济学家魏杰教授在不久前的一次演讲上明确表示,等不到明年5月份,绝大多数中小开发商就要倒闭了。为此,不少业内人士也指出,大量房企为了熬过楼市寒冬,已经提前将成本较低的土地储备卖得差不多了。预计2018年将是地王危机集中爆发的年份。

  事实上,就在年末岁尾之际,南京已经有地王开发商资金链断裂,因拖欠施工方2000多万计项目款,被当地法院查封。同时,最近爆出重庆某开发商因为资金链断裂不幸宣告破产,沙坪坝黄金地段项目5.42亿对外公开拍卖。种种迹象来看,2018对于开发商而言似乎都不是一个好的年份,市场冷清或将延续今年的基调。

  现如今,对于多数中小型房企来说,正在深陷两大困境:一方面,开发商的融资成本大幅上升。另一方面,去年地王高价拿地的恶果正在显现。我们选取了去年各热门城市的50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,房企集体患上了拖延综合症。

  现在问题来了,2018年真的会是多数中小开发商的劫难周期吗?首先,经过了2015年下半年至去年上半年疯狂拿地潮之后,现在很多中小开发商手中拿的主要是土地项目,现金流明显不足。再者,在经历了2015年初至2016年10月新一轮的房地产扩张之后,多数中小开发商的负债率急剧上升。在正常的情况下,开发商的资产负债率保持在60%-70%是比较合理的。而如今一些中小开发商的负债率甚至超过了100%,达到了150%以上,继续加杠杆的空间已很有限。而国内监管部门又在给金融去杠杆,海外融资又遇到了全球央行加息潮的影响,融资成本大幅上升。一旦明年开发商债务集中到期,融资能力薄弱的中小开发商将陷入困境。最后,随着住房体制改革的推进,逐渐深入到深水区,住房租赁市场的发展也逐渐兴盛起来,在今后购房者完全不用为住房而担心。多品类居住产品的供应,差别化的住房需求解决方案,会令更多购房者失去抢房的兴趣。

  在最近的乌镇第四届世界互联网大会上,链家董事长左晖表示,租房正在成为新的生活方式。这样的情况在一线城市体现的尤为明显。现在,每100个人当中就有22个人是租住在别人的房子里的,未来随着住房租赁市场的发展,人们居住生活方式的改变,这一比例可能提高到35%。

  针对大环境不好的情况,业内人士提出建议,一是努力做销售,真诚的将房价的泡沫挤干净,把房子卖出去,这样开发商才能拥有更多的现金流。二是如果这个办法还不行,就是腾挪出几个房地产开发项目,与大房企合作开发,通过大型房企的销售渠道,顺利出手待售楼盘,这样也能快速回笼资金,避免发生危机。

  2018年上半年,中小房企将直面洗牌期。这既有房地产调控在明年上半年将会初现成效;也有房企的还债日将于明年上半年将集中到期;更有房地产长效机制的建立改变了人们对房价上涨预期,预计房地产成交量会持续低迷。这对于本已高负债的中小开发商们来说是重大挑战,也是难以愈越的一道生死之坎。

关键词阅读:中小开发商 房企 开发商资金 地王 房产开发商

责任编辑:付健青 RF13564
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