张平:融资难度骤升 房企将遭遇大规模“钱荒”?

1评论 2017-09-12 08:14:20 来源:平说财经 作者:张平 上市公司绝密调研报告

房地产企业的“高负债、高杠杆”已是普遍现象。2016年,136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%,同比略有增幅。剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家,占比超过33%。上市房企本身已是高负债,如果再融资,无疑是让股民为其买单,谁愿意做这种傻事呢?

  本文作者为知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平

  

对于大型房企来说,加快销售回笼资金乃是当务之急,再加杠杆无疑是火中取栗。

  统计显示,自去年“9·30”新政以后,房企的债券融资难度明显加大。去年底出台房地产公司债审核新政后,房企发债的门槛更是大幅提高,发行规模锐减。2017年1-4月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113.1亿元,延续了去年四季度以来的低迷状态。相比2016年1-4月同期的5068亿元,下调幅度达到78%。

  为此,业内人士发出警告,房企是负债率较高的行业,如果融资门槛被堵,一旦楼市调控持续深入,开发商回款周期拉长,等待房企的“钱荒”已为时不远。而笔者认为,全国已有55个城市出台超过160多次调控政策,房地产调控已经开始影响到房企销售,这对于拿了较多土地的房企而言压力更大。

  从目前来看,整个资金面都在近期突然收紧,除了公司债发行受困外,中期借贷便利(MLF)利率和常备借贷便利(SLF)利率也上调,国内的“加息预期”让企业的融资压力陡然上升。同时,美联储和欧洲各央行都在收缩货币,海外融资的利率也在上调周期中。

  其实,2016年初房地产市场疯狂的主要原因是房企通过各种渠道,获取低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源,最近两个月发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格。统计显示,去年7-9月,房企每月的债券发行规模均在千亿元以上。2017年1月达到一年来的最低点,仅80.07亿元。公司债发行难度越来越大。

  与融资难度同步上升的还是利率的稳步提升。去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间,整体看,相比去年9月前4%均有所上行,而4月来目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

  实际上,过去两年发债是房企最大、最廉价的资金来源,所以我们时常看到大型房企敢于在土地市场上“一掷千金”,争当地王。但目前房企发债已基本失去功能。据不完全统计,今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债,涉及金额超过百亿元。

  显然,在调控背景下,房企除了要加快销售回笼资金外,还必须寻找其他融资渠道,否则资金链将面临崩盘风险。那么,除了发债融资外,房企的其他通道是否还通畅呢?笔者认为,房企“钱途”已四面楚歌。

  第一,银行理财资金流入房企的渠道也明显收紧。北京市银监局曾表态,严格监控银行理财资金违规流向房地产。而银行内部人士透露,理财产品属于表外业务,以往监管不严格,导致资金流向房地产行业,这些都成为潜规则。但今年一季度以来,银监会明显强化了监管力度,将理财产品纳入表内,因此房地产行业已经不可能很容易地间接获取资金。

  对此,笔者认为,房企之所以敢在热点城市大手笔的跑马圈地,主要与我国影子银行过于庞大有关。过去很多银行为了摆脱监管上的约束,将一些理财和委托贷款等业务移至表外,这就导致大量游离于银行表外资金都流向了房地产领域,而现在银监会将表外业务移至表内,这无疑堵住了表外资金暗中流向房地产领域的通道。

  第二,除了发债和理财产品之外,房企近年来还乐衷于海外融资来解决资金问题。截至2017年3月初,内地房企年内共发行海外债券13只,累计金额达46.4亿美元,比2015年同期多出一倍。今年一季度,龙湖、恒大、融创等多家大型房企均进行了海外融资。

  但是,笔者认为,随着美联储进入加息周期,导致美债利率上行,而对更高的息票利率,开发商要想在海外发债,必须要考虑偿债风险:一方面,人民币小幅贬值可能性较大,而海外融资使企业外币借款占比升高,可能会带来汇兑损失的风险。另一方面,开发商通常用海外融资来救急,而巨量的海外融资一旦到期,将引发房企资金链的紧张,如果持续甚至有可能出现违约现象。

  第三,上市房企还可通过“再融资”途径,解决融资问题。不过“再融资”这条路也并不好走,因为上市房企现在整体的负债率太高,而且证监会对房企在资本市场上融资的渠道也在收紧。据Wind资讯统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,增长幅度达25.93%。该数椐表明,截至2016年底,A股平均每家上市房企负债高达362亿元。

  现在问题是,房地产企业的“高负债、高杠杆”已是普遍现象。2016年,136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%,同比略有增幅。其中,有32家资产负债率超过80%红线,占比接近24%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家,占比超过33%。上市房企本身已是高负债,如果再融资,无疑是让股民为其买单,谁愿意做这种傻事呢?

  近两年,我国的主要房企通过“高杠杆,高负债”大肆扩张地盘,如此给未来房企出现大规模“钱荒”埋下隐患。而现在广大房企都要遭遇了史上最严的房地产调控、融资渠道被封堵的险境。可能部分房企资金链现在没有感到压力,但是过不了几个月大面积的“资金荒”将会出现。所以,对于大型房企来说,加快销售回笼资金乃是当务之急,再加杠杆无疑是火中取栗。

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关键词阅读:融资难度 房企 大规模 钱荒

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