李宇嘉:“落子”金融 租者安心

1评论 2017-11-03 15:28:01 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 抢反弹最强涨停战法出炉!

新增供地集体土地和配建或建设租赁住房,13个热点城市率先要在2020年前建成“租售并举”的住房制度,“十三五”新增住房供应要占据30%-60%。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

    租赁已经崛起,而且已经成为“风口”和“蓝海”。从中央到地方,对租赁市场的重视程度史无前例:比如2016年国务院39号文吹响号角,2017年5月发布我国第一部租赁管理法规,这是制度和政策规范,也是顶层设计;新增供地集体土地和配建或建设租赁住房,13个热点城市率先要在2020年前建成“租售并举”的住房制度,“十三五”新增住房供应要占据30%-60%;规定租赁同享公共服务等等,这是政策“落地”。目前,全国有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%;20大城市租房人群平均占比达40%,13个城市占比接近或超过50%。

  这只是开始。近期,备受瞩目的“十九大”,再次明确“住房要回归居住属性”,这将给未来5-10年的房地产定调。未来,房地产领域所有改革部署和政策举措,都将紧紧围绕住房的这一新定位展开。关于房地产,十九大报告将其置于“加强社会保障体系建设”这一章节中,并提出“房子是用来住的、不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。突出住房居住和公共产品属性,体现在新的住房制度中,就是租赁住房占主体地位。可以说,“租售并举”是堪比1998年“房改”,我国住房领域又一次重大的制度和体制变革。

  图1 回归居住属性的住房发展新时代

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  资料来源:中国指数研究院

  如果说,1998年“房改”时,我国住房需求的主体是长期计划经济时期,长期被“短缺供给”压制的广大城镇居民的住房需求。那么,新时代住房需求的主体,则是迫切希望融入城市,并“扎根”城市的广大新市民(外来人口、新就业大学生)的住房需求。他们只有安居才意味着“扎根”城市,这就是“让全体人民住有所居”。但是,值得注意的是,基于“两高一低”(高房价、高生活成本、低支付能力)的现实,新市民住房需求首先是租赁需求,等待日后有了一定积蓄后,然后才是买房需求,这就是“租售并举”。目前,我国有2.45亿外来人口、1.5亿留守人群(留守妇女、留守儿童、留守老人)及2000万左右长期租房的大学生(已毕业)。

  从规模看,这部分人群相当于现有城市常住人口的40%。同时,尽管我国还有30%的农业就业人口,但农业产业化、机械化,1-2亿的农业人口已进入城市(流动人口),或者“农忙(3个月左右)在乡、农闲进城”。2012年以来,大城市房价翻了2倍左右,广大白领普遍选择“先租后买”的住房模式;基于小孩教育、父母养老和工作调动,很多有房业主也选择租房。因此,多数大城市超过50%的人群租房,未来还将有3亿人口安居城市,租房也是他们的第一选择。由此,租赁市场崛起是我国楼市“下半场”最大红利,也将引领我国内需社会构建和经济转型。

  图2 我国“3个一亿人”的伟大战略

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  资料来源:深圳市房地产研究中心

  目前,我国住房租赁市场有三大痛点,一是租房市场长期不规范,存在“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、被迫搬家、不退还押金等乱象;二是租房无法享受到与买房一样的公共服务,如租房人群很难落户,也就很难享有与户籍挂钩的社会保障。即便是申请信用贷款或消费融资,银行也往往要求以房子来抵押;三是租赁的准入门槛越来越高。目前,规模化、专业化租赁成为国家培育租赁市场的重点,如长租公寓、租赁用地出让予国企、企业盘活存量用房等等,加上整治市场秩序、市场巡查等已经“常态化”,租房市场长期不规范的问题逐渐缓解。此外,租售同权、渐进同享公共服务也是大趋势。按照习总书记说的,就是“幼有所育,劳有所得,老有所养,弱有所扶,学有所教,病有所医,住有所居”。

  表1:当前我国租房市场中租客普遍反映的秩序问题

图3

  数据来源:链家地产

  但是,租赁准入门槛越来越高值得警惕。首先,租金不断上涨。自2011年以来,租金已连续上涨5-6年。以深圳为例,2010年深圳商品住房租金为40.3元/平米/月,到2016年已上升至68.3元/平米/月,特区内超过70元/平米/月。即便是城中村,一室一厅的住房,现在每月租金也在2000-3000元。但是,2016年,全国农民工月均收入才3275元,大学毕业生收入甚至低于农民工。2016年,深圳常住人口人均月可支配收入为4057元,而商品房套均月租金为4815元。这就是为什么,合租成为普遍现象,但也衍生出更多问题,如消防安全、“打隔断”等建筑安全、“二房东”等。

  图3:2010-2016年深圳商品住房租金及回报率

图

  数据来源:深圳市房地产研究中心

  表2 2014-2016年深圳商品房租金趋势

表2

  数据来源:深圳市房地产研究中心

  其次,代理中介要收取1-2个月的租金作为代理费,“押二付一”(押2个月租金、付1个月租金)、“押一付二” (押1个月租金、付2个月租金)等等是常规的押金或租金给付形式。甚至,为避免短租或中途退租带来“空置”风险或再交易成本,除1-2个月的押金,很多房东要求租客一次性支付半年或一年租金。对于85后和90后等租赁主体来说,刚踏入社会,很多都是“月光族”,不管是筹集几千元的押金,或是一次拿出半年或一年租金,压力都很大;再次,部分房东频繁涨租或者出售房屋,导致租客要么承受更高的租金,要么被迫频繁搬家,居住不稳定。近日,易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告,根据房租收入比公式,计算出各城市房租收入比值。具体城市来看,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。

