杨航:还在期待房贷利率下降吗?你想多了

1评论 2017-11-29 09:43:45 来源:金融界网站 作者:杨航 黄金三角

目前房价疯涨的势头已经结束,北京、深圳、南京等部分热点城市房价已经下降,广大购房者似乎可以松一口气了,但由于房贷利率上涨却出现了购房总成本上升的情况,于是有人惊呼房贷利率上涨过快,呼吁降低房贷利率。房贷利率未来会下降吗?会是何种走势呢?

  作者:杨航 致力于货币政策、美联储政策动向及国际金融研究

  目前房价疯涨的势头已经结束,北京、深圳、南京等部分热点城市房价已经下降,广大购房者似乎可以松一口气了,但由于房贷利率上涨却出现了购房总成本上升的情况,于是有人惊呼房贷利率上涨过快,呼吁降低房贷利率。房贷利率未来会下降吗?会是何种走势呢?

  2018年房贷利率会下跌吗?

  答案是不会,相反还会上升。政策不是翻烧饼,今天上调明天就下调。我国利率处于上调阶段是由国际和国内大势决定的。国际上,美联储正处于加息过程中,之前美联储量化宽松释放的资金因美国利率过低大举流向新兴国家,如今在美联储加息驱动下逐利的资本极易从新兴国大举回流至美国,资本的抽离会造成新兴国本币剧烈贬值及股票、房产价格暴跌,跟随美联储提高本国利率以留住资本成为新兴国家不得不采取的举动。从下图中可见在2015年之前我国是不断降息刺激经济的,但2015年底美联储加息后,我国降息进程嘎然中止,2016年因美联储加息速度极慢,我国利率未上升,而2017年美联储加息速度加快后,我国利率亦开始上升,我国房贷利率与整体利率走势大体是一致的,今年以来两者增幅均为0.5%。可见美联储加息拉动了我国利率的上升。

  我国房贷利率及整体利率走势图

二

  数据来源:中国人民银行各季度货币政策执行报告

  国内方面,当前我国利率政策的目标主要是维护经济增长和去杠杆。今年以来我国经济增速高于去年,无必要降息,加上19大报告指出今后我国将更加注重经济发展的质量,速度沦为次要目标,这就意味着经济增速即使适当下行政府也能容忍,不会强行降息刺激,央行就更没有降息必要了;目前降杠杆是我国政府中心工作之一,而房贷与国企负债就是目前最大的杠杆,杠杆的高企与之前的低利率不无关系,在资金借贷极其便宜的诱惑下,经营不佳的国企及炒房者有极高的冲动大肆举债,从而推高了我国杠杆率,适当地提高利率,有利于遏制这些国企和炒房者的借债冲动,配合降杠杆的稳步推进。

  2018年房贷利率走势如何?

  判断2018年利率走势需要从国际国内两方面来看。当利率开始上调时,一定会逐渐地上涨直至达到顶点后再逐渐下调,这一过程往往会持续数年之久。当前我国利率正处于逐渐上调的初期。从上图可见2017年初以来我国利率是紧跟美联储的,美联储加息0.5%,我国利率(包括房贷利率)亦上涨0.5%,美联储已公开表明从当前阶段至明年底可能会加息1%。根据我国利率跟在美联储后面亦步亦趋的现状,理论上我国利率在2018年底之前也可能会上涨1%,这就意味着我国房贷利率在明年底可能会超过6%。

  从国内来看,我国降杠杆工作仍将继续,但不会操之过急,而是以缓慢的方式稳步推进。央行副行长易纲曾指出降杠杆首先要稳杠杆,然后慢慢实现下降,其它央行高官亦表示,即要防范杠杆率(主要是贷款)上升引发资产泡沫,又要防止过快去杠杆导致经济衰退,这意味着降杠杆不会引发利率过快上涨。我国利率涨幅保持与美联储相同的加息幅度可能就足够遏制杠杆。

  购房者该如何应对?

  房价下降但利率上升的情况下,购房成本是否会上升取决于利率上升幅度相对于房价下降幅度有多大,根据计算,房贷利率每上升10%,就需要房价下降5%才能保证购房总成本不上升,因此对于高房价无基础而房价泡沫严重的城市,购房者可以等待房价大幅下降后再行购买,对于房价较为坚挺,预计很难下跌或跌幅不多的城市,购房者可趁当前利率还未至顶点之时,果断出手,避免后期付出更大的成本。

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