集体建设用地建租赁住房,如何保护农民利益?

1评论 2017-08-31 06:30:00 来源:新华网思客 作者:思·锐享 上市公司绝密调研报告

  城市建设与住房。图片来源:视觉中国。

  最近,国土资源部和城乡建设部制定了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,并决定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个超大或大城市先行试点。

  这个试点方案简而言之,就是拿出城郊或城中村农民集体所有的建设用地,统一规划建造住宅,来供市民租赁。这对解决当下大城市房价居高不下、缓解住房供需矛盾有着重要的意义。

  由于我国的土地制度是城乡二元的公有制结构,城市土地与农村土地的产权主体不同,城市土地由全民所有,具体由国务院代表国家行使,用地单位和个人只有使用权;农民集体所有的土地依法属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。商品房只能取得全民所有的城市土地使用权,才能建造和出售。集体所有的农村土地必须通过征用等方式变成城市土地,才能在上面盖商品房出售。而在房地产的利益链条中,往往卖地的农民与后期房产收益毫无关系,他们能得到的只是卖地那一锤子买卖的收益,因此利益很容易受到伤害。

  如此二元土地制度,也让我们的城市经营中出现一些问题:一方面房价猛涨,市民望房兴叹,房地产企业拿地成本越来越高;而另一方面,城市周边乃至城区又有大量闲置的农村土地存在,形成一个个城中村和城郊村。

  这个局怎么破?试点方案无疑是不改变我国根本土地制度前提下一种现实而稳妥的办法。通过盘活城郊或城中村的农村土地,增加租赁房屋的投放量,降低市民租房的成本,遏制商品房价格的上涨,打击“炒房”行为,促使房地产行业健康有序地发展,这应当是制度设计的初衷。

  其实,农民在集体所有的建设用地上建房子出租,并不是什么新鲜事。早在九十年代,一些大学毕业生去广州、深圳、东莞打拼,他们的第一个落脚点多半是“城中村”或城郊的农民房,原因是租金不贵。

  但这种农民自发地建房出租带来许多问题:

  一是没有规划,建房毫无章法,“握手楼”是典型的表现;

  二是靠农民一家一户自筹资金,无法形成规模效应;

  三是这样的农民房消防、治安隐患多多,卫生条件差,舒适度大打折扣,公共服务跟不上。

  如今由政府出台政策,引导利用集体建设用地建设租赁住房试点,可以统一规划,引入外部资金、项目进行招投标,其房屋的质量当然不是农民自建房可同日而语的,政府进一步统筹安排,配置教育、医疗、公共交通等服务。

  但是,集体建设用地建设租赁住房试点实行过程中,需要制订合理的利益分配方案。因为在多方利益主体中,相对弱势方的权利容易被伤害。

  在农村集体建设用地上建造房子出租,这是一个很大的蛋糕,想分一杯羹的人很多。在这种情况下,最关键的问题是如何切实保护集体土地拥有者农民的利益不受伤害。如果这个问题得不到解决,可能成为权力寻租的通道。

  试点方案里已明确提出:“坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。”“兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。”

  这番话说得很好,但在实际操作中,各利益主体之间产生利益冲突是正常的,而一旦有利益冲突,各方掌握的资源由于不均衡,如果没有公开公平公正的仲裁机制和权利人维权机制,弱势的一方容易受到伤害。

  以“兼顾政府、农民集体、企业和个人利益”这句话为例,实际操作中空间很大。笔者认为,地方政府只能是一个裁判员,而不能既当裁判员又当运动员,它只能行使管理、仲裁、服务的职能,在这一项目中不能谋取自己的经济利益。

  在过去的几年内,城市的扩建和一些地方让农民集中上楼的过程中,出现了一些农民利益被伤害的现象。而今农村集体建设用地可以建房出租了,各方的利益更加复杂。稍有不慎,就会对农民和租房者的利益产生伤害。

  方案的最后一条是:“试点地区要加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。”监督管理说起来容易,做起来却很难。关键是利益分配机制如何做到公平,地方政府如何在里面更加中立与超脱而不能有太多利益纠葛。而且,试点一开始,反腐要先行。

  只有解决好这些问题,才能避免“播下的是龙种,收获的却是跳蚤”的结局。(作者:十年砍柴。编辑:熊丽君)

  更多系列解读:

  集体土地建租赁住房,租房者的春天来了吗?

  集体土地入市租赁,会否引发楼市“跳水”?

  集体建设用地建租赁房,行业将现四大变化

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