李宇嘉:接盘侠杠杆率达极限仍不罢休 房价存上涨压力

1评论 2017-09-30 08:36:37 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 崔总直播:擒牛战法领跑行情

2015年以来,房价之所以史无前例地暴涨,居民“加杠杆”是最大推手。这也是为什么,2016年10月以来,管理层启动了史上最严厉、政策最密集的调控,限制性政策用到极致,很多城市甚至十几次出台调控政策,不断“打补丁”、“补漏洞”,但房价整体仍在上涨,不受管制的二手房价格上涨更快。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

  近日,热点城市相继发布调控政策,除启动限售、上浮房贷利率外,整治消费贷乱象成为政策亮点。北京要求辖区内银行开展消费贷款自查,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产的情况。同时,针对信用贷、消费贷异化为首付贷现象,北京住建委要求中介及从业人员展开自查;近期,深圳人民银行下发《风险提示函》,要求各银行审慎发放个人消费贷款,认真审核借款人申报的消费用途,消费贷期限不得超过5年。广州要求银行强化贷前用途调查、贷中资金流向监测,贷后用途验证等,原则上不发放额度超过100万,或贷款期限超过10年的消费贷款。另外,央行已会同银监会,要求各地监管部门指导个人消费贷款,防止资金违规进入楼市。

  今年以来,消费贷款异军突起。今年8月份,全国居民消费贷增长2165亿,1-8月累计增长1.3万亿,同比多增8000多亿,而去年全年仅新增6500亿。再看笔者所在的深圳,今年1-7月,深圳新增房贷(按揭贷款)仅332亿,仅为2016年同期(1868亿元)的1/6。但是,扣除汽车贷款后,显示为非特定用途的其他类消费贷款,今年前7个月居然增加了745亿,相当于新增房贷的2倍还多。而且,截止今年7月,深圳消费贷款(扣除汽车贷款)余额达到3254亿元,比2016年同期增长67.5%。从规模上看,目前消费贷款已经达到房贷规模的1/3强。

  一般讲,消费贷款主要包括房屋装修贷、购车贷、助学贷等。真实的房屋装修贷申请并不多,额度小,助学贷忽略不计。由于购车税优惠在去年12月到期,汽车贷今年未增长。因此,突变式增长的消费贷,或变道进入楼市。支撑这一判断有两个原因:首先,今年以来商品房销售增速明显放缓,但考虑到去年楼市创造成交规模新纪录,今年前8个月商品房销售面积和金额同比分别增长12.7%和17.2%,意味着今年成交再创新高。目前,新房价格有所控制,但上涨压力仍较大。8月,15个热点城市新房价格停涨或下跌,但不受管制的二手房价格方面,7个城市在上涨。

  2016年,银行新增贷款12.7万亿,45%是居民中长期贷款。如果算上公积金贷款,去年居民部门负债增加了7.1万亿,创下历史记录。今年,商品房成交继续增长,但房贷投放受到严格控制。管理层要求,今年各大银行新增房贷占新增贷款的比重要从去年的45%降至不超过30%。但今年以来,这一比例一直在35%-40%之间。一般来说,四季度是贷款投放的淡季,考虑到存贷比考核、MPA年度考核,银行收缩信贷规模形成倒逼。于是,基于规模控制和指标考核,银行被迫通过上调利率来控制房贷申请需求。问题是,已经火起来的居民“加杠杆”热潮还未褪去。

  一方面,房价上涨刺激居民“加杠杆”;另一方面,近10年楼市普涨及看空者屡屡失算育成的上涨共识,经济下滑时松绑政策的预期惯性,短期还难以扭转。因此,借道消费贷接济杠杆融资顺利成章。同时,为规避房价管制,很多城市新推盘“双合同”普遍,“消费贷+房贷”的模式大行其道。此外,新进入市场的80后、90后普遍接受消费融资。此外,过去居民存款占新增存款比重一直在50%左右,近年来理财观念深入人心,2016年以来这一比例降至30%左右。对银行而言,居民存款是成本低、规模稳定的核心存款,这部分核心存款下降,低收益房贷投放自然减少。

  也就是,银行资金成本上升,低盈利的房贷不受待见。加上,大额消费需求已崛起,各大银行也很重视消费金融业务,特别是规避规模限制、有房产抵押的消费金融。根据笔者调研,目前深圳各大银行不仅提高房贷利率,放款周期也延长至2-3个月,但如果申请消费贷款,则可以迅速审批并发放,可见业务重心明显转向消费金融。另外,为拓展消费融资,诞生了大量“资金掮客”(房产中介或资产管理公司人员)。他们通过电话或微信,寻找潜在的消费贷款申请者,甚至上门推销。然后,这些“资金掮客”将潜在客户介绍给银行,贷款发放后赚取“点费”。

  今年前8个月,我国居民贷款(包括短期和中长期)新增4.99万亿,而去年同期为4.08万亿。由此可判断,居民过度“加杠杆”趋势并未缓解。这就是为什么,在楼市交易、投资两端增长都明显放缓的情况下,管理层还要求银行收紧房贷、规范消费贷。因为,2015年以来,房价之所以史无前例地暴涨,居民“加杠杆”是最大推手。这也是为什么,2016年10月以来,管理层启动了史上最严厉、政策最密集的调控,限制性政策用到极致,很多城市甚至十几次出台调控政策,不断“打补丁”、“补漏洞”,但房价整体仍在上涨,不受管制的二手房价格上涨更快。

  目前来看,居民过度“加杠杆”形势依然严峻。因此,除了规范消费贷以外,房贷也继续收紧。近期在北京、上海、广州、深圳、南京、郑州等地,各大银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%,已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。据悉,广州、郑州有的银行首套房贷甚至上浮20%-30%。特别是,对近期北京各大银行年内第六次上调房贷利率,央行营管部公开表示,符合政策要求和导向并予以支持。事实上,北京二手房价已连续4个月下跌。这也意味着,管理层对居民过度“加杠杆”的形势有清醒的认识。

  同时,这也反映,未来房价仍存在上涨压力,政策需前瞻布局。统计局数据显示,8月末商品房库存数据跌到近三年来新低,商品住房待售面积同比下降近30%,目前各大城市普遍进入“补库存”阶段。同时,预售管制、限售等政策影响开发商预期,住宅新开工累计同比增速连续5个月下滑。同时,大城市新增供地难以放量,尽管存量盘活(棚改、旧改)开启,但存量供地周期长,中短期楼市供求或趋于紧张。今年以来,热点城市销售下滑40%-60%,批准预售也同步下滑。同时,尽管房贷利率上浮,但基准利率仍在历史最低位,实际贷款成本仍非常低,居民“加杠杆”情绪高昂。因此,为巩固去年10月以来的调控成果,特别是为培育租赁市场创造良好的预期环境,贯彻住房回归居住属性的顶层设计,需求端前瞻性地收紧在情理之中,打击消费贷乱象,启动限售,上浮房贷利率等,都是如此。

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关键词阅读:房价 接盘侠 杠杆率

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