集体建设用地入市:完善各项配套措施 确保政策执行不走样

1评论 2017-09-02 03:20:00 来源:金融时报-中国金融新闻 上市公司绝密调研报告

  日前,楼市政策再掀波澜。

  8月28日,国土资源部、住建部联合发文称,北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市将作为首批试点,利用集体建设用地建设租赁住房,主要供给新市民。两部委表示,此举是要构建购租并举的住房体系以及城乡统一的建设用地市场。

  集体建设用地建设住房租赁试点可谓是一大政策突破。随着房地产市场十多年的高速发展,热点城市房价畸高、行政限令下投资、投机资金向周边乃至三四线城市转移而不退出的局面形成,楼市调控已不能局限于短期调控。否则,不仅房地产市场本身面临失衡和泡沫化风险,而且其畸高收益也会挤占其他行业的发展资源,影响全局。

  在这种背景下,供需调节作为市场平衡的根本性手段显得十分必要。集体土地建设租赁住房即是其中重要一步。本次试点城市多为超大、特大城市,其楼市火热背后的主要逻辑仍是供需失衡。而本次试点的出发点正是通过扩大供给来平衡供需结构,同时也起到稳定预期、引导市场的作用。

  相关探索早有迹象,也有成效。今年4月,北京在发布新批准的2017年度住宅用地供应计划时已经把集体建设用地首次正式纳入供地范围。根据该计划,2017年至2021年,北京计划供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求。其中,集体建设用地1000公顷,约占六分之一。消息发布后,在多重调控机制的共同作用和预期转向下,北京楼市一改此前的“高烧”态势,逐渐降温。

  当然,政策突破并不意味着立竿见影。无论从政策实施的目的还是预期效果上,渐进式调整和平稳过渡都十分必要。而从实际情况来看,试点会否成为一剂“猛药”,还有几点尚待观察。

  首先,集体建设用地建设租赁住房试点的数量、时间节点、决策机制等尚待厘清。

  本次试点方案指出,试点实行自主运营,要“尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作”。在土地供应计划的总框架下,如何平衡试点区域内的土地供应范围、数量和时间节点,由政府还是农户作出决策等诸多问题或影响试点进程。

  可想而知,试点涉及多方利益,究竟是计划供应,还是逐步建立完善市场交易机制,都有待探索。

  其次,集体建设用地建设租赁住房的配套设施建设须引起重视。

  根据试点方案,面向新市民的租赁住房旨在缓解高房价带来的城市居住压力。此前,相关的探索也有不少,然而,不可否认的是,部分政策性住房(包括公租房、保障房、棚改危改房等在内)一方面被视为难得的福利,另一方面又因配套设施和条件不足有“鸡肋”之嫌疑。

  而此次试点也可能面临相似的问题。北京、上海等地可能被纳入试点范围的建设用地多不在城市核心区域。教育、医疗、交通、商超等基础设施和资源相对薄弱。如果不能辅以相应的规划,那么通过租售并举来缓解住房压力的根本作用也难以得到体现。

  再次,集体建设用地建设租赁住房政策落地过程中的监管机制有待明确。

  集体建设用地入市颇为敏感的一点,同时也是最受市场关注的一点在于是否会出现变相的“以租代售”,最终让“小产权房”更多地流向市场的现象。

  经济学家周其仁在《城乡中国》一书中曾写到,浙江温州下属的乐清市曾在2009年进行过“农对农”(农村户口对农村户口)的农房入市地方性改革实验,当地的实践显示,私下交易写“民间契约”而形成的外地户口购农房行为难以完全避免,但并未严重干扰“农对农”的住房交易市场。

  因此,我们不可能寄希望于市场的自觉性,而应当在制度建设初期就尽可能完善机制,制定透明化、规范化的流程,聘请专业化的团队来执行方案,确保“租赁”本质不走样。

  应当说,本次在13个城市推行集体建设用地建设租赁住房试点,标志着楼市改革进入深水区。但是,这剂“猛药”能否见效,尚需平衡多方权益,并在具体执行过程中确保政策不走样。因此,我们不能急于求进,而应充分进行资源、设施、政策和制度的配套化建设,通过试点逐步发现问题、解决问题,让试点成果真正成为可复制、可推广的经验。

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