欧阳捷:放弃关于房市的幻想 不要与政策趋势对抗

1评论 2017-09-11 08:41:40 来源:欧阳先声 作者:欧阳捷 江丰电子凭什么能涨15倍

无论如何,绝大多数三四线城市已经结束城镇化了,指望三四线城市房地产的发展周期超过五年恐怕是不现实的。五年之后,绝大多数三四线城市基本上完成了住房市场的改善型需求适配,这些城市将进入微量市场。政策左右趋势,趋势决定市场,市场影响政策,无论如何,都与自嗨式的幻想与对赌无关。

  本文作者为新城控股(行情601155,诊股)集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

  十九大将至,业内各界对房地产未来走势看法多有分歧和困惑,也明显存在侥幸和对赌心态。

  幻想1:三年周期、削峰填谷

  赌:明年两会之后放松调控

  的确,过去的房地产市场存在连续多轮的三年小周期。

  其背后的逻辑是:房价涨跌影响社会稳定和谐、经济发展需要房地产牵引拉动,因此市场总是遭遇调控,房价上涨头痛医头、市场冷冻脚痛医脚,宏观短视、政策短效,周而复始、循环往复,调控变空调、周期频出现。

  现如今,中央“房住不炒”已成定论,抑制资产泡沫的政策逻辑不会再改变,不仅是“十九大”,甚至明年“两会”新一届政府也会延续中央现在的政策基调和施政理念。

  7月24日的中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。这一定调就已经非常明确地告诉我们,在下一届政府任期内,也不要幻想政策会因形势变化而发生随风摇摆式的重大调整。

  周期轮动的逻辑显然已不成立,后市不会存在再次冲高的可能,指望调控放松、楼市回升、房价暴涨是不现实的。

  去年12月的中央经济工作会议强调:“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落”。

  从金融层面看,M2不断走低,货币定位“流动性的紧平衡”,流向房地产的资金更是不断减少,中间业务、通道业务、前端融资、发债上市、按揭贷款无不收紧,我们也预计按揭贷款增速会下降到个位数,明后年很可能出现负增长。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  央行研究局徐忠局长近日称:“房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题,也是重要的金融风险源头,不宜再作为宏观调控工具继续使用”,这意味着中央部委“放弃把房地产当作拉动经济的火车头”的政策意图正在酝酿之中。

  没有金融信贷支持,房地产想再次回升到小周期顶部岂不是有点奢望?

  从土地市场看,一二线城市土地供应逐年减少,似乎会如过去周期一样加剧供不应求,但不同的是:过去供不应求是因为“确保18亿亩耕地”、严控城市建设用地供应,现在供不应求是因为城市国有土地扩张有限,政府追逐土地收益,有意维持“土地市场供求关系的紧平衡”

  换句话说,过去是不刻意追求土地效益的指标控制,如今是有意追求保持最低供应水平下的单位亩产,前者是中央有压力,后者是地方有动力,土地管理的执行力和效果自然也是大相径庭的。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  尽管个别一二线城市土地供应有所放量并有增长,其实也是过去供应偏紧而进行的微调。在讲稳定、讲大局的背景下,避免“大起大落”,势必需要通过短期的供求关系调整维护市场稳定,但会不会因此再创造一个供销两旺的小周期呢?恐怕不会了。

  少数城市土地供应虽然增加,但地价大多“上不封顶”,房价却是“宁低勿高”,房企捂盘惜售、怠工缓建在所难免。

  近期,国土部将对房地产市场热点城市开展“房企囤地大检查”,以期加快形成住房有效供应、缓解市场供需矛盾。

  这一动作显示,国土部正在借鉴央行保持市场“现金流紧平衡”的策略,推动热点城市打击房企延缓开竣工、捂盘惜售,虽然检查成果未必如意(毕竟土地出让合同少有约定开工、竣工条件的),但检查动作本身显示了中央部委贯彻执行中央政治局决定的态度,也会推动未来供地合同更加规范,并形成“土地供应紧平衡”的新格局。

  财税、投资、立法显然是长效机制的范畴,正在紧锣密鼓建设之中,相信在下一届中央政府任期内会见分晓,房地产的“稳定健康发展”也就有了保障,更不会再有小周期了。

  中央定位十分清晰,关键在于执行力。

  现在的时局已然完全不同,地方政府虽仍有与中央博弈的小算盘,但在维护权威、维护核心的政治纪律面前,不会有谁敢再突破底线了。

  底线是什么?