  表3:全国50个城市2017年6月租金收入比

表3

  解决租赁准入门槛高,就需要创新普惠金融。何为普惠金融?世界银行《全球金融发展报告2014:普惠金融》指出,普惠金融是指在金融机构成本可负担的前提下,通过不断竞争和创新,保证受金融服务排斥的对象获得所需要的金融服务。现实中,由于金融机构单方歧视条款、无抵押物、利率高过支付能力和金融知识匮乏,很多普通人群、创业群体,特别是低收入、弱势群体、小微企业等被排斥在金融服务之外。普惠金融缺失,对经济金融、生产生活、社会稳定的冲击是全方位的。首先,融资被迫转向高利贷,超高利率助长食利氛围和高风险投机,影响金融稳定,比如现金贷、校园贷;其次,底层民众和企业无法通过金融手段解决合理融资需求,生产和生活稳定受影响;再次,金融排斥往往导致社会排斥或二元化分割,影响社会稳定。

  对租赁市场来说,如果非户籍人口、新就业大学生等新市民,无法通过合理的融资进入租赁市场,必然会产生游离于监管之外的“边缘化租赁”,比如群租、大规模城中村租赁、城市外围租赁,这不仅不利于身心健康,在城市“安顿”下来,还可能产生消防安全隐患,“二房东”盘剥等等。以深圳为例,根据2014年建筑物调查,全市有1041万套各类住房,如表2所示,近180万套商品住房中,约30万套出租;已建成保障性住房40万套,约13万套出租(“十三五”期间还将建成40万套人才和保障出租房);机关企事业单位自建住房有50万套,约30万套周转出租;城中村住房约500万套,约450万套在租;工业区配套宿舍有180万套,除少部分已售外,约160万套出租;其他类型住房(含商务公寓、宾馆、旅馆等)约80万套,约60万套出租。

  表4 深圳市各类住房量及出租情况

表4

  数据来源:深圳市规划和国土资源委员会

  可知,深圳住房供应的主体事实上是租赁市场,尤其是原村民或集体经济组织自建或合建房占总出租套数的61%,从人群上说,70%的人选择租房居住,这一比例全球最高,甚至超过德国的水平。由此,通过体面的、低成本的租赁,新市民难以在城市“扎根”,培育租赁市场的目的和意义也很难实现。对深圳而言,若70%的人口(1400万左右)无法通过体面的和低成本的租赁住房“扎根”,深圳很难称得上是包容性的城市,深圳吸引人才的竞争力、创业创新的潜力,也很难发挥出来。近期,作为深圳最大的住房按揭贷款银行,自上世纪90年代开始,以“要买房、找建行”为业务坐标,致力于让全市人民安居乐业的建设银行(行情601939,诊股),推出个人住房租赁贷款新产品——按居贷。据笔者了解,这应该是全国银行第一款针对个人租赁的贷款产品

  据笔者了解,按居贷是向租客发放的,用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。一方面满足了租客一次性支付租金的融资需求,借助银行金融手段获得长期居住权;另一方面租客可以借助一次性付款方式,从房东获取房租折扣,降低租赁成本,锁定未来较长时间内的租金水平。此外,银行通过网银、信用卡及客户在京东、阿里、银联平台上支付和交易大数据,可判断客户信用。有银行授信,意味着租客信用分值比较高,押金可以降低,中介费也可以降低。而且,贷款在手机银行APP上申请,输入手机号,确认客户授权书后,系统即可反馈预估额度。当日签约、当日放款,额度最高可达100万,贷款额度期限最长十年,符合年强人消费习惯和偏好。

  对房东而言,不仅可一次性收取长期租赁合同的租金,避免每月催缴租金和更换租客的麻烦;另一方面,银行将审核租客的资信情况,居住和职业的稳定性,为房东筛选优质的租客,防范租客欠租、逃租。而且,为获得规模收益、降低运营成本,银行将与大型租赁企业合作,这是一个良性循环,为机构开展专业化的、规模化的租赁经营创造了基础,也为租赁下游衍生产业创造出了商机,比如REITs、房屋装修、电商提供的所有生活服务等,从而实现产业链共赢。

  这里,笔者并非为建行代言,而是想阐述金融的作用。陈志武教授《金融的逻辑》一书中谈到,“把未来收入往今天的消费转移”的金融工具,不仅能促进消费内需的增长,更重要的是增加个人一辈子的总体福利。因为,一个人年轻时最能花钱、最需要花钱、最有意愿花钱,但往往是一生中收入最低或不足以支撑花销的时候;等到过了中年,最不需要花钱、也不能花钱的时候,又偏偏是收入最高的时候。正因为这点,才有必要创新金融产品,特别是针对中低收入人群、年轻人的普惠金融产品,用住房按揭贷款、汽车贷款、学生贷款、租赁贷款等金融产品。

  它们的作用是帮助我们尽可能把一辈子的收入在不同年龄段之间拉平,让一个人一辈子的消费更趋合理,以免有时钱少时抑制消费能力和冲动,节衣缩食,而钱多无处花、无能力花,也不愿意花。未来,随着85后、90后相继成为社会消费的主体,消费金融的时代将到来,无论按揭、信用卡、消费贷、汽车贷及五花八门的分期付款,都是消费融资的体现,也是巨大的机会。依靠BAT、京东等“无死角”大数据的信用平台,银行不仅可以识别出“谁是守信用的”,约束那些不守信用的人,而且还可以降低金融准入门槛,降低消费的成本。无论对银行、消费者、商家、政府,还是对整个社会发展,都是“多赢”的过程,这也是金融的“下半场”。

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关键词阅读:租房 金融 消费

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