向小田:北京的房子投不动了 美国的房子怎么投呢?

1评论 2017-10-10 10:48:40 来源:金融界网站 作者:向小田 涨停板,就要这样抓

2014年到2016年间,每年中国人在美国平均买了33582套房,其中每套房子的平均价格为$786, 400,所以中国这3年在美国投资了价值790亿美金的房产,按照6.7的汇率换算过来,仅仅三年,中国人投资出去了5300亿人民币到美国的住宅型房产市场中,加起来已占到了2016年GDP的0.7%。

  回答这个问题前,首先我们来看一组数据:

  2014年到2016年间,每年中国人在美国平均买了33582套房,其中每套房子的平均价格为$786, 400,所以中国这3年在美国投资了价值790亿美金的房产,按照6.7的汇率换算过来,仅仅三年,中国人投资出去了5300亿人民币到美国的住宅型房产市场中,加起来已占到了2016年GDP的0.7%。

北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  国际买家在美国投资房产购入房产数量前5名

北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  国际买家在美国投资房产购入房产平均价格前5名

  我们从胡润的数据还了解到:

  已在海外置业的这部分高净值人群在海外平均拥有2.3套房产,他们的财富人均1.9亿元,平均年龄42岁。拥有4套及以上房产的人群占比为15.6% ;资产等级越高在海外置业的房产也越多,资产1亿元以上的人群中置业4套及以上房产的人占比达31.4%。

  买房人群里,目的为投资的占比74.9%,绝大多数人是以为了降低资产风险,配置更加稳定的保值性资产为主要目的。未来56.6%的人会继续持有现在的资产,30.5%的人表示还会继续买买买,未来三年内主要投资的国家还是美国。

  高净值人群花这么多的钱去美国买房子,这是为何?

北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  我们再来看一组数据:

  中国M2广义货币的增速,过去多年在15%以上,2009年M2增速高达27.7%,2011年之后才逐渐控制在10%-15%之间。

北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  挣钱的速度抵不过货币供应量的速度。换句话说,就是你想买任何东西的时候会发现有更多的钱来和你抢着买。

  有人可能会说,官方公布的CPI不是才2%左右么?怎么和M2增速差这么多?

  因为CPI不包含房地产和证券市场,甚至连房租所占权重也很小。而CPI这样固定的指标来量化通胀对于不同的人是没有意义的。因为每个人的消费倾向存在差异,比如白领和农民的消费选择截然不同。换句话说,你所购买的那些东西的涨幅决定了你的通货膨胀率。不同圈层的人消费品类差异很大,所以不同圈层的通货膨胀率很不一样。相信很多人的感受可能是,去超市买个菜感觉没啥大的变化,但是教育、文娱、服务的价格一年一个价。

  然而,房市和股市才是真正的财富蓄水池,是资金竞相追逐的优质资产。

  今天中国的高净值人群已经开始在世界范围内寻求优质资产,寻求财富增长的最佳土壤。所以去美国买上几套房子就不足为怪了。

  再来看看常见的一些理财手段:

  •   稳健型理财产品货币基金银行理财产品等)收益普遍较低,跑不赢中产消费层级的真实通胀

  •   股票、股权投资、虚拟货币等风险较高,且耗费时间精力,机会成本过高

  •   国内房产投资进入冰封期:房价政策性趋冷,租金回报较低

  所以对比起来,了解高净值人群的投资动向,才会知道财富增长最高效的通道在哪里。

  海外国家那么多,为什么选择美国房产市场?

  在美国买房投资有什么利好?

  ① 高收益,跑赢真实通胀(年化10%+):

  美国房产预期增值稳定。以西雅图为例,优质房源每年增值6%是比较保守的估计,当然地段好、买入时机好的房子,也会有超预期的涨幅。

北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  过去3年美国投资热度较高的五城房产增值情况

  美国房产租金回报较高。在美国买房投资的模式,是买下后立刻租出去。西雅图平均租金回报率是年化5.64%。WeHome通过大数据优选的房源,租金回报率轻松达到6%以上。

北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  过去3年美国投资热度较高的五城租金回报情况

  ② 低风险:

  美国的经济、军事持续领跑全球,全球的顶尖人才都往美国跑,这毋庸置疑大家都有共识。而房产价格变化永远离不开的两个要素就是人和经济。

  在过去的123年里,美国房价年化增长率为3.07%;有28年是下跌的,95年是上涨的;连续下跌达到5年的仅有两次,其中包括2006-2011年房地产泡沫破灭引发的金融海啸;连续10年累积涨幅超过100%的有3次。

  优质实物资产,土地永久产权。

  ③ 合适的进场时机:

  •   美国房产均价于2011年达到最低点,此后从深V一路反弹,进入一个健康上升期。今天美国的抵押贷款政策非常保守,吸取了十年前金融危机的惨痛教训——市场趋于理性,房价增速健康。支撑这轮房价上涨的基础不再是虚无缥缈的金融工具,而是购房者手中的真金白银

    北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  •   在售房源数量不足,且呈持续下降趋势,供小于求推动房价上涨。

    北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  •   租赁市场日益火爆,现金流无敌。美国房产的租金回报率本来就很高,这得益于旺盛的租赁需求。过去12年里,租房人口比例持续上升,从2004年的30%一直上升到2016年的36.6%。而可售房源的稀缺,使刚需压力向租房市场流动,导致租金不断增长。

  在美国买房投资有哪些难题和缺点?

