大树:恒大两日暴涨34% 许家印身家超王健林!

1评论 2017-07-28 06:30:44 来源:有点产以后 作者:大树 上市公司绝密调研报告

继昨日中国恒大暴涨18%后,今天恒大再次暴涨13.88%创历史新高,年初至今累计涨幅392.75%。许家印凭借重资产碾压之前抛售重资产的王健林,成为新的中国地产首富,中国富豪榜排名第三。

  作者:广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚 

大树:恒大两日暴涨34% 许家印身家超王健林!

  全文约3000字,阅读需5分钟,但绝对值得耐心读。

  继昨日中国恒大暴涨18%后,今天恒大再次暴涨13.88%创历史新高,年初至今累计涨幅392.75%。许家印凭借重资产碾压之前抛售重资产的王健林,成为新的中国地产首富,中国富豪榜排名第三。

大树:恒大两日暴涨34% 许家印身家超王健林!

  恒大这两天暴涨的直接原因是恒大集团发布的半年度盈利预测公告称,2017年上半年内恒大净利润将是去年同期的3倍,据此测算恒大今年上半年业绩将超过213亿港元,这样的业绩远远超过了市场预期。

  恒大今年的股价表现相当的生猛,其他一些香港上市的内地房地产公司虽然没有恒大这么夸张,但也基本上都有翻倍的涨幅。像碧桂园、雅居乐、融创中国这些都翻倍了,尤其是融创这货还涨了两倍之多。

  房地产类的股票如此暴涨和现在国内地产政策频出,舆论对国内房价喊打喊杀的氛围完全不相称

  当然,你可以说今年房地产股的暴涨是因为去年上半年房价涨的太火爆了,但是有点股票市场投资常识的都知道,股票市场交易的是预期,是面向未来的,不是回头看的,这样的大幅上涨如果不是建立在对未来国内地产价格大涨的基础上,恐怕是非常困难的。

  那么问题就来了,显然股票市场上展现出来的,对未来房地产市场的预期和现在国内很多媒体宣传的论调出现了严重的分歧。

  尤其是现在,一边是房地产股票的强势上涨,许家印也好、孙宏斌也好。在2016年通过买买买急速扩张;一边是国家层面出台了一系列鼓励租房、发展住房租赁市场的政策,一时间各种房价崩溃,买房人颤抖的论调甚嚣尘上,吓死个人的感觉。

  到底是用真金白银投票的投资者对还是用节操投票的媒体宣传对呢?

  如果可以选择,我宁愿选择相信许家印和孙宏斌。

  首先,药吃多了,药效会差

  现在,对于房地产的管制政策可以说已经达到了一个极致:限购、限价、限贷、限卖,反正该限制的都限制了。这样限制虽说直接打击了买房的需求,但反过来也打击了房子的供给。

  本来想卖一套的人,发现卖了之后钱也不知道拿来干什么,卖了之后就买不回来了,于是就不卖了。至于限价的结果最后就是无房可卖,这个各地的摇号就是明证。对于这个双刃剑的问题,大树在以前的文章里有详细的说过,这里就不多说了,不难理解。

  至于这些限购政策到底对需求打击的多还是对供给打击的多,就很难衡量了。这么说吧,相比上一轮限购,这一轮限购对需求的打击效应是不如的,抗生素吃多了会有耐药性,限购之于需求也一样。

  其次,换新药,容易吃错药

  这轮房地产管制基本上把能用的招明里暗里的都使出来了,但是这么整也不是办法啊。要是一不小心真把房地产搞崩盘了,到时候哭都没地方哭去。

  于是,维持房地产市场稳定的长效机制应运而生,这无比正确,对此大树举双手双脚支持。对于中国的房子早就不能这么头疼医头的治了,这是一个复杂的综合性问题,病根不除,这病是不是就得发作一下,没完。

  但是,在长效机制下,第一个被抛出来的药不是被大家广泛讨论的土地制度、房产税这些东西,而是大力发展住房租赁市场,尤其是那个“租售同权”,更是被各路媒体吹上了天。

大树:恒大两日暴涨34% 许家印身家超王健林!

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  然而,在欣喜之后,大树不禁有些困惑。

  一是,增加房屋租赁供给,发展租赁市场。这么搞的潜台词就是现在租赁供给不足喽,所以要去刺激供给。

  但是现实情况真的不足吗?好像不是吧。大家都知道现在买房如果去放租的话是很不划算的,一线城市的房租回报率还不到2%,也就定期存款的水平,连贷款利息都抵不上。

  这是供给应有的姿势吗?再说价格,上海的房租水平不是今年一直在跌吗?这是供给不足的表现还是供给过剩呢?

