黑马房企解密:县城里冲出来的猛兽 祥生启动三级跳

1评论 2017-12-07 09:26:14 来源:弹房 作者:李逗 这些股越跌越买!

 从2014年至2016年,3年间,祥生地产做了两件事:1,将总部从诸暨县城迁到杭州。2,深耕三四线城市大力拿地。90亿、109亿、325亿是它这三年最具代表的成长轨迹。今年以来,祥生又给自己的3年后定了一个新目标:1,实现3000亿目标,跻身杭州房企第一集团。2,逐渐向一二线城市靠拢。

  “黑马”房企解密系列报道

  在新的宏观调控下,国内的房地产市场分化越来越明显,曾经的住宅销售业绩贡献主阵地北京和上海受制于限购、限价和取得销售许可证的速度,失去了之前的骄子地位;一些二三线城市受益于一线城市的溢出效应,反而让开发企业赚得盆满钵平,也意外成全了一些有准备的地方企业鲤鱼跳龙门,一跃进入百强甚至Top50序列,这类成长异常迅速、忽然成为焦点的企业惯常被称之为“黑马”。

  如今的前三十强企业大多经历过这个阶段,万科、中海两家一直领先的企业除外,恒大、融创、绿地、旭辉等等都经历过这个阶段。不过这些企业以往的共性都是进入了一线城市,成为主流。今年,却意外地在浙江、江西等地出现了几匹黑马,令人刮目相看。中国网地产实地考察了这几家公司,试图剖析他们的速长之道。

  从2014年至2016年,3年间,祥生地产做了两件事:1,将总部从诸暨县城迁到杭州。2,深耕三四线城市大力拿地。90亿、109亿、325亿是它这三年最具代表的成长轨迹。今年以来,祥生又给自己的3年后定了一个新目标:1,实现3000亿目标,跻身杭州房企第一集团。2,逐渐向一二线城市靠拢。

  看点

  01

  唯快不破,快周转模式的拥泵者

  事实上,自1994年起,祥生便已涉足房地产领域。行业沉浮30余年间,祥生此前的成绩并不显眼,但在2016年,祥生突然发力,全年销售额325亿,同比大涨100%以上。

  

  对于祥生而言,“唯快不破”是实现规模增长最重要的打法。2016年,祥生首次提出了“36781”的快周转模式1.0版——即3个月内动工,6个月开盘,1年内现金流归正,以提高整体资产收益率。

  今年以来,祥生又再一次提高了对于快周转的要求,将周转模式升级为“25710”模式——即2个月内动工,5个月内开盘,开盘销售去化70%,10个月内现金流归正。这个速度与以快周转闻名的大玩家碧桂园不相上下。据碧桂园官微统计,截至2016年底,碧桂园的平均开盘时间为6.2个月,现金流回正周期8.4个月。

  在快周转模式的马达之下,祥生开始在土地市场大肆揽货,仅10个月的时间其拿地面积已超2016年底前所持有的全部面积。据中指院研究数据显示,2017年1-10月,祥生地产在全国拿地金额共计281亿元,新增拿地规划面积529万平米,居全国房企拿地排行22名。而截至到2016年年底,祥生地产土地储备面积也仅为516万平米。

  在大举拿地和高周转的加持下,2017年,祥生又迎来新一轮的爆发。据克而瑞研究机构数据显示,2017年1-10月,祥生地产实现销售额405.7亿元,房企销售额排名34位。

  看点

  02

  立足杭州,钟情苏浙皖三四线

  黑马房企解密|县城里冲出来的猛兽—祥生启动三级跳

  事实上,起家于诸暨县的祥生一直都是三四线城市的拥泵者,更是温州、嘉兴、湖州等地的座上宾。

  2017年上半年,祥生加大了三四线城市拿地范围,其所拿地块分布于奉化、温岭、诸暨、如东、广德、海盐、临海、邹城等的四五线城市县城,而对于京广沪深四大一线城市及南京、厦门等强二线城市却毫不染指。同时,在拿地力度上也绝不手软。据统计,祥生上半年所拿19宗地块中有13块地溢价均超100%以上。

  业内人士认为,这种在竞争不激烈的中小城市迅速大量布局的战略,与“碧桂园式战略”如出一辙。

  不过伴随着三四线城市的接连拓展,2014年,祥生将自己的大本营从四线小县城诸暨搬到了杭州,这也是祥生战略调整的最直观体现。

  随着总部的迁移,祥生将发展战略由 “立足上海、深耕苏浙皖”调整为 “立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”。杭州被提高到了最先级。

  “杭州迟早也会跻身一线城市,虽然没办法和上海、北京相比。但是至少可以有机会和深圳抗衡。这也是祥生不遗余力在杭州拿地的原因。虽然主战场仍然在三四线城市,但只要有合适土地,我们就会继续拓展。”祥生地产副总裁俞国勤曾说道。

  作为一家2014年才把总部搬到杭州的后来者,祥生自然面临着巨大的挑战。对于如何破局杭州市场,祥生的打法秘诀靠一个字:快。

  俞国勤表示,“杭州本土房企惯常的操盘模式,一个特点是速度慢,从拿地到开盘,花一年时间不算慢的。另一个特点是喜欢拿大盘,做个十年八年很正常。但祥生不一样,祥生项目的运作思路非常清楚,就是要快。不仅落地快,销售也很快。

  入杭两年时间内,祥生在杭州已连落4个精装修项目,对于初入杭州的小房企而言,这个速度不可谓不快。而在今年前十月,祥生在浙江土地市场已砸下229亿元重金,新增建筑面积323万平米,其在浙江的拿地金额位居浙江省拿地排行榜第一名。

  开足马力大力买地的模式,对于祥生的融资提出了更高的挑战,祥生沿袭万科的模式,开放合作平台,分别与地方国企、省级国企及有土地、有资金,有资源的合作方合作,走小股操盘模式。

  据了解,祥生目前已经成立5家合作平台,同时,祥生也开设了地产基金的融资渠道。今年3月,祥生地产与杭州工商信托签约共同出资设立50亿元地产基金。

  看点

  03

  祥生的目标:3年实现3000亿

  2017年,祥生将自己的销售目标定到了600亿,同比接近200%的增长。祥生集团总裁赵红卫曾公开表示,“冲刺600亿的决心是根据三四线楼市行情,和自身沉淀货值以及祥生未来发展考虑的。

  “祥生过去2年逆周期拿地,在2015年、2016年时,祥生在同行都不看好的三四线城市逆势低位获得大量优质土地储备。2017年,一二线城市限购限贷限价后,三四线城市房价迎来周期性高位。考虑到如今三四线难得时代机遇,祥生将原本打算细水长流开发、在3年内陆续去化的巨量货值储备,策略性地在一年之内全部去化。”赵红卫说道。

  据了解,祥生内部已制定了2018年冲刺千亿,2019年完成3000亿销售额的发展目标。

  对于如何实现千亿目标,祥生地产副总裁俞国勤表示,“祥生以后肯定会向一二线城市靠拢,虽然目前公司的项目80%布局在三四线,只有20%位于一二线城市,但如果未来的销售额超过千亿,祥生地产的项目布局就有可能从二八比例变成三七,甚至四六。”

关键词阅读:黑马 房企

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