陈世渊:香港楼市经验和教训能给大陆市场哪些借鉴?

1评论 2017-09-06 11:09:04 来源:金融界网站 作者:陈世渊 江丰电子凭什么能涨15倍

过去几年房价上涨过快,中产阶级生存空间受到严重挤压;高房价也推高了实体经济运营成本,损害香港经济竞争力。这些问题和我国一线城市的状况非常类似--事实上,我国很多房地产政策,比如土地财政等,都是从香港学习而来。

  作者为彭博经济学家 陈世渊

  香港拥有一个高度发达的房地产市场,为市民提供了比较高质素的私人住房,也吸引全球投资者到港置业;另外,政府也通过建设大量公屋、居屋,为中低收入市民提供廉价住房。可以说,市场和政府在提供居民住宅上合理分工,为香港经济的长期繁荣和社会稳定奠定了坚实基础。但是,过去几年房价上涨过快,中产阶级生存空间受到严重挤压;高房价也推高了实体经济运营成本,损害香港经济竞争力。这些问题和我国一线城市的状况非常类似--事实上,我国很多房地产政策,比如土地财政等,都是从香港学习而来。本文分析香港房地产的几个主要特征:“土地财政”、住宅供给和房屋租赁市场,希望这些经验可以为我国进一步发展完善房地产市场、构建楼市长效机制有所借鉴。

  “土地财政”不是原罪

  “土地财政”是香港房地产和经济的最主要特征之一:香港政府将其拥有的土地卖给开发商,获得收入以支持基础设施建设和其他财政支出。房地产相关收入,一直是香港政府最主要的收入来源之一。在2017-18年的财政年度,政府预计地价收入超过1千亿港币,占政府预算总收入的20%。在香港,房地产占GDP的比重为5%。

  实际上,房地产在各国都是重要的经济支柱之一。在美、日、德、英等主要发达国家,房地产占GDP的比重都超过10%。如果考虑到房地产带动的相关行业,比如建筑和家具行业等,房地产对各国经济的贡献会更大。很多国家也依赖房地产税作为重要税收收入来源。比如在美国,地方政府的主要收入来源之一就是房产税,占地方政府财政收入大概在20%左右;在德国,房产税占地方政府收入相对较低些,不过也在10-15%左右。但是,这些国家没有把卖地作为财政收入主要来源,也就是没有实行“土地财政”。

  房地产也是我国经济的最重要的部门之一,占GDP的6%。地方政府卖地收入占公共预算收入的25%左右,和香港一样属于典型的“土地财政”。实际上,我国的“土地财政”正是从香港借鉴学习而来的:在2000年左右,地方政府在分税制改革后缺乏足够财政收入来源,而恰逢我国房地产行业开始高速发展,“土地财政”应运而生,成为地方政府基础设施建设的主要资金来源。

  房地产在经济中的重要性,使其有绑架经济的可能。在财政压力比较大的时候,政府就可能会推出抬高地价的措施。比如香港在1998年亚洲金融危机后引入的“勾地机制”,政府在土地拍卖竞标前要求发展商报出最低价:如果此价高于政府内部评估价,政府就会将该幅土地以公开招标或拍卖的方式卖出;如果此价低于政府内部评估价,政府就收回该幅土地。上海、广州、深圳等城市,在2009年之后陆续引入“勾地机制”,以保证政府可以较高价卖出土地。这种“勾地机制”限制了土地供应,抬高了地价。在2013年,香港政府正式取消“勾地机制”,主动增加土地供应以抑制房价过快上涨。

  然而, “土地财政”并不必然导致高房价:在很多三、四线城市,我国很多地方政府为了实现短期经济高速增长和实现财政收入最大化,盲目造城,使得住房供应严重过剩,去库存成为主要压力。一个比较好的例子是重庆,地少人多,但是政府的土地供应机制较为合理,“地票”制度有效的增加了住宅用地供应,为平稳房价奠定了良好基础。这说明,“土地财政”本身并不是问题之所在,根本问题在于政府设定什么样的政策目标,如何在财政收入、经济增长和满足居民居住需求之间取得平衡。

  供给是房地产市场主要矛盾

  香港的房价是世界上最昂贵的之一,房价收入比高达18,而国际上一般认为这个比率在6以内比较合理。从经济学看,房价由供给和需求共同决定。供给弹性越低,需求上升会造成更多价格上涨。香港政府的《长远房屋策略》根据人口变化和房屋老化等测算住房供应需求,预计在2017/18到2026/27十年间,住房需求将达到46万个单位,政府供应目标为28万个公营房屋单位(包括20万个公屋单位,8万个资助出售单位),以及18万个私营房屋单位。目前为止,根据已有土地,香港政府规划了未来10年的23.6万个公营房屋单位和未来3-4年的9.4万个私营单位,离目标尚有较大距离。虽然香港整体土地资源较为丰富,有许多农地和郊野公园可以发展住宅项目,政府也可以填海造地,但是这些措施都受到政治团体、环保组织和法律等约束,难以顺利推行。旧屋收购重建,也因为需要80%以上住户同意而进展缓慢。住宅供应不足,缺少弹性,使得房价很容易因为需求上升而快速上涨。

