齐俊杰:房产税不用讨论了!一定会出台

1评论 2017-08-09 09:40:42 来源:齐俊杰看财经 作者:齐俊杰 三类股即将走高(附股)

  昨天,国民经济研究所所长樊纲在博鳌房地产论坛上又一次提到了房产税的话题,这下捅了马蜂窝,大家骂声一片。他说呼吁房产税赶紧出台,出台后房价不会暴跌,如果说房产税不起作用,那就是因为税率太低,天下没有不起作用的价格,只有不够高的价格。

  另外他说,房产税的出台,有利于让房子回归居住属性,因为你的成本增加了,就逼着你把多余的房子租出去,让房子的利用效率增加。只有出租才能缓解你的成本压力。这对于增加存量供给平抑租金也是有好处的。樊纲建议,新人新办法、老人老办法,双轨过渡,设立一个过渡期,增量改革,这是中国改革的成功经验。“新房新办法,20年过渡,老房子钱已经交过一轮了,他交的那个税有20年的时间折现,大概都折现没了。20年之后再征那个房产税,对那些老房子是合理的。再有就是根据价值减免,低价房减免,保证低收入人的住房需求。

  我大概看了下评论,骂人的居多,大家的之所以骂的理由基本有这么几点。

  首先,说房价已经够高了现在又来征税,这就让负担更重。这就属于是静止的看问题了,其实高房价也是一种税收,而且是相当重的税,这个税不是你收入的一部分,甚至是你收入的几倍。现在很多家庭都是勒紧裤腰带几辈子的钱都拿出来买房,这难道不重吗?如果继续放任房价这么炒,那么对于更多的家庭都是伤害,特别是害了那些刚需家庭。他们相当于一辈子的收入,甚至全家人一辈子的收入,都给房子交税了。而房产税出台平抑炒作,增加持有成本,必然能够起到抑制炒作的作用,每月交几百块钱的房产税,跟每月交几万的房贷比,到底哪个更划算?

  其次,突然加个税出来不公平,之前没有房产持有成本,这其实才是不公平,天平倾斜到了有钱人的一方,相当于在保护富人。而穷人只能被动接受他们炒房后带来的结果,如果房产税出台,则在政策上偏向了刚需一方,是在保护穷人。特别是还要买房的穷人。

  第三,房产税会转嫁到房租上,这个我们之前说过很多次了。没人会借钱去租房,所以房租市场只跟收入有关,目前房租收入比已经到了50%,北京已经到了60%,这只是平均数,很多人,特别是低端租房的70%以上都给了房租,大家已经没有钱去租房了,所以房租一定涨不动,不但涨不动,可能还要降。随着我们的公租房供给增加,租房市场建设继续,大量房源入市只租不售,房租大概率要下降。今年北京上海的中端房和高端房的租金都在下降。唯一坚挺的就是低端的合租房。这部分跟打击群租房有关。而就像樊纲说的那样,房产税本身也会逼出现在的空置房,进入租赁市场,这个空置房的比例,每个城市可能都有20%以上,你想想这是多大的一个比例。所以一下几十万套房子进入租赁市场去抢租客,房租是会涨还是会降?

  第四,对于底层居民的负担加重,这个其实是房产税最大的考虑,不能增加太多的居民负担。否则估计早就出台了。但如果一套房不收税,大家就都会离婚。如果以人为单位给免征额,这个统计工作又太复杂,征税的成本太高。所以这是个难题。其实有个好主意,就是原则上每套房都收,让他自己来交税,那就是在过户的时候给他算税,然后收取滞纳金。如果你的房子一辈子自己住,那么可以不用交税了,直系亲属,只有一套房的继承关系,也可以不交税。如果还想卖,就要自己去想着交房产税。一套房的税率可以定低一点,不超过0.5%,而且在第三套房开始,给予累积的惩罚性税率。最高能达到5%,基本三套以上没有冤枉和错杀的。这样房叔房婶的现象就会消失了。到时候一个月几十万的房产税,会让这些炒房的人不计成本大量抛房。房价也就下来了。这么做既保护了刚需,我就一套房住到死房产税跟我没毛关系了。如果一套房以后还要改善,0.5%的税率也还好,100万的房子,一年也就5000块钱,跟物业供暖费也差不太多。负担不会太重。

  第五,利益太多房产税不可能出台。前半句对,确实利益太多,后半句不对,房产税不是不可能出台,而是一定会出台。最大的基本面就是国家要进行税制改革,要给地方政府找到新的税源,把这种全靠卖地收入的畸形财政给解放出来,因为现在已经走到了尽头。不是不想卖地了,而是第一地也卖不掉了,因为三四线城市已经过剩了。第二地方债太多,如果收入成问题,将引发金融危机。最后擦屁股的还是上面。所以这个事已经迫在眉睫。为什么要赶紧去库存,就是要赶紧把房子找到买主,然后找买主收税。

  总之,房产税出台只是早晚问题,而不是方向问题。估计也就再有2-3年的时间,就会有成型的东西出来,现在玩命的控制房价,维稳市场限制交易,就是为了房产税的出台保驾护航。防止出现2015年股市的情况,注册制还没出来,股市就崩了。所以现在要跟时间赛跑了。应该不会让大家等太久,所以还看不到趋势改变的人,拼命买房的人,到时候必然是满手负债。甚至会拖累你的家庭财务几十年。这几年高位接盘的是最倒霉的,既被高房价坑了还得被房产税再坑一次,但记住这个世界永远都没有后悔药,成年人要学会对自己的选择负责。

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关键词阅读:房产税

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