李宇嘉:大数据信用 补上“购租并举”的短板

1评论 2017-11-06 16:44:28 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 上市公司绝密调研报告

近日,各城市租赁平台相继“亮相”。除房源信息披露、租赁供求匹配、租赁备案等基础服务外,平台强调租赁行为监督和管理。有了平台,租赁这个讲求“软服务”和用户体验的行业,补上了基础设施的一块“短板”。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

  近日,各城市租赁平台相继“亮相”。除房源信息披露、租赁供求匹配、租赁备案等基础服务外,平台强调租赁行为监督和管理。有了平台,租赁这个讲求“软服务”和用户体验的行业,补上了基础设施的一块“短板”。笔者认为,除此以外,承租人愿在平台上租房,出租人愿将房屋委托给平台,中介愿在平台上代理,很大程度在于,平台能降低交易成本,提高用户体验。租赁交易流程线上集中很重要,龙头中介早已在此方面布局,甚至线上交易、线下体验早已一体化了。但是,“痛点”是线下千差万别的乱象和诉求,如侵权空间大,服务和收费界定不清,权益保障和追索难等。好

  这些问题和乱象,监管难、监管成本高。因此,除线上服务和监管外,租赁平台建设还要在降低交易成本、提高用户体验,比传统租赁要更进一步,这是租赁基础秩序的另一块“短板”。传统中介代理的租赁,交易成本高。首先,中介要收取1-2个月的租金作为代理费,“押二付一”、“押一付二”是常规的押金或租金给付形式。甚至,为避免短租或中途退租带来“空置”或再交易成本,除1-2个月的押金,很多那要求租客一次性支付半年或一年租金。对85后和90后等租赁主体来说,刚踏入社会那,不管是筹集几千元押金,或一次拿出半年或一年租金,压力都很大。

  其次,中介收取代理费后,租赁关系存续期间的管理便处于“真空”了。相比租金,房东更看重房子升值,加上租赁供给无标准(如“家具齐全”不好界定),房屋室内生活设施配置不完善、质量差。而且,租赁过程中设施维修责任不明确,多数情况下摊到租客身上。甚至,房东假借设施损坏讹诈租客、克扣押金,多收取水电费、物业费等现象五花八门。这些线下或租后乱象,线上平台很难监管到。另外,对很多租客来说,体验差、被歧视,租房谈不上美好生活,实乃权宜之计。于是,很多租客不爱惜租赁环境、肆意损坏、聚众赌博等现象也屡见不鲜。

  最终,劣币驱逐良币,租赁供需两端都趋于“低端化”,租赁行业也就难以振兴。租赁是典型的共享经济,即“弱化所有权、强化使用权”,而共享经济就是信用经济。租赁平台若能叠加基于“互联网+”的共享模式,这是降低租赁交易成本,提高消费体验,实现多方共赢和攻克租赁“痛点”的最佳路径。目前,网络全面“实名制”,“互联网+”无孔不入,创造出多维的、无穷的、集合衣食住行和吃喝拉撒的信用大数据。由此,我国一直难以建立的信用体系,有望由互联网推动形成。

  放在大数据平台上,房子可确保是真的。房东和租客都是陌生人,但基于注册信息,过往交易、履约、支付、评价等个人留下的海量痕迹,可相对准确地标定个人的信用水平。关键是,这个信用不仅有对手评价,有具体分值,还是公开透明的。凡有违约的,平台上的商家能看得到,监管部门也能看得到。目前,旅游、购物、生活消费等领域的商家,都开始和阿里、京东、腾讯等大数据平台开展合作。用户信用分达到一定值,租车、住酒店不用交押金,网购可“先试后买”,办签证不用存款证明,甚至免签,贷款更快批复、利率更低,相亲告别婚骗。

  对房东来说,可以靠信用分挑选租客,防范租客欠租,还可根据租客需求装饰房子,获得溢价收益,这是一个良性循环。这就为机构开展规模化租赁经营创造了基础,也为租赁衍生产业创设商机,如REITs、房屋装修、电商提供的生活服务等;对租客来说,具有很高的信用分,押金免了、租金月结,中介费降低了,还可挑选自己中意的房子,挑选房东、守信的合租伙伴。

  而且,租客与房东所有资金往来,全部通过第三方平台,这是信用约束过程,也是权益保障和追索的保障。由此,基于互联网大数据、无死角的诚信评价,构建社会信用体系,形成可置信的失信威胁,提高线下履约意愿。唯有此,“租售并举”才能真正崛起。目前,租赁平台建设上,各大城市已开始与阿里、京东、腾讯、银联等机构合作,希望能够补上制约“租售并举”的最大一块短板。

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关键词阅读:大数据信用 购租并举 监管 平台

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