张宏伟:抛房、甩项目、卖股权…楼市究竟怎么了!?

1评论 2017-09-13 08:06:34 来源:同策咨询研究部 作者:张宏伟 上市公司绝密调研报告

从房企发展趋势来看,躺着都能赚钱的时代已经渐行渐远,企业的升级转型势在必行。依托实体做轻资产运营也好,不断冲入新领域铺大摊子也好,找到适合自己的发展路线是未来房企立足的关键。

  本文作者为同策咨询研究部总监张宏伟

  抛房、甩项目、卖股权…

  问楼市风云变幻?

今年上半年,千家上市公司集中抛售房产。

  上市公司半年报统计数据显示,约1500家披露了投资性房产情况的上市公司中,近8成的公司在卖房子,减少1亿元以上的公司13家,超过10亿元的公司3家,“清空式处理”的公司多达26家。

  这几年,从李嘉诚开始,地产大佬们也纷纷加入卖楼行列中。

  2013年开始,李嘉诚一直“只卖不买”出售中国大陆物业,去年10月以200亿出售上海世纪汇广场。

  潘石屹在4年内已经出售了5个半上海项目,总计金额达236亿元。

  今年7月,王健林将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国,共收资金631.7亿元。

  “抛房、甩项目、卖股权…”背后的原因究竟是什么?

  眼下,楼市“抛房、甩项目、卖股权…”频频上演,引发强烈关注。无论是投资地产的上市公司,还是专注地产行业的资深房企,都出现了扎堆抛房的现象。那么这一市场变化背后的原因究竟是什么?

  同策咨询研究部总监 张宏伟:

  这一轮楼市的纷纷“离场”,可以理解为楼市调控、市场环境变化之下的调整反应。无论是跨界行业嗅到未来几年房地产市场上升空间有限的“去投资化”,还是实力不济的中小企业在越发激烈的房企竞争下选择适时退出,或是为了摸索可持续的发展模式,正在试水转型升级之路……

01

  上市公司“炒房、卖房”背后的财务报表平衡术

  过去,在房价持续上涨的情况下,上市公司购置房产和土地的热情不断高涨,尤其是核心一二线城市,“买房”成为公司改善办公条件、资产配置的方向。而眼下,楼市步入“史上最严调控期”,房地产投资价值不被看好,从资产保值的角度考虑,一部分上市公司开始抛售资产,保证资产价值不会受到楼市调整期的影响。

  此外,上市公司有市值维护的需要,卖掉或者转出低效率资产,可以提高净资产收益率等重要财务指标。最近两年宏观经济持续下行,企业经营状态“如履薄冰”,再加上银行等金融机构“风控”较为严格,导致企业资金运作陷入紧张局面。为了盘活存量资产、优化资源配置,甚至为了“保壳”,部分上市公司开始抛售资产,平衡财务报表的收支,保证自己的上市公司地位。

  02

  楼市激烈竞争下的“大鱼吃小鱼”

  随着楼市进入白银时代,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。

  在这一市场环境下,房地产行业专业化要求越来越高,房企在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面都要追求更快的周转、更多的收益。这个时候,非专业的跨界企业或是实力不济的中小房企必将面临发展的难题。如果这些房企无法及时化解这样的危机,有可能因此退出房地产或被其他房企收购。而非专业的上市公司会通过“卖房”剥离非核心业务,聚焦主业发展。

  03

  房企发展模式转型下的资产重组

  房地产已经从增量房市场转变为存量房市场,过去“拿地-开发-销售”的简单赚钱模式在2016年就已经画上句号了,接下来更多的房企、大佬会把如何盘活存量资产作为自己的核心业务。

  所以,无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性,还是企业的多元化战略发展的需要,或是为了降低融资成本的需要,品牌房企“跨界”转型投资的趋势将进一步加剧。在转型力量推动之下,更多的房企开始剥离部分或全部地产业务,这些公司将出现“卖房”现象。

   “抛房、甩项目、卖股权…”释放的楼市信号

  同策咨询研究部总监 张宏伟:

  从去年国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,到酝酿建立“长效机制”,再到多地楼市新政出台,种种迹象表明本轮楼市调控的决心前所未有。未来几年,房产也将成为一种“慢资产”,短期投资风险大。

  从房企发展趋势来看,躺着都能赚钱的时代已经渐行渐远,企业的升级转型势在必行。依托实体做轻资产运营也好,不断冲入新领域铺大摊子也好,找到适合自己的发展路线是未来房企立足的关键。

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关键词阅读:卖股权 楼市 房地产 上市公司

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