马光远:南京疯抢房子的真相

1评论 2017-11-21 08:28:40 来源:金融界网站 作者:马光远 上市公司绝密调研报告

写下这个标题的时候,我自己忍不住笑了。在中国房地产市场上,真相一直比房子本身还要短缺。研究房地产这么多年,每次房地产市场出现一些大的动静,媒体狂欢,民众恐慌,市场陷入混乱博弈的时候,我都忍不住告诉大家,真相是什么?

  作者:著名经济学家 马光远 

  写下这个标题的时候,我自己忍不住笑了。在中国房地产市场上,真相一直比房子本身还要短缺。研究房地产这么多年,每次房地产市场出现一些大的动静,媒体狂欢,民众恐慌,市场陷入混乱博弈的时候,我都忍不住告诉大家,真相是什么?

  你真的以为“地王”是开发商炒起来的?你真的以为中国的土地是短缺的?你真的以为是人民币印多了导致房价暴涨?你真的以为统计局每个月70个大中城市的房价数据是认真的?其实,没有比真相更残忍的事了,当我血淋淋的撕开真相的时候,不知道究竟是减少了大家的痛苦,还是增加了痛苦,这也是我最大的痛苦。一如鲁迅,面对铁屋子里面的人,究竟是喊醒他们,还是让他们在无痛苦中死去。

  相对于过去很多残酷的真相,其实,南京抢房子这件事的真相简单多了。为什么1.5万人在寒风中,拿着几百万甚至上千万的钱,抢夺南京市河西区域10个楼盘的3177套限价房?是南京的楼市真的依旧火爆吗?非也,是价格出了问题。这3177套房子,比同地段的二手房价格差了1万多。最后的处理方式是人类历史上最公平的方式——摇号!根据统计,10个楼盘的中签率最低的只有8%,和打新股差不多。幸运者如果摇上一套,等于中了至少百万的大奖。违背市场价格限价的结果,就是人人都参与抢房子的游戏,这无关投资,无关炒作,这是真金白银的机会,稍微有点脑子的人绝对不会错过。

  熟悉我的观点的人都知道,对于“3.17”以来的房地产调控举措,我批评最多的就是限价措施。限价不仅仅违背的是价格规律,其危害是全方位的:我在之前的文章中指出:限高价楼盘,不过是为了让温度计的数字好看,而不是为了让温度真的降下来。限价政策为什么是错误的?因为限价与“房子是用来住的”政策并没有必然联系。

  我们现有的限价政策限的都是高价楼盘,其实,每个城市的高价楼盘确实和普通老百姓(行情603883,诊股)没有太大的关系,这些高端楼盘属于有钱人,对高端楼盘进行限价,本质上不是让没钱人买房,而是让有钱人买便宜房。真正应该限价的不是高端楼盘,而是普通人买的中低端楼盘。中端楼盘应该限制,低端楼盘应该严格控制,这才能让普通老百姓买得起房子。你限高端楼盘和普通老百姓没有任何关系,所以这样的政策只是为温度计的指针服务的,不是为“房子是用来住的”这个政策服务的。

  限价的结果,要么导致短缺,要么导致房子的品质低下,这也是经济学的基本常识。在人类历史上,任何限制市场规律的举措,结果都是反的。房地产市场限价的结果,是开发商要么通过各种各样的举措降低成本,要么通过各种各样的收费诸如茶水费弥补损失,要么降低房子的品质,要么干脆就不开盘。今年一些城市之所以不断抢房子,就是限价的结果。

  既然限价有这么多的坏处,为什么地方政府都纷纷限价呢?因为限价对地方官员最大的好处,就是“数字”好看了,就是你看到的数字都在显示,房价降了。限价,房价在统计数字里当然没有涨,当然在下降,因为你在按照你的意愿指挥温度计的指针,指针必须听你的话,但实际有些地方房价不仅没有掉,反而可能在涨。开发商也好,购房者也好,都会想出很多办法来规避限价政策。限价后的降价不过是自欺欺人的游戏而已,但很好玩的是,大家还玩得很嗨,高潮迭起,娇吟连连。

  南京抢房子,武汉抢房子,成都抢房子,都和扭曲的限价政策有关。限价是真正现代版的“掩耳盗铃”,数据的确是完成了。比如,10月份70个大中城市的房价数据就很和谐。包括北京、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州等10个热点城市的房价首次出现了同比下滑。可是真相呢?如果取消了限价措施,价格真实的走势又是如何呢?

  从我研究房地产市场开始,最苦恼的就是要面对各种各样的假数据,现在这个状况基本没有太大的改变。当然,假数字的最大好处就是市场的主导者和坐庄的可以按照自己的意愿拿出他们想要的数字来影响市场情绪。无论他们拿出的是涨的数据,还是跌的数据,目的都是为了影响市场,影响政策,影响购房者。这真的是一个把人性的恶发挥到极致的市场。正如克鲁格曼所言:“统计数据就如同喝醉了扶着的电线杆,目的是为了让自己的观点得到支持而不是为了证明事实。”当房地产调控的目的只是为了数据好看的时候,市场就会扭曲到一边是数据在下跌,一边是寒风中疯狂抢房子的人群。

  资本市场上,有一个“抢椅子”的游戏,投资者争先恐后的加入这个游戏,谁都相信在音乐停止之前,自己总能抢到最后一把椅子。相对于这个游戏,中国房地产市场抢房子无疑更加悲壮。

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关键词阅读:马光远 南京 疯抢房子 真相

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