齐俊杰:三成首付难买房 开发商逼客户付全款

1评论 2017-07-24 09:18:34 来源:齐俊杰看财经 作者:齐俊杰 上市公司绝密调研报告

根据前几天的媒体报道,说在广州,购房三成首付已经基本快绝迹了,现在开发商都在逼客户用全款。消息是这么说的,同样一个楼盘开盘,售楼小姐都会问一句,您是怎么付款,如果全款就可以给您往前排,如果是走房贷或者是公积金贷款,那么只能往后排了,能不能买到您心仪的房子这事就不好说了。

  本文作者为财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  根据前几天的媒体报道,说在广州,购房三成首付已经基本快绝迹了,现在开发商都在逼客户用全款。

  消息是这么说的,同样一个楼盘开盘,售楼小姐都会问一句,您是怎么付款,如果全款就可以给您往前排,如果是走房贷或者是公积金贷款,那么只能往后排了,能不能买到您心仪的房子这事就不好说了。另外,贷款人群中也有划分,付的首付越多的,排名越是靠前。你以为有首套房资格,你以为可以享受3成首付和利率优惠,对不起,你以为的并不是你以为的。现实很残酷,这种3成首付的,开发商的售楼小姐根本就不爱搭理你。你问他为什么?他告诉你房子卖的太火了,所以当然会先考虑付款形式好的,这样方便快速回笼资金。

  但真的是这样吗?销售好不好这个事可能得区别对待,在楼市最火的去年,当时就爆出一条新闻,说深圳稽查朗泓·龙园大观楼盘,号称日光盘,一天卖出千套房源,但结果一查才发现当天才卖出441套,根本就不是什么开盘即售罄,这种新闻比比皆是,所以开发商为了销售总会制造各种各样的噱头,让你大脑充血,告诉你楼盘正在被疯抢,因为他知道,只要把你放跑了就再也没机会了。那么为什么还不考虑首付3成的呢?这只能说开发商目前的回款压力巨大,而且银行对于房贷越来越谨慎。即使卖给你了,也未必能办下来贷款,或者说不确定要等多久才能拿下来贷款。这有可能会浪费掉他的机会成本。所以对于贷款的客户,特别是高比例贷款的客户,先把这些人往后排。这些购房者有点像鸡肋,食之无味弃之可惜,当然是等全款的高比例首付的这些人买完之后,最后再想到首付3成的人。

  这其实一直是开发商的策略,并不是新出现的。开发商之所以有捂盘惜售的勇气就是因为他们有很多关系户,也就是一些金融公司,在新盘开盘后,通常都有很多金融公司大比例的购房,说是购房其实就是抵押,把房子抵给了金融企业,然后承诺每年10%左右的利息,他就这么一边卖,一边抵押,这样开发商就快速回款了,在这中间被人全款买走了当然是好事,没人买也无所谓,反正最后都会被抵押回款,然后进入二手房市场,慢慢卖。随着房价只涨不跌,这个手段屡试不爽。而金融公司也觉得这个东西很靠谱毕竟有房子在手里压着,所以就把这个变成8%左右的理财,卖给大爷大妈们。于是皆大欢喜。但仅限于是房价上涨。一旦房价不涨了,就相当于开发商每年要亏掉10%。当然买理财的大爷大妈也会发现金融公司可能跑路了,因为他们拿到的房子,虽然很值钱,但资产处置相当麻烦。

  如果申请法院执行基本能打六折,因为法拍房是不能贷款的,需要在几天内就交全款,而且要求购房人承担所有的税费,甚至差额所得税,也就是说现价减去当年购买价的20%,如果现在1000万,当年买才200万,那么也就是说800万的20%,是160万。所以背着抱着一边沉,购房人没拿到多少实惠。这种房子非常难执行,所以到时候会相当麻烦,十有八九在民间金融买理财的投资者,也要承担房价下跌的风险。别觉得这事跟您无关。老齐就经历过2015年河北某开发商就这么玩脱线了,结果很多民间金融上门要账,开发商说我拿房子抵债行不行,大家异口同声的说不行。这个处理起来实在是太麻烦了,搞个一年半载的也不见得卖得掉。

  所以,这就是房地产的链条,所有的假设都是建立在房价一直涨的基础上的,一旦房价不涨了,将暴露巨大的问题。他已经通过层层杠杆把风险放大了很多,而现在就是这么一个风险时刻,因为银行已经明显在撤退了。银行故意把贷款时间做长,把手续复杂化,这就逼着开发商去找全款的,去找民间金融接盘。而民间金融的钱又来自大爷大妈,银行逐渐在撤出,个人在接盘。现在从贷款数据来看,个人住房贷款增速在回落,在贷款中的占比在下降。很显然是刻意为之。但目前也有个结构上的问题,这些房贷目前都投入到了三四线城市,这并不是一个好信号,相比于一二线,三四线的流动性更差,其实给金融带来的风险也更大。

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