李宇嘉:你以为“租赁崛起” 房价就会跌了吗?

1评论 2017-11-28 11:48:08 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 2018超级金股免费领取!

租赁崛起或许意味着楼市需求将被釜底抽薪,支撑高房价的两大原动力——购买力和预期,或许也会迅速被削弱。但我们发现,租赁占比高的国家或地区,房价也一样很高。

  原标题:“租赁崛起”对楼市的影响——基于房地产供给侧改革视角的分析

    一、租赁会分流需求,却不会冲击房价

  租赁崛起对楼市的影响有多大?这是近期各界讨论的焦点问题。过去,大家之所以蜂拥买房,除了获取资产收益外,租赁秩序太差、太不体面,甚至没有尊严,租房无法享受公共服务等是主要原因。现在,住房回归居住属性,资产收益显著降低;国家对租赁异乎寻常的重视,整治租赁市场乱象“常态化”,“店大不欺客”的规模化租赁代替私人散租,租赁市场秩序大为改观;租赁“供给端”全面发力:新增供地向租赁转移,国有土地低廉地让渡给国企建设租赁住房,集体建设用地不经过征收可直接建设租赁住房,租房可以享受公办教育等基本公共服务。

  可见,未来租房与买房在“权利束”上开始趋同。由此,过去很多蜂拥买房的人,或许会选择租房了,租房不仅不必背负沉重的债务,还能释放被首付和月供抑制的消费愿望。因此,正如国家统计局新闻发言人所言,租赁市场会分流部分需求。由此推理,租赁崛起或许意味着楼市需求将被釜底抽薪,支撑高房价的两大原动力——购买力和预期,或许也会迅速被削弱。但我们发现,租赁占比高的国家或地区,房价也一样很高。比如,香港和新加坡分别有30%和80%的人住在政府提供的低成本租赁住房中,但香港和新加坡房价之高,在全球都能排得上号。

  再比如,德国是全球租赁占比最高的国家,60%的人租房,租房一般无期限(除非房东收回自住),房东对老租户3年内的租金涨幅不超过10%。但是,近年来欧洲经济不景气,德国一枝独秀,本国人口、外来移民大量涌入德国。2009-2016年,德国人口增加了250万,仅2015年就增加了110万。作为德国经济之星的柏林,连续两年被普华永道评为欧洲最具投资的城市第一名。因此,即便高额的交易税费(房屋买卖差价盈利税高达15%,未满7年转让还要缴纳50%的综合税率)也挡不住柏林房价上涨。从2010年开始,柏林房价以每年7%-10%的幅度上涨。

  同时,市场一直认为,大城市高房价与外围或城郊集体土地无法入市有关。如果将与城市建设用地比例“对半开”的集体建设用地入市,大城市高房价将打开一个缺口,出现“高位泄洪”效应。目前,深圳51%的住房(所谓“小产权房”)就是在集体土地上建起来的,不仅规模大,还占据很好的区位。在深圳,近年来有些人买小产权房,更有60%的常住人口长期租住在这些房子中,租金也仅为商品房的一半。同时,在深圳租住这些小产权房,也能享有基本服务,比如租客持经租赁办备案的合同还可就近入读公办小学。但这些,好像未影响到深圳房价快速上涨。

  二、租赁崛起是房地产供给侧改革的结果

  为何租赁会分流需求,却不冲击房价呢?因为,租房只是居民刚“落脚”城市时,或者收入较低时的住房消费选择。而且,国家保障的只是你的基本居住需求,想要更好的居住环境、更大的空间,更优质的服务,就得靠你自己努力工作、好好赚钱,以后到市场上或租或买。因此,发达国家或地区,租赁住房面积相对小,配套的公共服务也只是基本的(非优质的)。发达国家的居民也想买房,只不过量力而行、先租后买,多数在40岁后购房,从而表现为普遍租房。

