张平:楼市开始降温 房企抢地热情为何有增无减?

1评论 2017-10-23 11:30:25 来源:金融界网站 作者:张平 抢反弹必备短线战法

三季度以来,一二线城市受到调控压力,平均土地溢价率同比下降,而三四线城市,特别是部分热点三线城市,房企抢地现象明显。

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平

  数据显示,2017年1-9月,全国300个城市土地出让金总额为26384亿元,同比增加35%。其中,住宅用地出让金总额21665亿元,同比增加42%。上半年,受一二线城市调控深化,需求外溢至周边三四线城市;三季度以来,一二线城市受到调控压力,平均土地溢价率同比下降,而三四线城市,特别是部分热点三线城市,房企抢地现象明显。

  一边是刚刚过去的黄金周”楼市遇冷,一二线城市在假日期间住宅成交量同比跌去八成。2017年“金九银十”惨淡收场已成定局。而另一边是前9月全国住宅用地出让金猛增42%,50大房企拿地1.77万亿。当前,国内楼市和土地市场似乎正在经历“冰火两重天”。

  对此,业内专家指出,虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在收获了刷新历史记录的2016年后,当前房企的资金面空前宽裕。而当部分三四线城市在经历了“去库存”之后,一些标杆房企都开始积极拿地。

  纵观前三个季度,大型房企已经在积极拿地,特别是在部分三四线城市,土地竞争激烈。

  三线城市的溢价率则有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。与去年相比,包括:佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴等三线城市都进入了卖地百亿城市行列,三线城市土地市场明显升温。

  在国内排名前50的房企中,2017年前三季度拿地超过100亿的有49家企业,而在2016年同期只有37家,在2017年前三季度拿地200亿以上的企业有26家。似乎房企的拿地热情要远比近期楼市成交惨淡要高昂得多。

  那为啥会出现前面房企拼命在三四线城市拿地,而终端房地产市场成交大幅萎缩的现象呢?

  一方面,对于大型房企来说,向来拿地是稳赚不赔的买卖,拍得价格高了,至多也就是少赚一点而已,所以通常房企对拿地风险的评估有些乐观。

  更何况,在经历了2016年楼市疯狂之后,大型房企手中的土地资源已经所剩不多。很多大牌房企也知道,在深化房地产调控的今天,在三线城市争抢拿地肯定会有投资风险,但总比隔岸观望要强得多。

  另一方面,大型房企之所以敢于在三四线城市争抢拿地,主要是一二线城市的土地资源已十分稀缺,而且价格高、风险大,受到政策调控的影响日益加深。三四线城市土地价格相对便宜,所以在三四线城市拿地囤地也是房企的无奈之举。

  但笔者认为,今年前三季度,房企集中在三四线城市拿地正在积蓄较大的投资风险,而这样的盲目乐观的投资,会给未来或将会给房企带来不小损失:

  首先,楼市和土地市场的不同步反应,恰是因为供需之间存在差异。从供应土地到最后形成可售房源土地市场的供应量的释放是需要一个周期的,至少需要8-12个月的周期。所以,房企只知道集中抢地建房,却忽视了在未来一年后,会有大量房源在三四线城市出现,这无疑又会加大这些城市“去库存“的难度,也使自己陷入无法预料的投资风险之中。

  再者,“限售政策”将取代“限购令”。近期各热点城市纷纷推出了“限售新政”,规定在购房后的二至五年内不得转让,相信未来“限售”政策城市将会扩容。当楼市的投机炒作退出之际,当地刚需的购买力就会很有限,开发商拿了土地后,要想顺利销售,回笼资金的难度将大幅上升。

  同时,房贷利率开始回升,购房者的房贷成本上升,也会使开发商在拿地建房后,遭遇销售困境。35大重点城市首套房平均贷款利率也从去年10月的4.44%一路上升至9月的5.22%,二套房平均贷款利率则升至5.6%。随着房贷利率升高,购房需求降温,开发商即使建了商品房,要想再像过去那样几天就售馨的可能性没有了。

  最后,房地产长效机制建立,将分流商品房的客源,未来开发商投资回报期将会拉大。之前中央政府提出“租购并举”的思路,未来房地产租赁市场将得到迅猛发展。目前全国已经有超过30省市发布了租赁政策。这就意味着,各城市居民可以通过租赁市场来解决住房问题,也并非要通过购房这一途径来解决。

  房地产的长效机制就是,建立多渠道保障体系。而房企所投资的三四线城市房地产市场,之前主要是投机炒作资金进入,一旦这类资金辙出或者被限售,当地居民购房需求已趋于饱和。在这种情况下,开发商集中在三四线城市抢地的风险就会骤然上升。

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关键词阅读:楼市 房企抢地

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