  防止大起大落就是“不突破上限、不穿透下限”的两条底线,大起不用想了,大落也不容易。

  没有土地供应,当然也就没有住房成交。限价之下,房价难涨。无量无价,自然不会大起,还能有小周期的回升吗?

  目前,调控已经延续近一年,调控压力不断释放,货币紧缩、利率提升、限贷趋紧、限价不松,倒逼房企加快出货、获利回吐,四季度将成为“本轮行情”的“低点”。

  “低点”的典型特征是什么?

  土地供应低点、新房成交低量、土地价格维稳、房价出现回落,目前来看,就如我们5月预期的那样【详见2017-05-14微信文《管中窥见五盏烛光》,点击链接可直接阅读】,房价将从“明升暗降”转向“真刀实枪”下降。

  不过,或许我们不必过于担心房价会出现大跌,因为政府既然可以限制房价上涨,当然也可以限制房价下跌,“双向限价”将是稳定楼市、防止大起大落、跌宕起伏的杀手锏

  虽然会出现“本轮行情”的“低点”,但是政府不会再以资产泡沫加倍膨胀为代价换取经济增长了。

  房企如果再赌政府放松调控、拉升市场、回调周期,相信一定会自食苦果、心碎周期的。

  幻想2:房价扭曲、金钟倒挂

  赌:明后年大幅放松限价令

  去年我们提出“远郊盘比近郊盘贵、毛胚房比精装房贵、二手房比一手房贵”将成为普遍现象,现在看来,越来越多的扭曲现象让开发商们困惑无比,不少人仍在预期未来限价令必然会大幅放松。

  房价受限的同时,地价却是暴涨,多地土拍溢价率虽然不高,但其实楼面地价起拍底价已经相当于周边房价,房价地价差几乎为0,这是要逼死开发商的节奏吗?

  有人说:这样的话,肯定不可持续啊,成本总是应该要算的啊。

  以为政府会默许房企“成本定价法”、允许在成本基础上合理确定房价的想法是错误的,显然是开发商的一厢情愿。

  就如李嘉诚所说:房价上涨的时候我也没有分你的,跌了也不会赔

  再强势的开发商在政府这里也是弱势群体,虽然房价涨了,政府是要分的,但政府从来也没有说过,地价涨了,房价就一定要涨。

  2007年时,上海住宅平均房价地价差约为7500元/平米,房企利润还不错,但经历了2008年的金融危机之后,房价地价差缩小到5500元/平米,不少房企亏了一把。2010年之后房价地价差一路上升,到2013年高达12500元/平米,所以出现了房企回归一二线城市的共识,那时,房企亏了赚了也都是自己的事儿。

  有些同仁觉得政府把地价的底价拉高了,未来也应该会允许房价上涨,不然开发商都是亏的、不敢再去拿地了。

  这种想法也是相当危险的,这不就是典型的赌博心态吗?

  您怎么知道地方政府会在意全国性房企会不会亏损呢?

  您怎么知道地方政府一定会按照开发商的“成本定价法”定价呢?

  您怎么知道地方政府还敢再挑战中央权威呢?

  您怎么知道您不敢拿地、别人也不敢拿地呢?