  ① 资金门槛高。外国人在美国买房首付大约为50%,这意味着至少要准备20万美元,才能考虑投资美国房产。

  ② 投资过程繁。购房流程加起来10个步骤以上,其中诸多繁琐细节,2个月耗时费力才能办完。

  ③ 投后管理难。买了房后,要找物业管理公司打理房产,寻找租客。耽搁久了会损失不少租金收益。房产管理公司会帮你进行出租前翻新清洁,租金定价,租客身份背景调查、收租、报税等。找到靠谱房管公司还好,遇到不靠谱的房管和租客,那真是步步为坑。

  ④ 投后成本高。持有美国房产会产生各种费用,比如房产税,房产维护管理费,HOA费用,保险等等,一旦在投资之前没计算好,后期管理没控制好,也许你的收入和支出就相互抵消了。

  ⑤ 购房决策难。房源选择是一个location zooming out,即逐步缩小范围的过程,从州到城市,从城市到街区,再从街区到房源的一个过程。想想在中国买房的经历,我们通常前后考察十几套甚至几十套房子才做决定。哪怕你对海外房产大势了如指掌、见时知几,但是具体到买哪套房子时依然是一个复杂的决策过程。去美国考察一趟成本很高,而各州法律、政策更让人眼花缭乱,一不小心就会陷入麻烦。高净值人群虽然都在盯着海外房产投资这块肥肉,但是对他们来说投资难度同样很高(参考下图)。所以,海外房产投资最大的难题是:在信息极端不对称的情况下, 依靠个体获取的有限信息进行遥感决策,然后个人为此决策承担全部后果——赚,赔,或者干脆掉坑里。

北京的房子投不动了,美国的房子怎么投呢?

  正是由于诸多的实操层面的困难,才使得美国房产投资仍是少数富人的游戏。这正是WeHome发起美国房产合投的意义:让普通家庭增加一种原本只有少数人才能使用的稳健而且收益良好的财富增长手段。

  WeHome房产合投如何解决以上难题?

  资金门槛大幅降低

  WeHome发起的房产合投,指的是投资者共同拥有该房产(通俗地说就是每一个人的名字都在房产证上),获得该产房的所有收益(租金+增值),并共同负担产生的成本和费用。5000美元即可参与合投。比如一套价值40万美元的房子,5000美元一份,可分为80份。参与者可以视自己的资金配置情况,买一份或几份,使普通人也能享受到有钱人的赚钱红利。

  投资过程和投后管理无需操心

  解决投资过程繁和投后管理难的关键,在于找到一家好的房产管理公司。WeHome严选20家优质房产管理公司作为合作伙伴,对房屋进行运营管理。参与WeHome美国房产合投的投资者,完全无需操心,WeHome运营团队将与房管公司配合处理投资过程和投后管理中的事情。

  投后成本可控

  好的房产管理公司,可以帮助大家有效降低房屋管理成本,减少不必要的开支(风险、失误以及税费等)。

  持有期越长,成本占比就会越低,综合收益就会越高。WeHome房产合投目前锁定期设置为3年。

  强劲数据引擎锁定最佳房源

  ① 首先要给大家明确一件事情:参与WeHome房产合投完全不需要投资者进行购房决策。WeHome先买下房子,合投者只需要考虑投多少。WeHome和经纪人会参与每一套房子的合投:投前买定,我们领投,大家跟投。那么WeHome如何做到避开个体决策盲区买到好房子呢?简单来说,WeHome买房决策基于大数据筛选+优秀经纪人考察。

  ② WeHome强劲的数据引擎,实时监控全美3000万套房源动态,智能优选全美Top10%的钻石级房源,再结合优秀经纪人的考察和经验,合投目标只会在最好的房子中产生。

  在购房决策中,WeHome数据鹰眼系统将在此处启动,并充分发挥作用。

  WeHome设计了一套算法,对房屋进行可投资性的评级,这套结合了房源位置,城市,人口结构,当地收入,市场周期,历史价格等几十个维度的数据,对上千万套房源进行分析和建模后得出的分数。

  钻石:90~100,比较难见的好房源,投资回报率优于市场上90%的房源,请马上下手黄金:80~89,优质房源,投资回报率优于市场上70%的房源,非常值得投资白银:70~79,优良房源,投资回报率优于市场上60%的房源,可以考虑投资青:60~69,一般房源,投资回报率优于市场上50%的房源,可以继续观望

  更多房源数据可在“WeHome查房”小程序中查看

  如何参与合投

  WeHome 美国房产合投将于10月10号低调上线,由于参与名额、购买额度、开放时间都有限,我们将采用邀请制(Invitation Only)来确保最有需求的用户先参与进来(微信公众号:WeHome唯家)。

  WeHome将为向小田老师的关注者开放特别注册通道,您可以添加客服Maggie微信(微信号onmywehome,添加好友时请注明“向小田”),简单沟通后,我们将给您发放注册邀请卡。

  通过向小田公众号最终参与WeHome房产合投的用户,将在首期租金分红中额外获得66美元的奖励金。

  期待与您相遇,共享财富新红利。

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关键词阅读:北京 美国 房子

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