齐俊杰:房地产REITs来了 楼市玩法将彻底改变

1评论 2017-10-25 09:27:40 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 "A股豪门"操盘术曝光!

就在这两天,保利地产联合中联基金共同打造的租赁住房资产支持专项计划获得批准,成为了国内首单租赁住房的REITs产品,一个REITs的时代悄然来临,这意味着整个楼市的玩法将彻底改变。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  就在这两天,保利地产(行情600048,诊股)联合中联基金共同打造的租赁住房资产支持专项计划获得批准,成为了国内首单租赁住房的REITs产品,一个REITs的时代悄然来临,这意味着整个楼市的玩法将彻底改变。

  所谓REITs,就是资产证券化,说白了就是用收房租的权利,拿到市场上去,把它变成证券卖给老百姓(行情603883,诊股),从而自己达到融资的目的,比如这次保利就可以通过这种方式拿到钱,建设之后,收取租金,然后按期给投资人分红。老百姓没有买到房,但却可以当上房东,从而收取租金。当然这里要提醒,REITs的玩法是收取租金收益,而不是获取买卖房屋的价差,所以这块可能有一些误导性。

  以后还有一种玩法,是银行也会将住房抵押贷款,打包成证券,在资本市场上出售给投资者,这样有助于银行快速回笼资金,至于说房子以后是涨是跌,是不是有人断供,那就是购房人和投资者的事情了。银行可以通过REITs把自己的风险和收益锁定。

房地产REITs来了楼市玩法将彻底改变

  所以很显然,REITs的推出是一个甩锅的方式,开发商可以把风险迅速甩给投资人,银行也可以把断供风险甩锅给资本市场,至于投资者会不会买呢?这个还要看具体的收益率,按照中国市场的尿性,只要给到4-5%的收益,产品不会愁卖。这个收益基本与商业地产持平,小于银行的住房抵押贷款的收益,所以目前来看,这两个领域REITs是可以替代现有模式的,至于在住房市场,恐怕有点麻烦,目前的租金回报率不足2%,所以商品房市场开展REITs的可能性并不大,只能在住房保障市场实施,比如那些土地不要钱的小产权房,或者政府公租房,扣除掉70%的土地成本,和相关税费10%,房子的钱瞬间只剩下了20%,北京均价5万的房子,瞬间成本只有1万,而北京现在的基本租金差不多是100平米80元每月,算下来一套500万的房子,建设成本只用100万,一年的租金回报10万,所以租金回报率能到10%,如果这时候发一个REITs出来,大家都有的赚。给投资人9个点,自己留1个点,这个产品会迅速被抢光,如果资金不是问题了,那么也就意味着这种保障房将大面积推出,只要政府划出土地,分分钟拿钱,分分钟盖好。还有广大的集体建设用地,也会大规模的投入到租赁住房的建设中来。自己一分钱不出,还躺着收钱。这种好事必然会引发开发商的极大兴趣,他们会到处去找这种土地不要钱的租赁项目。所以如果REITs模式跑通,掐指一算全国各地的各种公租房将大规模开始兴建。

  不买房,也能享受房地产的红利,REITs模式在国外已经相当成熟,像格雷厄姆的聪明的投资者里面,甚至建议拿REITs来做资产配置,这样可以抵御通胀的风险,因为物价水平提升,房租必涨,房租跟收入息息相关,都是以物价为锚,所以如果只想资产保值的投资者,只投资REITs就可以了。这样通胀就不太可能吃掉你的财富购买力了,这种投资方式也被欧美广大投资者所接受。在美国REITs已经有了1万亿美元的规模。而美国和中国相比,根本就是小巫见大巫,我们由于全国人口有一半都是漂的状态,所以租房需求巨大,租赁市场有1.3万亿人民币的规模,而且这还是租赁市场很不完善的情况下,如果未来大力发展租房市场,这个市场扩展10倍也并非没有可能。所以中国的REITs金融创新将大有可为。REITs的推出,也将让租房市场建设大规模的扩充。直到公租房、集体建设用地跟REITs之间的利差消失为止。

  对于普通人来说,对大家的影响有3点,第一你可以通过这个配置你的资产,租金这东西还是相对稳定的,在特殊的通胀时期,由于央行加息很可能造成股债双杀,那么这时候投资于REITs,是比较好的选择,另外老年人只求保值不图增值,完全可以通过租房的REITs获得现金流收入,用来养老。从美国市场来看,8-9%的收益虽然不可持续,但5-6%是可以的,通胀来了可能还会更高。

  其次租房的人,未来随着公租房的大量建设,市场供给将有效增加,虽然很多人说集体建设用地位置比较偏,但这都是多米诺反应的,也就是说在郊区的房租下跌,会通过层层传导,比如郊区的租赁房供给增加,房租下跌,必然影响郊区周边的租房市场,大家肯定会做出反应,去搬到更便宜的房子里面,这时候那些房东也会被迫降价,周边又会继续传导。最终影响市区内的房租。

  第三,公租房多了,租房方便了,租售同权了,这样对于刚需是一种缓解,刚需这一层被接到另外的服务器去打怪升级了,那么原有的商品房市场就会更冷。没有了刚需自然改善的老破小也卖不动了,下家老破小卖不掉,他自然也就没钱再来买你的公寓,而你的公寓出不掉,也换不了大house,最底层需求被瓦解了,二手房会陷入一潭死水。不着急用钱大家就都挺着,直到加息或者房产税之后挺不住为止,如果要着急用钱,就只能大幅降价。可能一出手现在就得是30-40%,否则不足以搅动冰封的楼市。

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