孙骁骥:中国的“再城市化”将继续推高房价

1评论 2017-11-24 08:14:11 来源:金融界网站 作者:孙骁骥 上市公司绝密调研报告

中国内地楼市短期看空,长期看多,基本上已成为了现在的共识。短期看空,很容易理解,这是楼市限购的行政措施以及金融去杠杆共同作用之下的产物,缺少了金融杠杆、提高了买房门槛,自然会暂时遏制楼市的价格上涨。

  作者:学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  中国内地楼市短期看空,长期看多,基本上已成为了现在的共识。短期看空,很容易理解,这是楼市限购的行政措施以及金融去杠杆共同作用之下的产物,缺少了金融杠杆、提高了买房门槛,自然会暂时遏制楼市的价格上涨。

  不过,长期来看,中国的楼市为什么值得看多,并且,楼市在长期多头的趋势之下,格局是如何分布的。这些问题,都值得探究。

  我们不妨从两个基本指标来看楼市的走向。一是劳动人口结构,第二是城市化率。前者决定了什么人会有买房的愿望,后者决定了什么样的城市能提供优质的房产以及附属设施

  换言之,一是供给,一是需求。从这两个方面来看,未来的房地产走势和过去相比,有很多不同。

  一,大城市越来越多,劳动力越来越少

  有一个很流行的说法是:中国目前的城市化率已经较高,因此未来的楼市很难再出现过去十年那种高速增长。据官方统计,2016年底中国的城市化率水平为 57.4%,预计2020年将达到60%。

  而与此相对的,刚需的数量并没有随着城市化的提升而升高,相反,中国的适龄劳动人口还在持续下降,因此,很难说未来的房价会有相应的需求面支撑。

  中国的“再城市化”将继续推高房价

  根据第六次全国人口普查的数据推算,中国16岁以上人口峰值出现在2016年,为7.79亿,但是增长率已经很明显的逐年降低。从2011年到2016年,16岁以上人口的增长率从0.87%下降到0.05%。此后,16岁以上呈现负增长,预测到2050年,中国16岁以上人口将会缩减到6亿左右。

  如果我们排除掉退休的老年人口重新计算,数据所表现的衰退就更明显。如图表所示:中国16-59岁经济活动人口在2014年开始进入负增长,其数量衰减的速度非常快。预测在未来几十年间将会持续下降,2050年将降到约4.88亿。

  中国的劳动力的缺口也将从2017年的-1.54%上升到2020年的-3%。而众所周知,只有适龄劳动力才有意愿和有经济能力买房。这个群体的规模在未来几十年不断衰减,意味着买房的需求将会骤减。

  与此同时,中国的城市化进程也即将迎来饱和,但在达到饱和之前,还有一波疯狂的土地开发。尽管新闻中频频报道,中国的楼市量价双双回落。但实际上,楼市的真实状况一点也不冷清。

  据统计局数字,中国内地房地产开发在2017年头十个月增长7.8%,并且在三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中办公楼和商业营业用房投资分别增长5.4%和1.4%。

  相关数据显示,三年后的2020年,中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元,对比2016年将大幅增长45%。这当中,二三线城市的土地开发增量非常惊人。很多过去的小城市,未来将凭借土地开发发展为“大城市”。

  中国的“再城市化”将继续推高房价

  从上面两方面来看,购房刚需数量在减少,但是商业地产发还依然在加速,供给增加但需求减少,价格明显就会下跌。劳动人口增长率与城市化增长率相背离预示着楼市拐点到来。但是,事实真的是这样简单吗?

  当然不可能这样简单。

  实际上,我们所说的投资房地产是指已经投入市场、进入市场流通的房产,也可以广义的理解为二手房。它们能反映出比较真实的市场供需价格。而存量房的价格取决于城市的实际经济发展水平和对人才的吸附度。由于适龄劳动力逐年减少,因此,是不是可以说,年轻人的流向是哪里,哪里的房价就有增长的潜力呢?

