任泽平:房价还会涨吗?房子还能买吗?

1评论 2017-11-06 14:11:50 来源:金融界网站 作者:任泽平 抢反弹首选这8只股!

大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  本文为任泽平博士在培训会议上的演讲。

  房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融

  我研究了十年房地产,2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”,今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书,《房地产周期》。

  我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

  我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

  貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

  未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

  下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

  

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

  蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  主要发达国家的名义住房指数变化对比

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?我来给大家看两张图,这是北京的轨道交通,大家都很熟悉,稀稀拉拉的,看不出来稀稀拉拉的?这是东京的,东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。

房价还会涨吗?房子还能买吗?

房价还会涨吗?房子还能买吗?

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

房价还会涨吗?房子还能买吗?

  最近我们出了一本书,《房地产周期》,把过去10年对房地产研究的心得,采用国际上百年的历史,对一个一个问题澄清误解。

  本文转载自“泽平宏观”。作者授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网站名家专栏,邮箱地址:zhuanlan@jrj.com.cn,咨询电话:010-83363000-3477。期待您的加入!

关键词阅读:房价 买房

责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
H股全流通真来了!交易规则齐备 要参与先看18条事项

2018-05-22 20:55:14来源:券商中国

特朗普:美国尚未与中国就中兴事宜达成任何协议

2018-05-23 02:47:57来源:央视新闻

汽车进口关税7月起下调 整车关税降至15%

2018-05-23 03:15:29来源:证券时报

重磅!天津国资改革或有大动作 重点是混改

2018-05-23 06:26:50来源:上海证券报

汽车进口关税终于降了 七大进口车率先表态降价

2018-05-22 20:54:05来源:券商中国

小地方房价纷纷破万!4张表看清决定房价的根本原因

2018-05-23 07:05:35来源:大猫财经

今年首批退市公司确定 还得注意这些僵尸公司(股)

2018-05-22 19:59:36来源:中国证券网

上交所:上市公司重大违法强制退市实施办法将对外发布

2018-05-22 19:21:27来源:金融界网站

四问汽车进口关税下降:为啥降?能省多少钱?

2018-05-23 00:07:45来源:中国新闻网

汽车关税骤降!进口奥迪Q7便宜4万看7大关注点

2018-05-22 22:05:40来源:中国基金报

嗜血白鲨!温州/浙江投资客买遍全国的背后逻辑!

2018-05-22 07:23:25来源:米宅米宅

滴滴最快下半年港股上市 预计市值700亿至800亿美元

2018-05-23 07:58:49来源:金融界网站

蔡奇走访小米和联想 称赞联想扛起民族产业大旗

2018-05-23 08:19:15来源:北京日报

比起不吃不喝9年才能在首尔买房 韩国人更担忧这件事

2018-05-23 07:08:50来源:每日经济新闻

金融界爆料台为投资之路保驾护航 欢迎来爆!

2017-12-15 10:14:55来源:金融界网站

64岁大妈靠广场舞跳出40万年薪 背后是个万亿级市场

2018-05-23 07:09:05来源:每日经济新闻

Ayawawa和她那个年赚236亿的公司 17年前就该凉了

2018-05-23 06:43:45来源:金融八卦女频道

任志强:国人都在抢房子 “抢人大战”引发房价大涨

2018-05-22 10:16:06来源:凤凰网财经

移动流失242万4G用户!员工:灭掉大王卡就可止血

2018-05-22 13:40:55来源:每日经济新闻

丹东一周内连发两道令给楼市降温 未来或继续加码?

2018-05-23 00:10:23来源:中国新闻网

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点