张宏伟:"无房可售"的城市2018年春节后也会开始降价?

1评论 2017-11-07 12:13:13 来源:金融界网站 作者:张宏伟 疫情对A股影响持股跟踪

最晚2018年春节后,即使是“无房可售”的城市,个案楼盘也会主动开始“大幅降价”,楼市普遍性的小幅降价将开启。

  作者:同策咨询研究部总监 张宏伟

  昨日发了一个《最晚2018年春节后房企开始“大幅降价”》,不少人提出一些质疑,尤其是当前仍然处于“无房可售”的城市,比如杭州、武汉、青岛等等,因为当前供求还没有改变,目前来看降价的可能性不大。今天,笔者就重点分析一下“无房可售”的城市为什么很快也会降价?具体理由有以下几个:

  1、“无房可售”也意味着大多数房企或项目“无业绩可谈”。

  笔者不否认,还有不少城市库存量较低,一旦有个案楼盘开盘就会“日光”,但是,大家也认真分析一下,“日光盘”有几个?事实上,“日光盘”只是少数,并且(因调控从严)在整体市场交易量大幅下滑的情况下,“无房可售”也意味着大多数房企或项目“无业绩可谈”(以上海为例,今年10月网签备案40多万平方米,比历史最低值还低,这个成交量也只是去年市场较好130多万平方米的零头,也就意味着大多数企业“无业绩可谈”),同样,当前武汉、杭州、青岛等城市出现“日光盘”并不意味着市场普遍“欣欣向荣”。

  说到这里大家也就应该清楚,“无房可售”的城市日子好过的只是个别房企或个别项目,其他大多数房企或项目并不是都卖得好。因此,随着销售压力加大,部分房企或项目有可能会在这个阶段率先突破,在调控从严的市场背景下,要突破那就是要降价,尤其是到了明年,市场状况不会比今年10月之后好到哪里去,明白事理的开发商这个时候应该清楚,与其博弈不如快速跑量“换仓”,因此,笔者预判,春节后处于“换仓”目的,不少开发商会通过降价快速出货。

  2、房企2018年重置销售目标背后的压力。

  同策研究院总监张宏伟认为,虽然今年大多数已经提早完成销售目标,并且部分房企还上调目标,今年已经销售压力并不大,对上市房企来讲,今年可以给资本市场一个完美的交代,但是,销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力,尤其是“十九大”后,核心一二线城市销量并没有明显起色,并且今年年底“翘尾”行情难现,如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但是市场环境更加恶化”的大环境,很显然,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

  我们可以预想,明年一季度因为楼市调控与春节等因素,楼市将继续延续当前低迷的市场行情,一年开局失利,意味着春节后房企必然会开足马力进行销售,否则二季度将销售量将难以起色,半年报业绩会面临较大的压力。因此,对于房企来讲,明年春节后最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

  3、“政府换届”:楼市调控政策会在2018年3-4月进一步加码,预期彻底被打破。

  按照往年调控经验,每次楼市新政时效性大约6-8个月左右,也就是每6-8个月会有一轮强化的楼市调控措施出台,进一步强化楼市调控的效果。从本轮楼市调控来看,去年10月份大约20个全国核心一二线城市楼市集中出台政策,6个月左右之后,今年3月份“两会”前后,全国新一轮楼市调控政策出台。6个月左右之后,今年9-10月,全国差不多又有20多个城市楼市调控政策出台。

  同策研究院总监张宏伟认为,按照上面每次新政时效性6-8个月的经验判断,笔者再做个预测,今年9-10月份多地楼市调控调控加码后,6-8个月之后,也就是在2018年3-4月份这个时间段,极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期,原因有两个:一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低,需要加强版的楼市调控措施为楼市降温,巩固楼市调控的阶段性成果;二是,“两会”刚好要在这个时间段召开,政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。

  由此可见,由于明年“两会”刚好是新一届政府的换届时间,楼市调控政策也不可能出现松动,而此时,市场交易量已经出现大幅下滑,房企开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑,在市场“预期”彻底打破的情况下,房企要完成已经重置的销售目标,明年春节后尤其是“两会”后势必会采取降价措施快速提升销售业绩。

  4、租赁市场另辟蹊径影响 “无房可售”城市楼市供求关系,成为供求逆转的最大不确定因素。

  进入8月份,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,作为首批开展住房租赁试点的单位,租赁市场另辟蹊径影响商品住宅市场价格走势。

  从供应数量上看,十三五时期,国家预计新增租赁住房870万套,上海预计供应70万套,其他住房租赁试点城市也都有租赁住房的供应指标。从全国核心城市来看,一旦870万套租赁住房进入市场,对房价能起到稳定器的作用。

  另外,按照国企目前的拿地价格,只要稍微降低投资回报率,未来通过增值服务拉回,那么由于租金下降,对年轻人来说买房与租房相比租房更划算,年轻人都跑去租房了,房价就缺乏上扬的内驱力,抑制房价上扬的作用就能体现(起码短期内首套购房、一些过渡性购房需求会向租赁市场转移,买卖市场会因此受到较大影响)。这有可能是“无房可售”城市楼市供求关系出现逆转的最大不确定因素。

  总之, “无房可售”的城市因为大多数房企“无业绩可谈”,也因为调控政策仍然是持续从严执行的,明年“两会”政府换届后也不会松动,市场预期很快会发生逆转。同时,由于房企2018年销售目标重置,租赁市场对于“无房可售”城市房企销售业绩的冲击,资金兑付压力也将在明年开始越来越大,当前四季度到明年三季度年仍然是楼市的调整期,并且至今年年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期,最快接下来这两个月,最晚2018年春节后,即使是“无房可售”的城市,个案楼盘也会主动开始“大幅降价”,楼市普遍性的小幅降价将开启。

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