张宏伟:成都成品房销售! 楼市大变革的5点趋势判断

1评论 2017-10-17 17:37:35 来源:金融界网站 作者:张宏伟 游资亲授打板神技

自去年楼市“去杠杆”以来,市场已出现明显变化,房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下,房地产市场也会继续迎来调整。因此,成都成品房新政很可能不是个案,未来核心一二线城市都有可能效仿,这很可能是楼市长效调控机制的一部分。

  作者:同策咨询研究部总监 张宏伟

  成都楼市新政

  10月17日,成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》,要求到2022年底,全成都市只卖成品房

成都成品房销售!同策对楼市大变革时代的5点趋势判断

  成品房是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成,套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位,基本达到入住条件的住宅。

  新政解读

  同策研究院总监张宏伟:成都成品房销售新政实质就是打破了中国房地产市场一贯实行的预售制度。众所周知,预售制度从诞生的那一天起,其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题。显然成都此举将对政策环境、房企发展、金融市场等产生深远影响。具体来看,主要有以下5个趋势:

  1“所见即所得”的房企营销模式转变

  成都成品房销售新政意味着“所见即所得”的销售模式,购房者对社区绿化、楼宇栋距、每一户视野景观都能亲临体验。因此,开发商在房地产营销手段方面将作出调整,像是这几年迅速发展并应用于样板间展示的VR技术,未来可能不再需要,购房者更倾向于实地看房,很多楼盘售楼处数量也面临锐减。

  2、融资成本提升转嫁房价上涨

  目前,成都新盘还是以期房占据主力,绝大多数企业、楼盘将面临整改,市场影响力度大。而成品房销售新政的实施将拉长开发商资金回笼的周期,无形中也增加了企业的融资成本,而这一部分利空很可能转嫁到房价上,预计到2022年的几年间,成都房价就会有所反应,未来价格将进一步走高。

  3、“去杠杆”加剧房企“强者恒强”

  房企作为资金密集型企业,国内房企自筹资金占总开发投资比重一直保持在30%左右,并且房地产年投资总额也保持小幅增长的趋势。同时,房企又无法灵活根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。

  图:2016年全国房地产开发投资增速

成都成品房销售!同策对楼市大变革时代的5点趋势判断

  据国家统计局数据显示,2016年,全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),其中,住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%,住宅投资68704亿元,增长6.4%。

  因此,成都成品房销售新政将进一步实现房产市场“去杠杆”化,降低房地产开发项目的资金周转,减少资金的使用效率,提升开发资金的使用成本,对房企融资能力提出更为严峻的考验,“大鱼吃小鱼”的规模化竞争也将越加白热化。

  4、融资难催促金融创新

  中国“去杠杆”背景下融资渠道收紧,多数房企的融资额度、融资渠道都受到限制,房企的融资难度日益加剧。房企纷纷试水新的融资渠道,从同策研究院监测的40家典型房企融资情况来看,9月创新融资方式成为大部分房企融资的主要方式之一,其中典型的是资产证券化融资,以单笔大额、年限久、利率低为特点。另外,目前证监会也在积极推进REITs(即房地产投资信托基金)项目,未来房产行业金融创新之路将进一步加速。

  5、符合长效机制或蔓延多地效仿

  自去年楼市“去杠杆”以来,市场已出现明显变化,房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下,房地产市场也会继续迎来调整。因此,成都成品房新政很可能不是个案,未来核心一二线城市都有可能效仿,这很可能是楼市长效调控机制的一部分。

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关键词阅读:成都 成品房销售 楼市 趋势判断

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