李宇嘉:房屋租赁崛起了 开发商才有未来

1评论 2017-09-22 03:06:35 来源:证券时报 上市公司绝密调研报告

  最近,一些做房地产的朋友咨询笔者,国家这么重视租赁,以后大量低成本土地(如集体土地)用来建租赁房,租户子女还可就近入学,那么是否就像国家统计局发言人所言,需求会被分流?商品房市场是不是会受到很大冲击?确实,过去大家疯狂买房,很大程度在于租赁秩序太差、太不体面,子女无法上学,造成租房乃不得已,买房才是“刚需”。但是,局面正在改观。

  同时,管理层屡屡强调,住房要回归居住属性,这是“二次房改”的顶层设计,也是对过去10多年楼市偏向资产属性的纠偏。由此,未来房价不可能再大涨了,买房的资产收益显著降低。

  表面看,租赁崛起确实是楼市的“利空”。但是,租赁占比高的国家或地区,房价也一样很高。比如,香港和新加坡分别有30%和80%的人住在政府廉价租赁住房中,但香港和新加坡房价之高,在全球都能排得上号。再如,德国是租赁占比最高的国家,60%的人租房,但近年来欧洲经济不景气,德国一枝独秀,大量人口涌入柏林,即便高额的交易税费也挡不住柏林房价上涨。

  一直以来,市场认为,大量集体建设用地入市,高房价将打开一个缺口,产生“高位泄洪”效应。目前,深圳51%的房子(所谓小产权房)就是在集体土地上建起来的,不仅规模大,还占据很好的区位。在深圳,近年来有些人买小产权房,更有60%的人群长期租住在这些房子中,租金仅为商品房的一半。同时,深圳租房已平权,租小产权房凭备案还可就近入读公办小学。

  或许,大家对小产权房的印象,还停留在“脏乱差”、“黄赌毒”等等。但是,到深圳的城中村走一走,你就会发现,这里秩序井然,很多大学毕业生、甚至是高学历的创业者,长期在城中村租住;这里成本低廉、生活很便利,想要修鞋、修雨伞、修自行车、配钥匙、缝补衣服等,光鲜的城市商品房小区里、大马路上绝对没有。向路人打听,他会告诉你,去城中村吧。

  而且,不管是在淘宝购物,还是在手机上“叫外卖”,深圳的城中村已被全覆盖,快递小哥游刃有余地穿梭于密密麻麻的楼宇间。另外,近年来新建的小产权房,幼儿园和社康、高楼电梯、物业管理一应俱全。因此,一直以来,与国有土地同步,深圳的集体土地以其低成本特征,成为楼市最重要的供给主体。但是,我们看到,这好像没有影响到深圳房价快速上涨的趋势。

  为何呢?因为租只是你“落脚”城市时、收入较低时的住房消费选择。但凡在城市长期居住,也就是要“扎根”城市时,没有谁不想买房。何况,国人安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统很重。另外,租房支出毕竟少一些,这样就可以不断积蓄,为以后买房奠定基础。国家重视租赁,首先是为了让新市民(外来人群、新就业大学生)能以较低成本体面地“安顿”下来。

  也就是,不管怎么重视租赁,国家保障的只是你的基本需求。想要更好的居住环境、更大的空间,更优质的服务,就得靠你自己努力工作、好好赚钱,以后到市场上或租或买。重视租赁很重要,她能保障你“安顿”下来。因为现在高租金、黑二房东等乱象下,“落脚”都难,何谈“安顿”?

  相比“落脚”,“安顿”最大不同是预期改变了。“落脚”意味着可能离开,但“安顿”意味着长期在这里工作生活。低成本、体面地租住,才能确保新市民“安顿”下来,这是楼市的源头活水。现在,楼市是高收入的梦工厂,大家玩的不亦乐乎,看似都是千万富翁,但不劳而获的示范效应,把新市民这个能让楼市红利细水长流的群体排除在外,还可能会玩出个极乐死的泡沫。

  因此,开发商、有产者应该感谢租赁新政,它让新市民这个相当于现有城镇常住人口(5.4亿)70%的庞大人群“安顿”下来,并以低成本让他们不断积蓄,通过先租后买、共有产权实现购房,在城市“扎根”。试想,这个群体“扎根”了,租房、买房、消费不就接踵而来了吗?这不就是楼市的源头活水吗?

  (作者供职于深圳房地产研究中心)

关键词阅读:开发商 安顿 深圳租房 买房 房屋租赁

责任编辑:付健青 RF13564
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