房地产“世纪大并购”的玄机是啥

1评论 2017-08-01 05:26:14 来源:投资快报 作者:金岩石 下一只“省广集团”

  7月19日,万达-融创的战略合作发布会横生变数,富力地产作为“第三者”接盘77家万达酒店。3家民营房地产企业之间的并购刷新了中国房地产行业的交易纪录,或将成为中国经济发展的重要里程碑。这一场“世纪大并购”始于银行对万达集团的“限贷”,13个“万达城”加77家五星级酒店曾经是“万达旅业”整体上市的核心资产,但由于经营业绩未达预期,万达集团顺势而为,主动放弃了“万达旅业”的上市计划。从这个角度看,这是一笔“三赢”的交易:融创接盘“万达城”,土地储备新增10万亩,可望升级为房地产业前三强;富力接盘万达酒店,升级为全球最大的五星级酒店业主;万达脱困转型为轻资产企业,顺势退出并如期偿还大部分银行贷款

  在这一场“三赢”的牌局中,最大的输家却是逼债万达的银行。如果银行“限贷”万达的目的是所谓“去杠杆”,请问:银行贷款由万达集团转为融创和富力,能去杠杆吗?此外,按照三方协议的成交价格计算,13个万达城的土地平均每平方米不到1000元,77个五星级酒店的客房平均每间不到86万元,这一场“世纪大并购”的经济后果是所在城市的土地和房产价格陡然下降,而对于抵押资产主要是土地和房产的银行而言,就意味着抵押资产贬值而贷款规模不变,银行信贷资产的杠杆率不会下降反而会大幅度上升!进而言之,在中国经济总和负债率居高不下的背景下,这一场“世纪大并购”的宏观经济后果或将是刺破中国房地产泡沫的一根针!可想而知,以上述土地和房产的成交价为参考,所在城市土地和房产的未来成交价格将双双承压。

  万达集团折价转让的资产几乎都是所在城市的地标性建筑,所以三大民营企业之间的并购涉及面甚广,而且主要是一二线城市,如融创接盘的13个“万达城”都在省会城市。中国的房地产市场正在上演大分化的格局,天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在,三四线城市的房地产交易已经进入冰封期,一二线城市房产交易的疯狂仍在继续,这一场“世纪大并购”的成交均价对一二线城市的房地产市场而言,将无异于冰水浇头,振聋发聩!

  银行“限贷”万达集团无异于搬起石头砸自己的脚,然而面对严峻的挑战,万达集团王健林举重若轻,轻松算了一笔账:万达集团总负债2000多亿元,账面现金1000多亿元还有许多待售资产,本次交易将回收600多亿元现金,足以偿还大部分银行贷款。万达商业持有3300万平方米物业,2018年租金收入逾330亿元,今后5年,预计万达商业租金收入年平均增长20%左右。此外,万达集团直接或间接地创造了中国2%的就业岗位,过去20年保持了稳健的高增长。

  早在2015年王健林的自传体《万达哲学》出版时,我应出版社之邀为该书撰写书评就曾写到,万达是产业创新者,在业内主要关注土地和房产之时,万达广场打出了一条醒目的广告语:一个万达广场就是一个城市中心!这句话说明,万达从起步之初就超越了房地产,志在经营城市,填补中国城市经营者缺位的空白!王健林、马云任正非马化腾商界精英是新生代企业家,和传统的中国商人不同,他们的共性是产业创新者和商业哲学家。

  一场“世纪大并购”落幕了,最大的赢家是王健林,时间将证明一切。“世纪大并购”的经济后果将逐步显现,其社会效应将是尊重市场,尊重企业家。(作者是著名财经评论员)

关键词阅读:并购 房地产市场 房地产交易 房地产企业 万达城

责任编辑:付健青 RF13564
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