  政府态度其实是很清楚的:要拿地,就是这个价;拿不起,就别玩了。涨房价,不要做梦吧。

  三四线城市的房价地价差虽然不大,但也是不至于亏损的,更何况去年下半年以来,不少三四线城市的房价上涨速度之快也是令人瞠目结舌。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  今年1-8月,一二线城市平均住宅用地楼面地价与7月的住房均价对比,整体来看,多数城市房价地价差高于5000元/平米,因此,虽然一些项目出现了面粉贵过面包的现象,不过多数城市的项目房价地价差还是可以保证房企不至于亏损的。

  (当然,37个城市中,有12个城市的地价房价比超过50%,特别需要警惕)。

  更何况,房企还是有钱的,可以先为城市做一点“正贡献”。

  从房企现金流来看,2013年以来,房企到位资金始终高于投资支出,去年以来,销售金额也高于投资,仅去年底,房企到位资金减去投资就结余2.6万亿元,今年1-7月更是结余1.9万亿元。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  显而易见的是:过去房企赚了钱,现在要慢慢吐出来,除非你不继续玩下去了

  既然如此,您还会觉得限价令会轻易放开吗?

  那么,有人不解地问:房价扭曲怎么办?

  那又如何呢?

  其实限价令就是倒逼开发商理性拿地,也可以说,政府定了市场价格的天花板,在天花板下面,看着你们玩。

  某经济学家不是一直说:“地价这么高,与货币政策无关,谁叫你们开发商抢地的呢?”话不中听,未必没有一点道理。

  其实,限购限价就是一剂缓释胶囊??让客户延缓购房,让房价慢慢上涨,不是有利于促进房地产市场平稳、健康,并且可以让房地产发展周期更长一点吗?

  那么,就让房价一直扭曲而且日趋严重吗?

  当然不会,未来房价会采取“渐进式放松”的政策策略

  我们也曾做过模拟测算,以上海为例,连续五年保持人均收入年均增长8%,同时允许房价均价每年递增1%,房价收入比将从2016年的28.3下降到2022年的19.6,虽然依然很高,但毕竟在向合理区间趋近,房价泡沫也在缩小。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  因此,限价令至少再持续五年

  当然,限价令毕竟是伤筋之事,会导致市场供求关系错位、价格信号紊乱、市场经济体系难以建立,滋生腐败空间,不宜久为。

  未来,我们可以尝试建立适应市场经济的差别化住房及其价格体系,形成高端商品住宅、普通商品住宅、租赁住宅三足鼎立格局

  对高端商品房价格全面放开且不作统计,取消林林总总的“竞地价、竞房价、竞自持、竞保障”等竞价加持公建的绑定政策,让地方政府尽可能获得更多的土地出让金,以补充财政资金用于城市建设与民生工程,让高端商品住房名正言顺地多缴税费。

  对普通商品房实行限价政策,允许房价每年涨幅不高于GDP、不低于CPI增速,既可以确保民众用相对低价获得资产,又可以让其获得随经济增长和财富增值的权益。

  取消各类保障房建设,已有各类保障房进行二次房改,出售给有能力的居住者或资产运营公司,实现社会化运营,让政府解脱出来专注于更有价值的公共服务。对被保障人群实行租赁住房补贴政策,根据其家庭经济困难程度给予不同额度月度补贴,并允许其租住普通商品房小区,让困难家庭及其孩子获得应有的自尊,以免被贴上保障房住户的标签。

  对于脱困人群可以减少直至取消租房补贴,从而更好地维护社会保障的公平公正,政府不必为清理“开宝马住经适房”家庭而耗费巨大的行政管理成本,也避免不明真相的吃瓜群众误解事实、传播假象,影响政府权威和公信力。

  幻想3:拉升地价、推升房价,

  赌:三四线城市重演热点楼市疯狂

  既然一二线城市限购限贷限价,那大家都到三四线城市去吧,甚至一些原本不怎么肯去三四线城市的央企国企也都去赶了脚。

  三四线城市真的可以赶集么?

