马光远:楼市调控加码 是强弩之末还是新信号?

1评论 2017-09-25 08:25:41 来源:光远看经济 作者:马光远 抢反弹首选这8只股!

国庆长假之前,包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市在两天之内出台了新的调控措施,在一线和去年的很多热点城市明显降温,量价齐跌的情况下,为什么这八个城市密集出台了新的调控措施,房地产市场又出现了什么新的变化?

  作者:著名经济学家 马光远 

  国庆长假之前,包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市在两天之内出台了新的调控措施,在一线和去年的很多热点城市明显降温,量价齐跌的情况下,为什么这八个城市密集出台了新的调控措施,房地产市场又出现了什么新的变化?

  出台调控措施的这八个城市,大体可以分为三类:一是去年的热点城市武汉,仍然持续了去年的热度;二是石家庄,我一直说,这是一个我看不懂的城市;三是西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳这六个城市,基本属于我认为房价仍然处在安全区间,仍然具有一定上涨空间的城市。这八个城市一个共性是,市场并未因为今年年初以来的严厉调控和一线城市的降温而掉头向下,市场对房价的预期并未逆转,有些城市一房难求的情况仍然存在。从市场本身的情况而言,在全球各大城市将稳定房价视为真正的大事的情况下,进一步出台调控措施,逻辑没有任何问题。

  从以上8个城市采取的措施看,本轮调控主要采取限售的措施。最严厉的是石家庄,要求新购住房5年内不得上市交易;贵阳和长沙则是三年后才能上市交易,重庆、南宁、南昌是2年内不得上市交易。对于限售,我之前有过评论,限售表面上看是抑制投资投机,但事实上不会有太大的作用。首先,炒房不是炒股,今天买,明天抛,投资房地产大多不会今年买,明年抛,一般持有周期都比较长,拿抑制股市投机的办法去抑制房地产投资,本身感觉有点滑稽。我很少看到那些投资房地产的人,在一两年内就低吸高抛的;第二,尽管有些城市规定了5年,甚至10年(保定)不得出售的调控措施,但从中国房地产市场的真实周期看,调控政策很少坚持超过两年的,规定5年之内不得交易,实际上意义也不大,一旦房地产市场逆转,所有的调控限制措施立即就会取消,这是事实。

  当然,在这个时候调控,其实信号很明显,就是在中国推行金融去杠杆、抑制房地产泡沫的大背景,以及大会之前酝酿气氛的关键时刻,仍然高烧不退的市场,不管这个市场的价格上涨是否具有合理性,都起码在政治上显得很扎眼,在国庆黄金周到来之前,通过限售等措施向市场释放信号,避免国庆黄金周市场继续升温,仅此而已。

  在我看来,这轮8个城市的调控并没有别的延伸到其他城市的意义。在中国房地产市场区域化越来越明显的情况下,这个时候政策的旋律不会一起波动,温差也会越来越大。所以,8个城市只是因地制宜的采取措施为本地市场降温而已,我不认为这是可以辐射到全国的,预示调控措施进一步收紧的措施。

  但是,这8个城市在加码楼市调控,向市场释放强烈的信号之后,其他城市跟进的可能有多大?我觉得除了个别和以上8个城市情况相似的大城市,绝大多数的城市不会进一步跟进调控措施。一线量价齐跌,我一直预判的楼市变天的情况已经出现,其他的热点城市,市场大部分已经回归常态。至于那些五六线城市,尽管今年市场的行情出乎意料的热,但我认为这些城市没有任何持续性,在住房供应本来已经过剩的情况下,即使有炒作的带动,也是无法持续的,采取调控措施的必要性不强。这样看来,本次8个城市密集出台以限售为主要措施的调控政策,似乎会成为本轮房地产调控的绝唱。

  在我看来,一线和去年大多数热点城市调控不仅不会加码,反而可能在明年年初随着市场情况的变化政策出现微调和松动,而五六线又没有必要调控。明年房地产政策的主基调大概率是在市场已经稳定的情况下,构建长效机制。所以,这一次的调控,基本可以视为本轮房地产调控的强弩之末,对市场而言,已经没有太多需要解读的意义。

  尽管如此,对于房地产市场下一步的走势,仍然有进一步探讨的必要:

  首先,我之前一直强调的今年房地产市场的变天随着一线城市和热点城市市场的冷却已经到来,市场已经完全不同,不应用过去的春梦来预测明天的故事;

  第二,在不许涨价的主旋律下,必须指出,有一些城市的房价上涨仍然具有合理性,包括重庆、南宁、昆明、太原、大量、长春等城市房价仍然偏低,不明白为什么要人为的去打压;

  第三,短期政策尽管对市场会形成打压,但应该看到,一些城市的优质稀缺高端房产并没有收到太大的影响,这是一个积极的信号,房地产市场品质化的时代也许正在到来,好的城市,好的项目并不缺乏购买者,因为这些高净值人士不会考虑短期政策对他们财富配置的影响,而是只考虑长期趋势。如同一个开宝马的,他的目标是换保时捷,他不会考虑现在买宝马会不会降价,而一个开夏利的,他一看油价很快要降,就一定要等到真的降了才去加油。这是两个不同的群体。

  最后,我再次强调,中国房地产最危险的领域绝不在大城市,而在五六线目前那些没有任何支撑还意淫上涨的城市。我似乎看到了危险的灰犀牛在靠近这些城市,而游戏的参与者却浑然不觉危险的来临。

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关键词阅读:马光远 楼市 调控 新信号

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