同策:去年那些“地王”为什么“必亏”

1评论 2017-11-22 08:14:20 来源:金融界网站 作者:张宏伟 游资亲授打板神技

2016年是土地市场疯狂的一年,但凡有点实力的房企都争先恐后拿地,全国不管是一线城市还是热点二线城市都涌现了一波“地王”潮。这一现象很大程度提振了当时市场信心,不少人坚信“地王们”未来一定赚钱,跟着“地王”买房不会错。

  2016年是土地市场疯狂的一年,但凡有点实力的房企都争先恐后拿地,全国不管是一线城市还是热点二线城市都涌现了一波“地王”潮。这一现象很大程度提振了当时市场信心,不少人坚信“地王们”未来一定赚钱,跟着“地王”买房不会错。可时至今日,自去年楼市调控以来,市场表现步步收紧,短期内也没有放松的迹象,“地王”这笔账还是赢面大过亏面吗?这一问题值得再拿出来讨论一下。

  Q

  2016年拍的那么多“地王”会不会亏本?

  又不是没亏过,顶多让小部分受点委屈,大部分还是尝到甜头。

  ZF不会让开发商和银行亏的,接盘侠会是谁,大家都懂的~

  亏了又怎么样,囤个几年照样解套啊~

  不好说,跟着政策走!

  就网上一些观点来看,对未来楼市持乐观态度的人依然不少,但对“地王”不亏逻辑提出质疑的人也越来越多。对此,同策研究院认为在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下,短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市,“地王”命运凶多吉少。下面给大家具体分析下。

  卖

  “生不逢时”的亏本买卖

  去年“地王”频出的主要原因是宽松的货币环境下,房企追求规模的快速扩张,而热点一线和二线城市预期高度趋同,因此,在土地供应受限的情况下,“僧多粥少”的过度竞争导致地价被抬高,泡沫化比较严重。

  而根据地产项目开发周期,大部分去年招拍挂诞生的“地王”,都会在今年或是明年上市销售。但从目前市场环境来看,调控短期内不会放松,而且综合同策研究院的量价周期模型,我们认为,到2018年第四季度市场才完全进入周期谷底。在这样的节点前,政策不会放松。因此,高昂的地价和趋稳的的房价将形成尖锐矛盾,让绝大部分地王项目“亏本”。

  图:核心城市商品住宅成交量价周期走势示意图

  【烫手山芋】去年那些“地王”为什么“必亏”?

  而且,市场严控之下,今年不少城市卖房都要按当地政府批准的价格来卖。这一限价措施2016年在南京、苏州等地首现,2017年则已经推广到了全国十几个城市。因此,有些房企迫于资金压力或是拿地必须动工的时效限制影响,“亏本买卖”也只能硬着头皮做,而且现在市场上也已经出现了这样的苗头。例如,前不久南京某楼盘毛坯均价25700-25900元/㎡,该楼盘楼面地价22000元/㎡,房价仅比地价高3000元/㎡左右,接近“地价”卖房。

  不卖

  企业资金链危机

  假设开发商亏本买卖不做、一直捂盘不售的情况下,按照周期判断,起码也要熬过2018年第四季度,那至少这一年里项目资金无法周转。在这种情况下,房企要承担高额的资金运作成本不说,在银行信贷紧缩的市场背景下,企业甚至可能面临生与死的抉择,极有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

  尤其是那些在限售城市重阵布局的房企,自然受影响程度也就越大。另外,那些标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”的企业也可能面临命运的转折点!

  具体来讲:

  标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业

  有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是在今年市场低迷期,“高溢价”就很难实现。同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

  以闽系房企为代表的激进型房企

  以闽系房企为代表的激进型房企逆袭土地市场,激进拿地,频频制造“地王”,甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额,房企拿地能力严重透支。这类房企在今年银行信贷紧缩的市场背景下,此前以高周转策略回笼资金的手段失灵。同时,资本市场融资成本居高不下,此时,这类企业拿“地王”的快感不在,已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。

  过度依赖民间资本的企业

  过度依赖民间资本的企业,最终因为拿地成本、融资成本过高等因素,导致项目定价偏离市场主力需求,销售上遇到瓶颈,企业遭遇资金链危机。

  没有战略规划与风险控制标准的企业

  没有明确拿地战略与风险评估机制,属于市场跟风者,尤其是在招拍挂拿地现场,意气用事,赢了当时拿地的赌局,但是,随后市场瞬息万变,这类企业对“地王”楼盘难以把持,市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

  结语

  “地王”房企操盘策略

  那么,在“地王”局势不妙的情况下,从具体操盘策略而言,“地王”企业如何应对当前持续银行信贷紧缩的压力?怎样才可以立于不败之地?

  01

  首先,开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。企业需要寻求银行财团的大力支持,或是拥有充裕的现金流与融资渠道。今年,为了获得更多资金,无论是重回A股,海外融资、中期票据、债券融资等,越来越多房企在努力开拓创新融资方式。

  02

  其次,“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系,在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题,又要谋求市场份额及长远发展。

  在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品,以“现金为王”,其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性,要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长,以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好,这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益,也为企业发展带来峰回路转的效应。

  03

  第三,合作开发模式,市场资源优化配置,“地王”风险可尽量规避。在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等,都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘,复星持有50﹪股权,兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发便是一个合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发,在楼市调控的背景下,房企由竞争转为“竞合”, “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗,又合作相互借力,各方也可规避投资开发风险,优化市场资源配置,实现利益最大化。

关键词阅读:“地王” 亏损

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