  一些布局三四线城市的房企业绩大幅增长,超出了人们的普遍预期,甚至不少三四线城市都出现了面粉贵过面包、面包变成泡沫的惊心场景。

  不过显而易见的是,那些跟随大房企脚步的后来者,一旦进入已经被割了韭菜的三四线城市,很可能会被带进沟里。

  如果把三四线城市分为五类,我们会发现:

  第一类:逐渐降温的都市圈三四线城市

  这是大家已经形成共识的在二线城市之后的房企必争之地,印证了去年6月我们所说“打造都市圈”的逻辑【详见2016-06-05微信文《破解高房价难题:一剑七花》,点击链接可直接阅读】。

  但是,这些城市已经很快学会了一二线城市限制土地供应的策略,显然,减少土地供应换来的是去库存和提高土地溢价,不用说,都市圈三四线城市的土地已经或者正在获得高溢价。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  在杭州、武汉、成都、郑州等核心城市周边,一些房企活跃在土地市场,正在复制去年以来一二线城市楼面地价≈现实房价的疯狂情景。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  他们的底气在哪里?

  恰如我们过去所说,这些都市圈的三四线城市不会自动成为都市圈的核心会员,除非都市圈的核心城市通过轨道交通、高速公路与周边城市形成便捷的通勤模式,进而产生用中小城镇的土地资源与核心城市的产业和人口资源的交换,促进整个都市圈的经济发展。

  而轨道交通的先行恰恰是这些房企捕捉的机遇所在。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  在这种省内可以跨行政辖区打通便捷交通的都市圈内的中小城镇,其未来成长性的前景一定是不可估量,而这些核心城市也可以借助于都市圈经济成为二线城市争先进位的最佳路径。

  但是,随着这些都市圈三四线城市的土地供应逐渐减少和限购限价,市场热度逐渐降温,未来会随着都市圈核心城市的市场走势而同步震荡。

  高价拿地的房企也将陷入捂盘惜售但资金成本太高、快速去化又无法突破限价的进退两难境地。

  第二类:已经完成去库存的城市

  过去我们说过:三四线城市去库存的关键只有两件事,一是壮士断腕般地减少甚至暂停土地供应,再多的库存3-5年也可以基本消化。

  二是要涨房价,房地产不同于消费品,消费品降价就可以去库存,比如手机想去库存只需降价就可以提升销量。房地产是投资品,就像股票一样,买涨不买跌。

  所以我们看到,一些曾经的“鬼城”通过停止土地供应、停建保障房安置房、“房票”货币化保障安置等办法消化了大量库存。

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  这些城市住房市场去库存最艰难的时刻已经过去,土地不再是“零供应”,楼面地价也已经有所恢复,虽然市场还很脆弱,但政府已经掌握了“供求关系的紧平衡”技巧,未来不会再浪费土地资源,也不会造成新的库存,住房市场将走向相对平稳

  经历了去库存痛苦之旅的一些三四线城市,如今也学会了惜土如金和平衡供需,不再大量释放土地资源,反而每一幅土地都能获得接近于面包价的楼面地价,虽然供地少了,但土地出让金相对多了。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  2015年,我们认为住宅市场库存平均只有4-5年,显然,有些城市库存量本就不大,如果去库存过猛并导致库存降至一年以内,就会倒逼供求关系失衡、地价房价上涨,这样的案例已经不在少数了。

  在这些城市,只要没有严格限价,房企还是有机会的。

  第三类:还在去库存的城市

  国家统计局的数据显示,全国去库存取得了很大进展。然而,有些城市土地供应大幅减少,但地价还在继续走低,显示它们仍然在艰难的去库存路上。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  未来这些城市还有多少需求呢?

  前两天,一个西部城市的地方政府代表团来访,我问询了政府领导三个问题:房子住了多少年?想不想换房子?当地有没有合适的房子可换?

  听下来,居住十年左右还是比较普遍的,想换房子但没有好房子,他们心目中的好房子就是多层电梯,大致相当于新城幸福系产品线“启航、乐居”中的“乐居+”,如果我们能够带给他们更高层级的“圆梦、尊享”产品,相信市场热度是超乎想象的。

  相信这些城市不会再落入去库存的陷阱了,它们还会继续减少供应,并更关注需求与供应的匹配,特别是过去产品短缺年代制造的粗放型产品已经到了更新换代、配置升级阶段,这也意味着,这些城市的有效升级需求将成为住房供应的核心考量,并拉动房价、推动地价上涨。

  不要以为这些正在去库存的城市就没有机会,恰恰相反,一些城市库存减少之后,土地供应也在减少,而且政策更有利于市场活跃,瞄准这些城市、精耕细作,才是最有价值的机会点。

  第四类:通过拆迁制造需求的城市

  很多三四线城市的城镇化已经结束了,常住人口持续低于户籍人口,意味着人口是净流出的,即便是铁路和高速公路通车,人口也不是导入而是加快导出。

  但是它们的房地产还没有完全结束,有些城市已经没有太多的需求,怎么办呢?