  在这样的供需格局下去刺激租房供给,那房租势必继续下跌,本来买房放租就不是一个好生意,房租继续下跌就更糟糕了,这样的生意聪明如你会去干吗?我想是不会专门去干的吧。

  都不去干,那谁去干呢?这个冤大头只能是国企去干了,承担社会责任嘛,应该的。

  所以鼓励国企进入房屋租赁市场,上海虽然不是这批租赁政策试点地区,但是却积极响应,用一个极低的价格拍卖了两块地出去给国企,专门用于租房,声明不能卖。然后,朋友圈就沸腾了,说地价暴跌86%,买房的颤抖吧之类的,看完这文我差点没笑晕过去,写这文章得都缺心眼啊!

大树:恒大两日暴涨34% 许家印身家超王健林!

  不用懂很多经济学都知道,这地都拿去租了,那能拿来卖的就肯定会少啊,这对房价利好啊,高兴什么呢?

  稍稍再多想一步,政府这么便宜的把地卖出去给大家搞租赁,但是政府的支出可不会因为你租房了就变少了,这钱从哪来呢?加税?税已经很高了,没的加。

  那还剩下什么?卖地呗。听过那个拍卖会买了两张邮票,一张立刻撕掉,另一张马上升值的故事吗?

  一样的,这边打个2折卖的地,必然从那边找回来,那边是哪边?当然是普通商品房用地,所以你等着吧,下一个地王估计不远了。

  再是说,租购同权,不用买房,租房就可以享受同等的城市福利,买房的人少了,房价下跌

  事情真的会这样吗?之前大树写了篇关于广州的租售同权的文章,后来被删了,所以这次吸取教训,咱们换个角度来说说这事。

  话说,存在就是合理的,现在我们要搞租售同权,就要想想这么有利民生的事情,之前咋不搞呢?

  其实不是不想搞,是搞不起呀。城市的公共服务和福利是有成本的,教育也好、医疗也好、交通也好,每一项都需要大量的资金投入。

  我们的政府是为人民服务的,他一直以来都想把这些公共服务做好,但是巧妇难为无米之炊,即便借了大量的债,但是还是无法满足不断涌入的人口带来的对公共服务需求的增长。于是,用户口来区分就成了顺理成章的事情,没办法,实在是吃不消公共服务的成本。

  用户口区分享受公共服务只是权宜之计。财政收入不够怎么办?卖地呗。怎么把地卖的更贵?把户口和一些公共服务直接和买房挂钩,这样地更贵了,政府手上有钱就可以提供更多更好的公共服务了。

  你可能觉得买房才能享受城市公共服务不公平,但是从另外一个角度说,没有比这更公平的了,因为你买房的钱里面,有一部分就是在为公共服务付费,这是另一种公平。

  现在租售同权,你不买房也能享受到和买了房的人一样的公共服务待遇,先不管公不公平,这是不是享受公共服务所付出的价格人为的下降了?价格下降,需求就会上升。

  政府为了社会的公平必须要租售同权,面对上升的需求怎么办?只能提高公共服务的供给了,而这需要更多的资金投入,然后问题就又回来了,钱从哪里来?不能加税就只能把地卖的更贵。

  大家都是聪明人,政府的政策也是经过论证的,所以你看到的是低价拍地给大家建租赁房,你看到的是国企不计收益的承担社会责任,但是背后的成本总是要有人去承担的。

  假设这个租赁政策全面推开并大获成功,大部分的人都得以住进廉价的出租屋,居者有其屋成为了现实(嗯,好像现在也没几个人睡大街吧)但为此我们付出的代价就是,大部分人再也买不起房子了。

  最好的结果可能是像新加坡的组屋制度,大部分人都买不起私人商品房,86%的人口居住在组屋之内。

  但是你别忘了,我们推动的租房不是买房,新加坡的组屋是有产权的,只是这个产权被严格限制罢了。

  即便是新加坡那样的制度,新加坡人可以用低于市价一半的价格买到组屋,不用担心住房问题,产生的成本由买得起商品房的富人承担,看上去是劫富济贫,但是天下终归没有免费的午餐,他一样是有代价。这个代价不方便在这说,大家可以猜猜是啥。

  最后,对于房子,政府的态度从来都是维持房地产的稳定的,没有说非要把他搞死,很多政策出台就往房价下跌去解读不过是一厢情愿罢了。

  股市用房地产股的上涨摆明了对房价的立场,所以许家印赌上全部身家拼一把中国首富。现在许家印距离马云只有一步之遥,如果许家印成功登顶,打了谁的脸?

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责任编辑:杨静俐
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