  在我国也一样,但凡要在城市长期居住,也就是要“扎根”城市时,没有哪个人不想买房。何况,我国居民安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统很重。另外,租房支出毕竟少一些,这样可以不断积蓄,为以后买房奠定基础。近期,国家很重视租赁,目的是让新市民(外来人群、新就业大学生)这个住房需求的新主体,在“落脚”城市以后,能以较低成本、体面地在城市“安顿”下来。

  相比“落脚”,“安顿”最大的不同,就是预期改变了。“落脚”意味着可能离开,但“安顿”意味着一段时期会在这里工作和生活。新市民“安顿”下来,首先要解决住的问题。目前,尽管大城市租房人群占比40%左右,但如前所述,一方面租金太高,导致合租和“打隔断”泛滥,另一方面租赁市场秩序混乱,随意涨租、“黑二房东”现象普遍,还有就是租户子女无法入读公办学校。国家全方位扶持,确保新市民通过租赁,低成本、体面地“安顿”下来,这对楼市来说意义非凡。

  多年来,楼市属性偏向于资产,需求主体是中高收入阶层,甚至是一些“加杠杆”的炒家,但却把新市民这个能让楼市红利细水长流的群体排除在外。近年来,尽管在楼市诞生了无数千万富翁,但房子偏离居住属性,且不劳而获的示范效应诱惑太多人加入,这就是典型的“灰犀牛”风险,最后的结局自然是百姓、社会、金融体系、国民经济“共输”。因此,开发商和有产者应该感谢租赁新政,因为它让住房从居住和资产的“双重属性”转向了居住和公共产品的“新双重属性”。

  在新的住房定位下,住房供给侧结构性改革开始“落地”,最大的改革成果就是租赁住房成为新增供应的主体,包括新建、存量商办盘活为租赁、集体土地建租赁住房。基于居住属性和公共产品导向的供应,还包括棚改、农村危房改造、三四线就近城市化等等。房地产供给侧改革“落地”后,全体人民住有所居,新市民这个占现有城镇常住人口(5.4亿)70%的庞大人群“安顿”下来。新市民低“安顿”下来,就激活了一个巨大的新兴市场——租赁市场。

  三、租赁崛起让房地产告别“供需错配”

  而且,新市民会不断积蓄,通过“先租后买”、“先小后大”实现购房,并且在城市“扎根”。试想,既然“扎根”了,租房、买房、消费不就接踵而来了吗?这不就是楼市和经济的源头活水吗?近期,笔者参观了广州的两个长租公寓项目,一个位于广州公共配套最好的越秀区,原本是建在集体土地上的农民房,开发商“整租”后全面装修,所有房屋改造为15-40平米的“适租类”小户型,租给35岁以下年轻人群,租住环境清新典雅、体验性较强,还有统一的物业管理,项目距地铁站仅5分钟,但套均租金仅为1500-2000元,比市场租金低了60%还多。

  初步匡算,租金不到收入的30%,所以很受年轻人欢迎。另一个项目是改造废弃商业裙楼而成的,每一层中间是一排公共浴室、卫生间、厨房,通风采光好的两边则分布着2-4个床位(床下面是书桌)不等的房间,一个床位的月租金为500-800元。管理方规定,每个房间必须租住同企业员工,并配备统一的物业管理。房子主要租给附近医院、小企业、创新团队。咨询发现,这种模式不仅降低企业用工成本,保障了用工安全,留住了人才,而且在人员管理上非常便利。

  因此,国家及地方租赁新政,激活了一个巨大的市场,而且形成了多层次的租赁供应体系。不同类型的租赁有共同的特点,即契合需求、租金相对较低、环境清新、交通便利、基本配套完善等,这就让不同收入、诉求的新市民,能找到适合自己在城市“安顿”的栖息居所。探索多层次住房租赁,不仅给未来楼市带来了源头活水,也给存量商业办公、城中村改造带来改造机会,更给存量集体建设用地入市带来了机会。未来,基于民生需求、完善公共服务,物理形态的新增建设趋于结束,但存量物业改造的城市服务运营开启,也将是楼市的新蓝海。

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关键词阅读:楼市 影响 租赁 房地产供给侧改革

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