齐俊杰:房子跌3成仍然卖不掉!这只是刚刚开始

1评论 2017-11-14 09:56:15 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 江丰电子凭什么能涨15倍

楼市最大的风险,不是价格下跌。如果价格下跌,你只要买的低,通过止盈还是能够获利的,楼市的风险恰恰在于流动性。而就像你买个假瓶子一样窝心,根本就卖不掉。而假瓶子赔就赔了,房子可不是,未来你还得在为他交一份税。如果能租出去,还能缓解一下资金压力,如果连租都租不出去,那就只能哭晕在厕所了。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  昨天下午4点,央行传来了大消息,10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,这一下让市场上的小伙伴全都惊呆了。这是历史最低值,而对于货币增速的预测,大家都觉得怎么也应该在9.2%左右,没想到一下低了这么多。M1同比增长13%,跟上个月比低了1个百分点,如果跟去年同期比,跌了10.9个百分点,当月央行净回笼资金达到1518亿元。

有地方房子跌3成仍然卖不掉!这只是刚刚开始

有地方房子跌3成仍然卖不掉!这只是刚刚开始

  超低的货币供应量,和净回笼1518亿资金这些数字跟最近的市场利率连续上涨终于对上了。就是央行主动踩刹车的结果,大量回收流动性,造成的市场流动性紧张。市场利率上升。如果说之前是中性偏紧缩,那么这个月释放出来的信号就是紧缩。我们之所以关注M2的变化,就是因为M2跟房地产销售息息相关,反复给大家看一张图,就是M2的走势直接影响楼市销售情况,每次楼市暴涨都是因为货币供给大幅增加,而每次楼市下跌进入萧条,有调控的因素,更多是因为宏观货币环境收紧,2008年之后,楼市基本就变成了金融产品,货币释放,价格就涨,货币收缩价格就跌,2008年连续加息收缩货币,当时出现了深圳的弃房断供。2009年四万亿让整个楼市绝地反击。2010年又调控,逐渐收缩,在2012年附近货币环境出现了一次反复,到了20154月落到了最低点10.1%。大家记住这个时间点,此时大家都在忙着炒股,根本没人炒房。老齐记得此时我们去河北调研,石家庄的房价7000以内的烂尾楼到处都是,根本没人要。抵债都不行。而北京的开发商们也都在到处化缘,那时候的P2P,大部分都是给开发商输血的。但从20154月之后,M2突然反弹,到20161月,就拉回到了14%,这下炸锅了。楼市彻底起飞了。先是深圳,后是上海北京,然后合肥南京厦门杭州为代表的房价四小龙,到今年又是三四线城市,一波接一波的上涨。但我们也应该看到,2016年底,货币已经明显退潮了。

  无独有偶,昨天有媒体爆出了暴涨后的燕郊楼市,现在是一片萧条,打开二手房交易网站发现,燕郊楼市现在价格基本在2万左右,从最高点的3万元,已经下跌了3成,还有人爆料说,燕郊天洋城单价已经跌倒了12,比起4月高点跌了三分之二,也就是67%,但这毕竟是个例,并不能纳入统计。总之,目前燕郊在从1万暴涨到3万之后,基本均价已经回到了2万,但仍然是看房子者寥寥无几,过户更是非常稀少。甚至连中介都看不见了。

  宏观流动性紧缩,加上暴涨后的楼市一片萧条,这不是偶然,而是一种必然联系。之前有朋友问我,你经常说股市现在要绑好安全带跟市场一起飞一会,最后的疯狂不知道还要演绎多久,所以没必要太早离场。设置明确的止盈就好,那么楼市为什么不同样操作。答案就是楼市根本没有安全带,楼市的流动性跟股市完全不可同日而语,楼市的顶点就是流动性的底点,一旦顶点到了,那么流动性会瞬间消失,就好比燕郊,如果你是1万买的,你现在发现他跌了3成,要止盈,至少现在还有2万,能确保有一倍的盈利,你开始卖房,但发现根本卖不掉。连个看房的都没有,甚至现在连个中介都找不到了。而且最可怕的是,竟然发现已经有人挂出1.2万,仍然卖不掉。也就是说你最后想平价往外卖,也未必能出的掉。所以这就是楼市最大的风险,不是下跌的风险,而是流动性消失,所谓投资最后变成全仓被套。你投资的目的是要让钱赚更多的钱,而不是把钱扔进去再也拿不回来。在燕郊买个房子,你又不住,也很难出租。只能放在那里放着,这跟你花几百万买个假古董,已经没什么区别。

有地方房子跌3成仍然卖不掉!这只是刚刚开始

  当然有人不会同意,大家觉得房子只是暂时困难,以后还会涨起来的。特别是很多人都说燕郊只是个例,其他地方的房子都还涨的很好。是的,燕郊确实目前是个个例,但只是先走了一步而已,绝大多数的三四线城市,在棚改和货币化安置去完库存之后,都会逐渐走上燕郊之路。道理是一样的,货币化安置相当于货币集中在某个区域投放,而一旦风停,相当于这个地方的货币供应量突然消失,可能流动性枯竭的比燕郊还快。看起来1-2万的房子,其实没什么卵用,因为家家户户都有好几套房。现在大家还买房,唯一的因素就是他还能涨。如果这个因素消失了,那么就不会有人再买房,你挂多低都是没有用的。

  用脚趾想也知道,哪的房子应该最坚挺,显然应该是北京上海,大城市的房价背后不光是经济繁荣。就业机会,还有各种医疗资源和教育资源的福利,所以理所应当是全国楼市的翘楚,但很不幸,北京楼市今年4月以后就基本停涨,而现在半年过去了,挂牌价跌幅在10%左右,实际成交跌幅在20%,而且趋势还在继续,以前爆炒的学区房的下跌最为惨烈。之所以会出现这个结果,就是因为,流动性没有了。银根紧缩,让贷款越来越难,越来越贵。谁还买的起那么贵的房子?所以没钱去推动了,那么急用钱的就只好低价卖了,但现在还远没到最困难的时候,或者说我们的银根紧缩仅仅是个开始,我们从长端利率就能看出来,远期利率大幅上涨,说明大家都在预期半年以后,货币环境会更加糟糕。也就是说明年这时候,才是宏观上流动性最差的时候。

  所以,最后还要强调那句话,楼市最大的风险,不是价格下跌。因为如果价格下跌,你只要买的低,通过止盈还是能够获利的,楼市的风险恰恰在于流动性。而就像你买个假瓶子一样窝心,根本就卖不掉。而假瓶子赔就赔了,房子可不是,未来你还得在为他交一份税。如果能租出去,还能缓解一下资金压力,如果连租都租不出去,那就只能哭晕在厕所了。

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