李宇嘉:楼市回调 缘何房贷利率上浮?

1评论 2017-10-09 17:19:01 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 崔总直播:擒牛战法领跑行情

调控没有松绑,楼市在回调,居民为何还要加杠杆?这是因为,近10年楼市普涨及看空者屡屡失算育成的上涨共识,经济下滑时松绑政策的预期惯性,短期还难以扭转。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

  目前,楼市明显回调,国家统计局最新数据显示,16个热点城市的新房价格,非停涨即下跌,这是3年来的首次,新房价格同比涨幅已连续8个月收窄。其他二三线城市,房价涨幅也明显收窄。同时,全国楼市交易和投资两端都在收缩,商品房成交增长连续收窄,1-8月份的涨幅不足去年4月份最高峰时期的1/5。目前看,楼市调控绩效显著,但近期热点城市房贷却全面收紧。

  近日,北京、上海、广州、深圳、南京、郑州等地,各大银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%,已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。据悉,广州、郑州有的银行首套房贷甚至上浮20%-30%。特别是,对于北京年内第六次上调房贷利率,央行营管部公开表示,符合政策要求和导向并予以支持。事实上,北京二手房价已连续4个月下跌。

  楼市明显回调,缘何房贷利率上浮?笔者认为,根本原因在于,居民过度“加杠杆”的趋势并未改观。事实上,今年以来,居民中长期贷款(90%是房贷)增速已从年初的30%降到26%,京沪深等热点城市新增房贷不足去年同期的一半。而且,全国新增房贷占总新增贷款的比重,也从2016年的45%降至40%以内。从数据来看,貌似居民追逐杠杆的情绪有所降低。

  但情况或许并非如此,因为消费金融信用贷、消费贷)正在被银行包装成房贷,通过各种渠道(甚至上门推销)兜售给客户。今年1-8月,居民消费贷累计增长1.3万亿,同比多增8000多亿,而去年全年仅新增6500亿。今年1-7月,深圳新增房贷332亿,为2016年同期的1/6。但扣除汽车贷款后,显示为非特定用途的其他消费贷款,今年前7个月增加745亿,相当于新增房贷的2倍多。

  目前,消费贷款要在基准利率上上浮40%左右,没有抵押的信用贷、“先息后本”贷,利率则更高。之所以,居民愿意申请如此高成本的贷款,就在于房贷突然“刹车”。尽管商品房销售增速下滑,但考虑到去年商品房交易创造历史之最,今年15%左右的销售增长,意味着今年又一次刷新楼市交易的历史记录。但是,管理层要求,今年房贷占新增贷款比重,要从去年的45%降至30%以内。

  进入3季度后,计划额度趋于紧张,银行只好上调利率。当然,目前理财深入人心,低成本存款贡献越来越少,占比从50%降至30%左右,作为惠民产品,房贷收益太低,成为银行不待见的业务。于是,房贷利率提高了,放款周期也延长至2-3个月。但是,若申请消费贷则可迅速审批并发放,为迎合需求,消费贷利率也从2015年的8%左右降至6%左右,可见银行业务重心转向消费金融。

  既然房贷断档,去年兴起的“加杠杆”热潮短期难褪,于是消费金融受捧。而且,新进入市场的80后、90后,对消费融资的接受度较高,以消费贷接济额度不足的房贷,甚至靠不同信用卡消费贷腾挪来支撑月供,越来越普遍。另外,今年以来新房价格管制,很多新推盘采取“双合同”来规避。于是,“消费贷+房贷”的模式大行其道。今年前8个月,我国居民贷款(包括短期和中长期)新增4.99万亿,而去年同期为4.08万亿。由此可判断,居民过度“加杠杆”趋势未缓解。

  调控没有松绑,楼市在回调,居民为何还要加杠杆?这是因为,近10年楼市普涨及看空者屡屡失算育成的上涨共识,经济下滑时松绑政策的预期惯性,短期还难以扭转。另外,新房价格被管制,但不受控制的二手房价格仍在上涨,这给市场传达了微妙的信号。2015年以来,房价之所以史无前例地暴涨,“加杠杆”是罪魁祸首。住房能否回归居住属性,租赁能否培育起来,关键看房价能否稳定。调控效果初显但不稳定,库存降至历史低位,需求蠢蠢欲动,屡调屡涨的规律貌似要复归了。无论调控,还是长效机制,都不能再有松懈了,大环境要求继续紧缩。

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关键词阅读:房贷利率 楼市 加杠杆

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