李宇嘉:从“租房贷款”看消费融资如何助推美好生活

1评论 2017-11-20 13:45:10 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 "A股豪门"操盘术曝光!

当前,社会对租房融资不接受的态度,就如同80年代末、90年代初对按揭贷款、消费贷款、信用卡“不接受”一样。随着消费升级,金融提升消费效应和福利水平的理念将会被逐渐接受。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

  租赁市场备受国家重视,在“多层次供应”的政策导向下,除各级政府、开发商、房产中介、互联网平台外,银行也开始进入租赁。近日,建设银行(行情601939,诊股)深圳分行推出针对长租公寓租客的“按居贷”,不少媒体公开批评银行的这个“创新”,街头受采访的老百姓(行情603883,诊股)也普遍也不接受“租房贷款”的现实。比如,“银行盘剥无止境,没有房也要成为房奴”;“贷款租房,不如贷款去买房”、“租不起好的,就租个差的,不该贷款”等等。这里,笔者无意评价金融产品创新,而是站在经济新时代,从分析社会主要矛盾的解决,从租售并举、租售同权的楼市“下半场”出发,看消费崛起,并分析消费融资在经济新时代、楼市新阶段、消费崛起过程中发挥什么作用。

  举世瞩目的十九大,重新定义了当前我国社会的主要矛盾,即“人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾”。也就是,多数老百姓基本生活需求初步得到了满足,按照习总书记说的,就是“幼有所育,劳有所得,老有所养,弱有所扶,学有所教,病有所医,住有所居”。基本生活需求初步满足,意味着社会保障网基本建立。接下来,就是更好生活的需求,衣食住行学医养等需求都会升级,比如吃得更精细、穿的更时尚、住的更体面、更讲求健康等。当然,还要充分享受互联网发展、智能科技进步带来的新型消费,比如社交、旅游、网购、无形服务等。此外,还有类似马斯洛的需求升级,即成长、尊重和自我实现需求等。

  消费时代已到来。这里,不仅指基本生活消费。随着消费升级,特别是80后、90后,“千禧一代”相继进入社会,更高层次,具有大额、大宗或长周期特性的耐用品消费、服务消费将日渐成为主导。首先看耐用品消费,2013-2016年,我国限额以上单位耐用品类和非耐用品类零售额年均增速分别为10.4%和9%,耐用品类消费增速高于短周期非耐用品类1.4个百分点。具体看细分项,限额以上单位通讯器材类商品销售年均增速为23.3%,高于同期社会消费品零售总额增速11.7个百分点;限额以上单位建筑装潢类、家具类和家电类商品等与改善居住质量的大宗消费年均分别增长17.1%、15.9%和10.9%;限额以上单位汽车类零售额年均增速为8.4%。

  再看服务消费。近20年基础设施大规模建设,有形或无形的点对点,基本实现了互联互通,而“互联网+”又开拓了视界,人们对社交、旅游、文化娱乐等服务性、体验性消费的需求快速释放。据国家旅游局数据显示,2016年,我国旅游总收入4.69万亿元,比2012年增长81%,2013-2016年年均增速为16%;据国家新闻出版广电总局数据显示,2016年我国电影票房收入457.1亿元,比2012年增长1.8倍,2013-2016年年均增速为27.9%。值得注意的是,随着通信道路“村村通”,电子商务普遍进入农村,农产品(行情000061,诊股)网销体系建立,加上消费观念更新,农村消费增长更快。2013-2016年,乡村消费品零售额年均增速为12.6%,高于城镇市场1.2个百分点。

  目前,消费观念新颖的80后、90后,“千禧一代”等年轻人口,占比超过35%,已成为消费时代的主导。从个人财富的年龄分布看,收入最好的年龄段在30-50岁,而20-35岁的年轻一代,往往是收入较低的群体。在消费大爆发的时代,当低收入碰上大额、大宗或长周期耐用品消费、服务消费时,消费融资将应运而生。同时,社会保障网初步建立,国家于“消费基础作用”的政策扶持,也催生了消费融资需求。近年来,按揭贷、汽车贷、校园贷、信用卡融资、房屋装修等消费信贷、网购分期支付等快速普及。2012年以来,大城市房价普遍翻了1-1.5倍,租房需求崛起,租客占大城市人口的比超过50%。作为长周期大宗消费,租房融资也将是大趋势。

  从经济学角度讲,消费融资的本质是把未来收入现在变现,尽管它会产生利息成本,但首先它能满足你现在的需求,增加现在的可支配收入,增加投资、消费、自我提升需求,而不是把计划留到未来实现。福利经济学告诉我们,一个人年轻时最能花钱、最需要花钱、最有意愿花钱、花钱的效用最高,但往往是一生中收入最低或不足以支撑花销的时候;等到过了中年,最不需要花钱、也不能花钱、花钱效用不高的时候,又偏偏是收入最高的时候。消费融资的作用,就是帮助我们尽可能把一辈子的收入在不同年龄段之间拉平,让一个人一辈子的消费更趋合理,以免钱少时抑制消费能力和冲动,节衣缩食,而钱多时无处花、无能力花,并最大化福利水平。

  当前,社会对租房融资不接受的态度,就如同80年代末、90年代初对按揭贷款、消费贷款、信用卡“不接受”一样。随着消费升级,金融提升消费效应和福利水平的理念将会被逐渐接受。目前,50大城市中,租金收入比超过30%(租金收入警戒线)的有26个,京沪深均在50%左右。考虑到押金、中介代理费,租赁消费的门槛并不低。这就是为何,大城市超过60%的人选择合租、城中村租赁、外围租赁,导致不体面、不稳定、高成本(通勤)。事实上,建设银行推出的针对长租公寓租客的“按居贷”,每月偿还额仅比租金高20元(以租期为3年、每月支付7000元租金为例计算)。问题是,每月多支付20元,可租住较为体面的房子,这就是消费融资的效用。

  而且,买房可融资、租房也一样,这就是渐进的租售同权。银行信用介入以后,相当于变相为租房提供担保,中介佣金和押金都可以降低,还能实现租期内不涨租,稳定租期和租赁关系,规范物管和设施维修,租客房东都可以放心、安心,并专注于工作和创业,这就是培育租赁市场和构建“租售并举”的住房新制度。另外,根据调查,支付能力范围内适度负债,还会让一个人更加努力工作,学会如何理财,从而让一生财富和一生福利更加匹配。此外,经济学中,钱只有流动起来,才能发挥更大作用。服务业驱动增长的人力资本时代,个体要学会如何将钱流动起来,比如靠个人信用的消费融资、靠人力资本提前变现的创业融资和股权融资、靠存量房产融资(如以房养老、抵押融资等)等等。目前,尽管观念上或许不接受,但这些都将是大趋势。

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关键词阅读:租房贷款 消费融资

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