叶檀:这个城市一周六块地无一成交 开发商直接懵圈了

1评论 2017-10-25 08:07:52 来源:金融界网站 作者:叶檀 上市公司绝密调研报告

有的城市还在抢房,而房地产市场开始下雨,开发商在土地市场旁观。北京朝阳、大兴、房山、海淀、平谷、顺义推出6块地块,但无一宗成交,这很容易理解,因为土地拍卖附加条件越来越多。

  

叶檀:这个城市一周六块地无一成交 开发商直接懵圈了

  

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家叶檀 

  房地产市场温水煮青蛙似的下行,已进入第二步。

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  根据国家统计局的数据,9月,房地产数据下行,每个月丁点下行,房地产已经退潮,不过,还没有到完全退潮的时候。

  9月,70个大中城市中15个热点城市房地产市场保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

  一线城市受到控制最严厉,房价下行。9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

  二线城市趋稳。新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

  三线城市成热点。新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

  一波一波的去库存,从一线去到三四线。

  长假之后,成交量回暖,但同比变冷。

  去化率挺高。按照中指数据,从9月25日到10月8日这两周,一线城市开盘平均去化率为58%,这两周深圳没有楼房开盘,二线城市平均去化率为96%。

  但看看同比就很吓人。从10月16日到22日这一周,一线城市成交面积环比上升1.5%,同比大跌41.4%。

  2017年第1到第42周,重庆、上海、武汉成交面积稳居前三。除重庆外,监测的重点城市成交均下降,南京下降最快,54.21%,深圳、北京、杭州降幅均超过45%。

  这并不意味着房价会大幅下降,备案决定了推向市场的速度和价格。房价尽在掌控。

  房地产市场按照政策在走,非常听话,去库存,稳健。

  今年前八个月去库存数据亮瞎我们的钛合金眼。

  1到8月,商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%,增速比1至7月回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元,增长17.2%,增速回落1.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示,9.85亿平方米是同期历史最高纪录,8月单月销售面积1.2亿平方米环比上涨4.3%,全年将刷新历史纪录。销售额方面,7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。

  楼市库存降至近年来最低。8月末,商品房待售面积62352万平方米,比7月末减少1144万平方米,已降至2015年来新低,仅略高于2014年末商品房62169万平方米的待售面积。

  如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算,当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月,库存压力大减。

  有的城市还在抢房,而房地产市场开始下雨,开发商在土地市场旁观。

  中指院数据,10月16日到22日,北京朝阳、大兴、房山、海淀、平谷、顺义推出6块地块,起拍总交188亿元,但无一宗成交。在此前的10月11号,还有地块竞拍成功。

  这很容易理解,土地拍卖附加条件越来越多,去年年底万科拍到了开发商100%自持土地70年,不得对外出售房源,其他开发商正在掂量万科拿烫手的山芋怎么办。

  今年8月,国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,集体土地是什么价格?拍卖市场是什么价格?13个试点城市以后土地市场变数极大,其中就包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

  建房少了,拍地少了,库存量不可能上升,2018年GDP将受到考验。

  接下来房地产市场主要是租赁、共有产权房等建设,最大的问题就是资金,那有两个办法,一是动用公积金,变成中国版的房贷美,向美国学习。二是建立租赁房的房地产信托,以租金为产品,还允许上市,就解决了。内地跟香港一样。

  但这样一来,房地产以前的港式市场化也就彻底转向了。

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