张宏伟:最晚2018年春节后房企大幅降价!!!

1评论 2017-11-06 09:51:49 来源:金融界网站 作者:张宏伟 疫情对A股影响持股跟踪

劝房企们一句话,今年接下来的几个月还要踏踏实实做市场,不要总想着投机那点事,今年剩余的两个月甚至明年三季度前还是要放弃幻想,踏踏实实做好业绩,做好回款,这才是最重要的。

  作者:同策咨询研究部总监 张宏伟

  从“十九大”后市场反应来看,有5个现象或特征值得我们关注。

  1、“十九大后”楼市调控松动的预期被打破。尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但是,到了“十九大后”,由于楼市定调“房住不炒”,楼市调控政策不松反而紧,甚至当前各省市出现交叉大检查,调控政策“十九大”后会松动的预期被打破,导致部分房企撑不住了,开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

  2、四季度“冲刺年终目标”时间将难现“翘尾”行情。按照往年经验来看,一般四季度尤其是年底是房企“冲刺年终目标”时间,这个时间的总销占比往往比较大,因此,房企也往往会在这个阶段加大推盘力度“冲刺年终目标”,一年的“翘尾”行情也是这个时候回出现。但是,“十九大”后,核心一二线城市销量并没有明显起色,在各地大严查的政策背景下,各地也很难再现“翘尾”行情。

  3、房企2018年重置销售目标背后的压力。

  同策研究院总监张宏伟认为,虽然今年大多数已经提早完成销售目标,并且部分房企还上调目标,今年已经销售压力并不大,对上市房企来讲,今年可以给资本市场一个完美的交代,但是,销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力,尤其是“十九大”后,核心一二线城市销量并没有明显起色,并且今年年底“翘尾”行情难现,如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但是市场环境更加恶化”的大环境,很显然,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

  我们可以预想,明年一季度因为楼市调控与春节等因素,楼市将继续延续当前低迷的市场行情,一年开局失利,意味着春节后房企必然会开足马力进行销售,否则二季度将销售量将难以起色,半年报业绩会面临较大的压力。

  而从楼市调控政策来看,明年“两会”刚好是新一届政府的换届时间,楼市调控政策也不可能出现松动,春节后房企必然会开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑,因此,对于房企来讲,明年春节后最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

  4、房企资金兑付压力明年一季度集中体现。从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大)。预计明年年初,处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。笔者预计,2018年春节后,通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

  5、并购谈判暗潮汹涌,市场深度调整即将来临。当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业是为了调整市场布局。同时,值得关注的是,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年尤其是四季度,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,这也就意味着随着时间推移,2018年势必成为楼市深度调整的阶段。

  总之,从接下来楼市调控政策趋势来看,调控政策仍然是从严执行的,当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现松动。当前,“十九大”后新一轮调控政策开始出台,同时,从“执行层面”楼市将迎来新一轮的“整顿风暴”!!这是验证了这一判断。笔者预计,2018年“两会”新一届政府之后的3-6个月(也就是2018年三季度),全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

  另外,由于房企2018年销售目标重置,资金兑付压力也将在明年开始越来越大,同策研究院总监张宏伟认为,当前四季度到明年三季度年仍然是楼市的调整期,并且至今年年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期,笔者预计,最快接下来这两个月,最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始,楼市普遍性的小幅降价将开启,同时,部分房企资金兑付压力越来越大,甚至个别房企比如个别闽系房企,极有可能出现资金断裂的风险,出现被其他房企收购股权的现象。

  明白了上述这些规律,笔者还是劝房企们一句话,今年接下来的几个月还要踏踏实实做市场,不要总想着投机那点事,今年剩余的两个月甚至明年三季度前还是要放弃幻想,踏踏实实做好业绩,做好回款,这才是最重要的。在这个过程中,不要给市场制造问题,给政府制造麻烦,给舆论制造麻烦,只有做到这样,自己今年明年才会有机会踏踏实实做市场,才会在市场调整期有收获。

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关键词阅读:春节 房企 降价

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