  这并不能一概而论。笼统的“年轻人”概念实际上混淆了低端劳动力和高端人才两类人。虽然未来的中国是一个劳动短缺的国家,但并不意味着社会对低端劳动力的需求会增加。

  实际上,根据《中国劳动力市场技能缺口研究》,目前技能劳动者数量占全国就业人员总量的19%左右,高技能人才仅占5%。去年,中国一共有1200多万名高校毕业生求职,但不少雇主很难找到合适的人才,有70%的企业认为“大学生在校期间学到的知识实用性不强”,而求职者毕业半年内的离职率高达1/3。

  因此,我们最近经常在新闻媒体看到的“多个城市掀起抢人大战”之类的说法,并不准确,真实的情况是,越是大的城市,越是在剔除就业者,只留下精英和高技术人才,驱赶低端服务业者到次一级城市。以此形成城市间的人才“食物链“。

  所以我们会在数据中看到,从2015年开始,上海的人口开始减少,而北京人口即将在20年来首次负增长,另外两个一线城市深圳和广州人口这些年来略有增加,数量并不多

  相反,大量无法在一线城市立足的求职者,被淘汰回到了二三线城市,美其名曰逃离北上广。这种人才淘汰现象直接成了一些二三线城市这几年人口逆转,从人口输出城市变为输入城市。

  说实话,房价的涨跌与低端劳动者没有半毛钱关系,房价与高收入者和高净值人士相关性更高。因此,仅仅参考劳动力的流向,并不能让你正确把握房价的趋势。

  二,“再城市化”vs“逆城市化”:未来楼市的冰火两重天

  恰恰因为一线城市目前在驱赶低端劳动力,一线城市未来的房价增速,反而将会更快。

  众所周知,中国在全球价值链中的分工目前正从低附加值的出口加工业向高附加值的现代服务业转变。这个调整结构的过程必然伴随着各个城市的产业结构调整。城市定位的重新定义,必然构成新的对人才的吸引力

  剔除低端人口,留下高端人才,意味着第一轮的城市化已基本结束,之后,一线城市要想继续保证其宜居程度和对要求更高的高端人才的吸引力,必然需要进行一场“再城市化”的过程,在以往的基础上提供更好的社会公共设施和服务(尤其是数字化服务)。公共设施建设又会反过来增加城市土地房产的价值,推高房价。也可以说,哪里抢到了高端人才,哪里的房价才有增长潜力。

  中国的“再城市化”将继续推高房价

  高端人才的产业分布与国家目前主推的新产业有直接关系。根据国家十三五计划的发展战略,未来的产业布局将集中于新信息技术、新能源汽车、生物技术、绿色低碳、高端制造等六大产业,以及AI、机器人(行情300024,诊股)、智能系统、虚拟现实等等十二大新兴产业之上。

  具体来说,国家将在东部地区打造国际一流的战略性新兴产业城市群,围绕京津冀协同发展,加强京津冀经济与科技人才联动,形成辐射带动环渤海地区和北方腹地发展的战略性新兴产业发展共同体;发挥长三角城市群对长江经济带的引领作用,以上海、南京、杭州、合肥、苏锡常等都市圈为支点,构筑点面结合、链群交融的产业发展格局;以广州、深圳为核心,全面提升珠三角城市群战略性新兴产业的国际竞争力,延伸布局产业链和服务链,带动区域经济转型发展……

  如果我们把以上这些产业分布情况在中国的地图上挨个找出来,会发现其布局依然大致是遵从了传统的三大城市群,再加上西部的四川(新制造业中心)和贵州(大数据中心)。但由于对于人才吸附能力的天然劣势,西部两地的房价恐怕不会因此有太大的增长。

  “再城市化”的一个重点,就是建设目前方兴未艾的所谓智慧型城市,即是通过信息技术手段来改善城市的状况,提高城市的生活舒适度,具体而言就是大数据和物联网带来的便利度。

  这个智慧城市的概念,如果玩得足够好,其起到的作用恐怕并不会亚于当年的土地财政政策和城市化运动,其对于推高所在城市房价的作用将会是非常直接的。因为它从供给侧直接改变了城市的整体宜居程度,实际上就是改善了所有楼盘的潜在宜居度和潜在价值。

  可以说,“再城市化”的重点城市依然是传统的城市群,相反,在很多的三四线城市,大搞开发的结果,是造成了当地的“逆城市化现象”。所谓逆城市化,即是指因为在原有旧城区新建新城,造成大量人口迁出,旧城区衰败的现象。中国过去北方地区出现的“鬼城”现象,在将来可能会以“逆城市化”的新面目继续出现。届时,中国不同层级的城市间,房价差距会比现在更大。

  未来十年的中国楼市必然是冰火两重天,楼市冰火两重天的背后,其实是人才结构的优劣分化,是地区间经济不可逆的分化。

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关键词阅读:中国 “再城市化” 高房价

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