叶檀:租售并举稳定房地产市场 关键在地方政府

1评论 2017-08-04 06:55:15 来源:叶檀财经 作者:叶檀 上市公司绝密调研报告

我们以为钢铁价格已经很高了,结果还会继续高,跟房地产价格一样,涨得让你怀疑人生。钢铁、煤炭、有色等行业利润上升,也得施惠于电力等企业,让企业负债率整体下降。说白了,得到好处的煤炭企业不能吃独食,必须把部分收入分给电力企业,大家一起去杠杆。这一次变革是革命性的,将持续十年以上的时间。原材料涨得让你怀疑人生,只是经济转型的第一次战役。

   本文作者为知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀  

  叶檀:租售并举稳定房地产市场 关键是地方政府出多少钱让多少利?

  丨导 读

  我们以为钢铁价格已经很高了,结果还会继续高,跟房地产价格一样,涨得让你怀疑人生。钢铁、煤炭、有色等行业利润上升,也得施惠于电力等企业,让企业负债率整体下降。说白了,得到好处的煤炭企业不能吃独食,必须把部分收入分给电力企业,大家一起去杠杆。这一次变革是革命性的,将持续十年以上的时间。原材料涨得让你怀疑人生,只是经济转型的第一次战役。

  租售并举会不会打死房地产市场,取决于地方政府肯让出多少利。

  01租房让利多少?

  3月14日,新华社报道,上海今年供应市筹、区筹公共租赁住房约1万套。上海市筹公共租赁住房共约4000套,有一居室、二居室、三居室等多种户型;区筹公共租赁住房约6000套,户型主要以30到50平方米左右单人宿舍和一居室为主。

  这次推出的租赁房大约占市场存量的百分之一,对于租金已经下降的上海租房市场有一定的扰动,但关系不大。

  因为僧多粥少,此次房源对象是有要求的,重点面向参与和服务上海市科创中心建设的央企、高校、科研院所等相关企事业单位,以单位名义整体租赁,分配给符合公共租赁住房准入条件的职工,解决青年职工、引进人才的阶段性居住困难。

  单位整体租赁,租金略低于市场价,还鼓励用人单位适当补贴,有点像上世纪80年代住在筒子楼里的年轻大学教师。根据职友集,取自4512份样本,2017年上海助教平均工资是每月5470,较2016年增长10.1%。一个助教师住50平米的套房,租金如果在1500元,占工资27.4%,负担不低。

  市场价是多少?现在上海杨浦区30几平最便宜也要每月3000以上,这就意味着政府与学校都有损失,一个人一个月起码损失1500元,1000人就要损失150万元。

  地方政府和单位愿意出这笔钱吗?如果出了,工资上涨频率会下降,你总不能要求既要涨工资又要便宜的公租房吧。今年上海公租房供应1万套,也就是说,能解决1万个家庭的需求,考虑到上海外来人口下降,这个数量可以满足供应。

  02地价让利多少?

  7月4日晚,上海市规划和国土资源局推出了两块分别位于浦东新区和嘉定区的“租赁住房”地块,未来仅用于出租,不得出售。

  7月24日下午,出让结果出炉,浦东新区张江南区租赁地块由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定区嘉定新城租赁地块由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米,面积28513.4平方米。值得注意的是,竞得企业均为国企,两宗地块至少要提供1897套租赁房源。

  上海嘉定新城去年拍地1块,建发地产以41.98亿拍下嘉定新城E27-1地块,楼板价达37600元/平,预计保本售价57000元/平。该地块出让面积86623.2平方米,建筑面积为13.86万平方米。

  两宗地块均零溢价成交,从楼面价看,嘉定地块是市场价的一点六折,从37600元突然到5950元,地方政府算是亏了血本。估计去年拍到地的建发地产心里直打鼓,这生意还怎么做?

  政府突然打开水龙头,价格水位直线下降。如果嘉定新城就那么一块地,跟商品房隔开两个市场,对当地影响还不算大,如果在一个区域内有几个租赁住房地块,这个地方的房地产市场实在够呛,问题是,地方政府能够容忍多少这样的二折左右的地块。

  根据《上海市住房发展“十三五”规划》,经初步测算,“十三五”期间计划供应土地5500公顷,可提供住房约170万套,其中市场化住房约115万套,包括商品住房约45万套、租赁住房约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%;保障性住房约55万套。

  上海租赁住房增加70万套,现在的市场租赁住房大约在100万套左右,增加的套数不在少数,这像块巨石一样,抑制住了土地市场和租金。上海市政府必须预料到,一旦租赁土地增加,周边的地价也会受此影响而下挫。

  如果是特别富裕的地区倒也算了,如果是负债率特别高的地区,如此地价岂不是要了地方政府的命吗?

  03租金回报率是多少?

  地价下降,靠租金生存。

  企业通过租金生存,从开发商变成运营商。上海中原分析师卢文曦表示,“从价格来看,这两幅地起拍价格就不高,体现地方政府对租赁市场的呵护;算上各种成本,张江的项目理论租金回报率至少7%以上,嘉定项目租金回报率至少在6%以上,均比当前租金回报率高,保障房企合理投资回报。”

  如此低的地价,租金回报率才6%到7%,如果是市场地价,以目前的3%以下的租金回报率,企业根本无法生存。

  未来形成两个市场,一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场,第二个市场是市场化的市场。

  政府这块秤砣,使市场这块价格受到一定影响,如果你以市场价买房,然后跟地方政府争租金,这才是得不偿失。

  但如果真的像新加坡学习,市场价格这一块照样高企,起码保持稳定,以维护地方政府和银行的资产负债表不倒,那么,房地产市场价格的下行会受到一定限制。

  正因为如此,我们维持房地产市场稳定的判断,投资回报率下降,但崩盘的可能性,没有。

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关键词阅读:叶檀 租售并举 稳定房地产市场

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