  许多国家都努力根据需求变化来匹配供给土地,通过各种办法合理提供居民住房,平抑房价。德国政府在提供居民住宅方面, 是个比较成功的例子。在德国,如果法律没有明文禁止,个人或者公司就有权利在其拥有的土地上开发房地产,这使得住房供应可以很好的反映市场需求。德国政府还制定了一个对住宅建设的补贴计划:该计划在实施的第一个十年里,就提供了超过3百50万个住房,占该时期德国新建住房的55%。德国成为主要发达国家中居民住房压力最小的国家之一。 新加坡是另外一个典范:85%的人口住在政府提供的组屋里,基本实现了“居者有其屋”的目标。

  在我国一线城市,面临着和香港同样严峻的挑战:外来人口不断涌入,但是可供开发住宅的土地越来越少。不断上涨的房价,给居民住房带来巨大的压力:在我国大部分城市,房价收入比已经超过10,在北京、上海和深圳等核心城市,房价收入比更是超过20-30。目前一线城市已经开始主动将一些产业转移到郊区或者其他城市,这一定程度缓解了城市人口增长和土地资源不足的矛盾。另外,一些城市也在加快建设保障房,为低收入居民提供住房。但是,保障房的建设,在增加住宅供应的同时也减少了城市可供开发土地,不一定能缓和高房价。在另一些城市,政府限制地价,这对改变房价预期有一定作用,但是长期看更可能使利润转移到开发商。解决一线城市住房紧张、房价高企的问题,主要还是要从挖掘土地供给和提高土地利用效率入手。

  房屋租赁市场是关键一环

  房屋租赁市场是房地产市场关键的一个环节。买卖住房其实是一种投资行为,反映买卖双方对未来房屋资产价格的预期;而房屋租赁是一种消费行为,反映租房者收入水平和出租者的成本。一个良好的房屋租赁市场,是住房买卖市场健康发展的基础:因为未来房租收益,决定了当下的房价。当房价高过未来房租现值,市场会增加供给;反之,会减少供给。但是,如果土地供给有限,住宅开发难度大,高房价反而可能诱发投机,使得房价进一步上涨,恶性循环,房价不断偏离基本面,呈泡沫化发展。

  香港的房屋租赁市场比较发达,房屋空置率极低。香港的房屋租金收益率最近几年由于房价上涨不断下降,目前大概在2-3%左右,这和新加坡2.5%相当。但是低于伦敦的3%,日本的3-5%,美国的5%。这显示出香港房价偏离了基本面,对投资者有警示作用。租金和房价偏离,一定程度上牵制香港房价进一步上涨。香港的房屋租赁市场高度分散,供应主要由个人投资者提供,且分散在不同居民住宅楼;香港房屋租赁中介遍布大街小巷,中介人员专注于自己熟悉片区的房屋,是连接房东和租客的纽带。这种房屋租赁市场,比较适合人口密集的大城市,对我国一线城市很有借鉴意义。

  德国在房屋租赁市场对租户利益的保护,也是可供借鉴的经验。德国的租约一般没有期限,房东只有在少数情况可以赶走租客,政府更是严格限制房东涨租。这使得德国8千万人口中有超过一半住在出租房中,平均租房期超过10年。相比之下,香港的租约一般只有两年,而且房东可以在第2年涨租。可见,德国对房屋买卖市场和租赁市场的有效调节,实现了在这个欧洲经济实力最强劲的国家里房价和租金的平稳。

  我国一线城市的租金收益比比香港更低,在2%左右。租金收益低,管理成本高,使得房屋大量空置,进一步推高了房价。在大城市发展一个良好的房屋租赁市场,刻不容缓。政府或可以考虑尽快推出房地产税等增加空置房持有成本的措施,促使空置房进入市场。另外,政府可以建立一个专门管理房屋租赁市场的部门,沟通出租者和住房者,保障双方合法权益。把囤积的存量房子运转起来,在土地供给不足的情况下,可以起到缓解住房供需矛盾。

  综上所述,住房是最特殊、最关键的商品之一,住房市场根据区域特点和政府政策意图不同,在不同地方发展出不同特征。在努力发展市场化住宅市场的同时,各国政府普遍对住房供给积极干预——合理干预的基础在于政府直接影响土地供应以及住宅具有的社会属性。我国政府已经明确“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,未来政策重点或从发展市场化的私人住宅市场更多的转向解决居民住宅需求上,着重建设保障房和发展房屋租赁市场。香港和各国在这些方面成功和失败的案例,是构建我国楼市长效机制可供涉取的宝贵经验。

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关键词阅读:楼市 房地产市场

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