  政府正在推动拆迁制造需求。

  安徽某市常住人口仅仅相当于户籍人口的65%,尽管航空、铁路、高速公路网络可谓是四通八达,但止不住的人口外溢。为打造区域性中心城市和富有竞争力的现代化大城市,实施城市建设三年行动计划。2015年城市拆迁近500万平米,2016年完成征迁是上年的2倍,并通过“房票”推动棚户区改造货币化安置和公租房货币化保障,但供应土地的规划可建面积却低于征拆面积,城区可售楼盘逐渐减少,出让地价也在快速拉升。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  无疑,地方政府是极为聪明的,抓住了去库存的政策机遇期和“供求关系的紧平衡”策略逻辑,不仅收获了土地财政,也使得房价拉升到1万元/平米以上,需求也得到了快速释放。

  不过,这样的城市经过最多四五年的拆迁,房地产也就基本结束了。趁着市场形势还好、改善需求还在、房企扩张还猛,政府也在抓紧收割可能是最后一波的土地财政。

  全国三四线城市众多,这也让广泛意义上的三四线城市有了此起彼伏的兴盛,地方政府着眼于眼前的政绩,不会过于顾忌未来的衰退,在招商引资难以奏效、经济增长缺乏亮点的状况下,城市扩张的愿望和拆迁制造的需求也是政绩的垫脚石。

  第五类:尚未觉醒和被发掘的城市

  还有没有尚未觉醒的三四线城市呢?其实肯定是有的。

  去年,我们新城控股的公益产品“七色光.光彩图书馆”走进了贵州石阡县,为山里的小学送去图书、电脑。

  我与在当地挂职的县委副书记(新华社某下属系统的领导)交流,当地政府非常希望大房企进入当地市场,但直到去年底还没有大房企进入。

欧阳捷:放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗

  虽然已经有很多大房企进入了三四线城市,却仍有一些城市未被发掘,这些城市只有当地小型开发商盘踞,形成一个封闭的市场,这些城市的市场总量不大,但是依然有大量改善型需求在等待被发掘。

  一旦大房企进入,必然带来一轮产品升级,进而拉动房价地价快速上涨。

  或许有人会问:三四线城市还有多少时间(兴旺)?

  综上所述,第一类都市圈中小城市已经或者都将受限,短期来看仍然存在未限之前的市场机会;长期来看,它们将跟随都市圈核心城市而潮起潮落。

  第二类完成去库存的城市也不会再有“增量”,房地产崛起发展几无可能,土地供应将“不限自限”;

  第三类正在去库存的城市虽然令人担忧,但未必没有市场机会,只是不能过多指望;

  第四类通过拆迁制造需求的城市和第五类尚未觉醒和被发掘的城市才是房企项目扩张、业绩增长的新福地。

  但是,房企务必需要警惕的是一些毫不起眼的三四线城市也出现了去年热点一二线城市千户抢百套、“日光+时光”的疯狂排场,一旦政府出台政策,必将迅速冷却客户的热情,市场再次启动将遭遇困难。

  这就需要房企莫被假象迷惑、仔细发掘机会,多与政府沟通、小心市场反转。

  无论如何,绝大多数三四线城市已经结束城镇化了,指望三四线城市房地产的发展周期超过五年恐怕是不现实的。五年之后,绝大多数三四线城市基本上完成了住房市场的改善型需求适配,这些城市将进入微量市场。

  政策左右趋势,趋势决定市场,市场影响政策,无论如何,都与自嗨式的幻想与对赌无关。

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关键词阅读:房地产 政策趋势

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