齐俊杰:房东补贴租客 珍惜中国好房东吧

1评论 2017-08-22 08:51:35 来源:齐俊杰看财经 作者:齐俊杰 上市公司绝密调研报告

昨天,有人统计了一些数据,说的是全球楼市的租金回报率,也就是房子一年的租金减去一些必要的养护,然后除以房子的价格,从而计算出百分比。这个数据类似于股票的盈利收益率也就是市盈率的倒数,也类似于债券的利率,其实非常有利于比较资产之间的价格,然后做出正确理性的投资判断。

  本文作者为财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  昨天,有人统计了一些数据,说的是全球楼市的租金回报率,也就是房子一年的租金减去一些必要的养护,然后除以房子的价格,从而计算出百分比。这个数据类似于股票的盈利收益率也就是市盈率的倒数,也类似于债券的利率,其实非常有利于比较资产之间的价格,然后做出正确理性的投资判断。

  先看结论,全球租金回报率最高的地方基本在美国的达拉斯,日本的大板,东京,以及美国的洛杉矶,纽约。还有加拿大的蒙特利尔,这些城市的租金回报率都在5%以上,如果要站在投资的角度来说,这些地方是具备投资价值的,基本上租房的收入,能够覆盖掉贷款的支出,这样你买一套房子的真实花费其实就是首付,所以这是一个购置资产的好时机。而中国的北上深也出现过这样的时期,大概是在2007年以前,那会老齐清楚的记得,北京房价只有7000-8000,而一套100平米的房子租金也有3000左右,所以算下来租金回报率能达到5%,非常适宜房产投资,应该多买房,多加杠杆买房,与其全款买一套还不如贷款买3-4套,你付出的钱是一样的,但却得到了3-4套房子,这些房子在日后都可以给你取得正向现金流,用租金覆盖贷款支出。你得到了资产,而房子这东西,长期看肯定是升值的。特别是在低估的时候购买。升值的潜力更大。

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  那我们现在再来看看,中国的楼市10年之后发生了什么变化,现在北京上海深圳的租金回报率已经不是5%了,而是1.5%以下,甚至厦门的租金回报率已经跌到了1%,那么就有意思了,也就意味着你现在要靠租金收回房子的投资需要60-100年,而如果按照现在的住房抵押贷款的最新利率4.99%计算,每个月的贷款损失将近3.5%-4%,也就是说你每个月的资金都是失血的。而且是大出血。给您算笔账,如果是租金回报率能够达到5%,那么也就意味着您购房的真实价格就是首付的150万,其他钱都不用再出了。而如果是现在的租金回报1.5%,也就相当于,你的购房实际支出是150万首付加上350万,年化5%的贷款,也就是150万加上600万左右,减去一个500万,每年1.5%的,也就是7.5万的收入大概30年。是225万。最后是750万减去225万,最后你房子的实际购买支付价格大约是525万。一个是150万,一个是525万,这前后差了3.5倍。是不是很奇怪,刚好是房租回报率的差距。

齐俊杰:房东补贴租客 珍惜中国好房东吧

  房价不变,租金回报率的差距,让实际支付差距巨大,而如果租金回报率不变呢?支付多出来的部分,刚好就是房价高估的部分。换句话说,如果按照合理的4-5%的国际通行标准来看,北京一套一年7.5万租金的房子,总价格应该就在150万。差不多就是2万一平米的房价,是不是有点毁三观。但别忘了,这才是租售平衡点。只有这个价格上,买房才比租房划算。

齐俊杰:房东补贴租客 珍惜中国好房东吧

  有人说了,租金回报率,是两个变量,一个是售价一个是租金,那么为什么不能使租金大幅上涨呢?租房这个市场我们之前说了,是群体意志的体现,是不加杠杆的,之前也是没有行政干预,甚至由于我们的租房市场建设很不够,租金还是偏高的,已经顶到了头,租房这个市场只跟大家的收入状况有关,北京的租金收入比已经接近6成,其他城市也有4-5成,换句话说,这已经是大家承受的极限了。如果要通过租金上涨来让租金回报率回归正常,北京的租金还要涨3倍,也就是说租金收入比要达到180%,不吃不喝还得多借一倍的工资出来租房。这显然是个笑话,根本不可能出现的情况。所以那些企图把今后的房产税转移到租金上的人,真是可以闭嘴了。那么收入有没有可能提高3倍呢?这个相信大家心里都有账本,也就不需要我来多说了,你想想有什么办法让收入短期内提高3倍。

  所以现在的奇葩现象是,房租跟房价比,出其的低,房租跟收入比已经高到了极限,所有的链条都在紧绷,未来我们大力发展租房市场,加大租房市场的供给,在需求不变人口不增加的背景下,租金一定是下降的,那样房租回报率就会更低。所以未来房价,也许有且只有一个方向,那就是理性回归。我也是经常开玩笑的说,中国的房东只能找个傻子高价卖了才能赚钱!把房子租给你,他还不如变现存银行赚的多。按照国际惯例,房东相当于每月都在贴钱给租客。珍惜中国好房东吧!是房东的贴补,让你住上了根本就买不起的房子。但房东可完全不这么想,他们想的永远是,再过几个月又涨几十万,谁还在乎房租啊。但现实情况是,房价涨,他不会舍得卖,而房价微跌了,他就更舍不得卖了,当房价趋势彻底逆转,他又卖给谁呢?不用羡慕房东,他就像进了赌场,赢了再多也终究会输光才会离场。

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关键词阅读:房东补贴租客 中国好房东

责任编辑:杨静俐
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