叶檀:广州租赁十六条 为什么无法降房价?

1评论 2017-07-21 08:14:25 来源:叶檀财经 作者:叶檀 上市公司绝密调研报告

广州的做法,不能抑制房价。要维持房地产价格的稳定,必须看透房地产本质。房地产是什么?是看多地方经济的权证,反映了资源的稀缺程度,是货币的温度计,是一种特殊的“地方税”,是地方政府的心头爱……

   本文作者为知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀  

  丨导 读

  广州的做法,不能抑制房价。要维持房地产价格的稳定,必须看透房地产本质。房地产是什么?是看多地方经济的权证,反映了资源的稀缺程度,是货币的温度计,是一种特殊的“地方税”,是地方政府的心头爱……

  文/叶檀 财经女侠 | 毒舌善心

  广州在教育方面租购同权,并不等于房价下跌。

  7月17日,广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,“租赁16条” 规定,租房者子女可就近读书,进一步落实租购同权,另外,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。

  广州的做法,不能抑制房价。要维持房地产价格的稳定,必须看透房地产本质。

  01

  房地产是看多地方经济的权证

  房地产是什么?是看多地方经济的权证。

  比如,我看好上海经济的发展,想分享上海经济发展的红利,又不是企业主不擅长办企业买股票,该怎么办?

  买房。买上海市区的房子,最好是核心区的房子。

  如果上海近30年每年GDP平均增长10%是真实的,那购买房地产起码可以获得每年10%的房地产上升的溢价。30年前,上海市区房价是每平方米3000元,以每年增长10%计,按照指数增长,30年后每平方米高达52348.2元。根据中国房地产协会7月18号发布的数据,截止2017年7月18日,上海房地产均价为51856元,跟我们上面推算的数据大至相当。

  有些城市经济不振,房价就是上不去。有个朋友叹气说,买了一个东北的省会城市,10年前每平方米7000元,到现在才8500元,还不如去做理财。还好,16年,二三线房价大涨特涨,总算涨了一点。哎,如果全部买北京的房子就好了。

  房地产是地方经济的温度计,房价在国内的排名,往往与这个城市在国内的经济排名相吻合。一二三线城市就是因此而来。

  02

  房地产价格反映资源稀缺程度

  广州让租房客享受公共资源,尤其是教育资源,并不会让优质教育资源增加。

  优质教育资源是稀缺产品,稀缺产品的溢价不是体现在这里,就是体现在那里,溢价不会消失,不过分配对象不同。

  广州新政一出,大家疯狂租学区房,学区房租金回报率大幅上升,租金高到一定程度,还不如买房合适。如果当地政府控制租金,100个教育名额有1000个人抢,那溢价就由学校享受。

  有一个办法可以降房价。逼迫有空置房的人必须出租,否则收重税,这样广州的房地产供应量将大幅上升。而用现在的办法,不过是加剧了教育资源的紧张情况,以后真会打破头。

  03

  房地产是货币的定心锚

  房地产不光是经济的温度计,也是货币的温度计。房地产在某种程度上是货币的定心锚。

  中国房地产一直处于上升周期,因为货币一直高烧不退。过去26年,从1990年到2006年,广义货币增长了101倍,资产价格象风筝一样扶摇直上,资产价格还是掌握在货币的手心里。

  房地产作为中国居民最重要的投资品种,跟随货币发行量的增长而增长,享受着货币增发的溢价,货币发行量越大,房地产溢价越高。

  不要以为自己投资房地产有收益,就觉得自己有多牛,台风来了,猪都会飞。房价最高的地方,就是风力最大的地方。房地产市场下行了,你还能赢利,那才算牛。

  房地产黄金时代结束了,白银时代还在。原因并不是因为各个地方政府的表态,而是广义货币增速最高的时代已经结束了。

  04

  房地产造假比股市要困难得多

  前20年投资房地产之所以比股市强,主要是因为信用。

  地球人都知道,我国金融市场信用不大好,股市找到一家有信用的上市公司,凭借股息分红就能分享发展红利的,实在太少,一不小心就踩了雷。

  房地产尽职调查简单多了,看看开发商的信用,看看样板房,看看地段,看看规划。房地产造假比股市要困难得多。

  比如,我买了一套房,在北京城南30里某某小区东301,只要有了房产证,就不怕开发商逃到天上去。最坏的结果,无外乎房价下跌了,但房子还在。一些上市公司就难说了,眼睛一眨老母鸡变鸭,业绩预报喜上加喜,正式公告却雪上加霜。房地产信用的相对可靠性,才是房地产在如此长的时间内,成为最重要的投资品的理由。

  05

  高房价是一种特殊的“地方税”

  高房价是一种特殊的“地方税”,是地方政府的心头爱。

  地方政府负债率过高一直是个心头大患。2015年,中国社科院发布地方政府资产负债表,报告显示,截至2014年末,地方政府总资产108.2万亿元,总负债30.28万亿元,净资产77.92万亿元。

  负债率高,资产也得上升,地方政府最重要的资产就是土地,只有土地不断上升,才能满足偿债和建设资金的需要。

  征税成本太高,对经济发展不利,但抬高房地产价格简单易行,负面影响不会立竿见影。

  06

  期权价格里包含贪婪

  贪婪之心难以控制,涨,就涨上十八层天,跌,就跌入十八层地狱。日本房价最高的时候,离房地产崩盘仅一线之隔。美国在2008年金融危机之前,是房地产投资的天堂。

  中国人多投资品种少,贫富差距大,房地产涨幅超过美国,一旦下跌起来也会非常可怕。

  07

  房地产供求关系并不重要

  满足了基本需求后,房地产供求关系并不重要。

  在住房的刚需没有得到满足时,房地产供不应求,房价会上涨。房地产市场98年前后就是这样的。

  但到现在,中国人均住房拥有率在全球不低,现在主要受投资控制。一个地区投资者占三分之一,这个地区的房价不可能下降。以一个地区的投资比例,反映着房价的基础,一个家庭买一套房跟一个家庭买三套房,完全不是一个概念。

  房价要保持平稳,怎么办?降低“期权”的内在价格。

  首先,降低杠杆,并且提升房贷利率,提高投资成本。美国、日本捅破房地产泡沫,都是用的加息这根针。

  其次,降低广义货币数量,现在的广义货币增速已经到历史低点,增速已到拐点。

  第三,增加期权风险。一些地方现在购房两年后,才允许交易,谁也无法预测这两年的经济、市场、政策风险。内含风险增加,期权价格下降。

  第四,加快经济结构转型,让地方政府依靠税收生存,而不是依靠当地主过日子。

  第五,有更多的有信用的投资产品分享红利。比如发行各种低风险债券,并且股市有更多有信用的白马股,形成漂亮300的池子,让投资者通过股息分享中国经济的成长溢价。不再让房地产一枝独秀。

  正因为房地产的投资特色,买房地产就是做多经济,才有人说,买房就是爱国。

  为什么樊胜美想在男朋友的房本上加上自己的名字?因为,那意味着男朋友对自己长期做多,如果十五个房本上都写上名字,那是曲绡筱她妈对曲绡筱的爱。

  那是房地产的黄金时代,如果是现在这个上下震荡的新周期,曲绡筱的妈绝不会把所有的爱都变成房地产。

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