张宏伟:万科收购普洛斯 抢马云生意转型物流

1评论 2017-07-17 10:25:34 来源:老张宏论 作者:张宏伟 江丰电子凭什么能涨15倍

7月14日中午,新加坡上市公司普洛斯公布中国财团116亿美元,合约790亿人民币,成功收购亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯。收购普洛斯,符合万科对物流地产的一贯发展眼光。根据比例计算,万科集团出资将达到170亿元人民币。2015年末,万科撤销物流地产事业部,成立万科物流地产发展有限公司。

  本文作者为同策咨询研究部总监 张宏伟

  原文标题——张宏伟:【深度】万科收购普洛斯 抢马云生意转型做物流市场“老大”

  714日中午,新加坡上市公司普洛斯公布中国财团116亿美元,合约790亿人民币,成功收购亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯。

  收购普洛斯,符合万科对物流地产的一贯发展眼光。根据比例计算,万科集团出资将达到170亿元人民币。2015年末,万科撤销物流地产事业部,成立万科物流地产发展有限公司。彼时,万科便表示,未来将在住宅和传统商办地产之外,积极拓展消费地产、产业地产,以及地产延伸业务。其中,物流地产是产业地产业务重点方向之一。

  楼市调整期与未来3-5年洗牌大趋势,倒逼房企加速转型

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,每一次楼市深度调整期,比如2011年、2014年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点,2017-2018年的楼市调整期也不例外,房企也在思考楼市下半场该怎么走。对于2017-2018年来讲,由于“五限”政策、土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅(商改住)整改等因素,导致“高周转”成为伪命题,促使行业发展模式不得不加速向“自持+运营”进一步转变。比如融创,通过并购万达的项目群实现“自持+运营”进一步转变。对于万科来讲也一样,也正在寻求转型之路,比如此前万科收购印力集团布局商业的地产。

张宏伟:万科收购普洛斯 抢马云生意转型物流

  同时,从未来大趋势来看,虽然今年万科有可能通过加速销售或并购达到6000亿左右的销售规模,但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右,如果未来2年出现2-3家万亿的房企,再有20家左右的千亿房企,那么,市场格局也就会在未来3-5年洗牌定局。这对于规模化的龙头房企来讲,洗牌定局之后房企规模已经没有优势,更重要的是转型之路怎么样走?

  对于大型房企来讲,从开发商到运营商的转变已经开始布局,笔者认为,外延式扩张显然要比内生式扩张来得快,并且也避免走很多弯路,也节省了自身探索带来的成本,或许,在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型,并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。而对于万科并购印力集团、普洛斯集团来看,显然也是通过并购这样的道路加速布局运营类业务。预计在宏观经济转型期,房地产市场低迷期,万科仍然会利用好这个并购的“窗口期”通过外延式扩张实现转型。

  万科收购普洛斯,抢马云生意,大步转型做细分市场“老大”

  根据普洛斯2016年报,公司实现7.77亿美元的收入,同比增长10%;实现7.19亿美元的归母净利润,同比增长48%。普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米,其中建成面积为1490万平方米,在建面积1170万平方米,并另外包括1210 万平方米的土地储备。

张宏伟:万科收购普洛斯 抢马云生意转型物流

张宏伟:万科收购普洛斯 抢马云生意转型物流

张宏伟:万科收购普洛斯 抢马云生意转型物流

张宏伟:万科收购普洛斯 抢马云生意转型物流

张宏伟:万科收购普洛斯 抢马云生意转型物流

  就物流领域来讲,除了传统物流企业比如顺丰、韵达等之外,电商们也开始自建物流体系,竞争也是异常激烈,目的很明确,抢占快速发展的中国物流市场。比如,2013年,阿里巴巴拿出了“杀手锏”——菜鸟网络。卓越亚马逊在国内同时布局北京、苏州、广州、成都四大运营中心,京东商城也同样在全国买地筹建物流仓储基地,以解决日益加大对物流压力。

  万科收购普洛斯之后,“地产+物流”模式导致万科在物流市场选址、开发建设、运营等诸多方面具备先发优势,可以预见的是物流市场竞争将更加激烈,万科不仅仅会抢传统物流比如顺丰这样企业的生意,还会抢电商企业马云阿里巴巴的生意。而对于万科转型来讲,肯定是一件值得肯定的事情。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化,在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域“老大”、养老地产领域“老大”,或者其他细分地产领域“老大”,万科收购普洛斯之后,万科可以收获物流领域“老大”的市场地位。

  万科收购普洛斯,联合拿地能力增加,普洛斯成为万科继续规模化的助推器

  根据普洛斯2016年年报,普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米,其中建成面积为1490万平方米,在建面积1170万平方米,并另外包括1210 万平方米的土地储备。此外,作为现代化物流地产界毫无争议的霸主,普洛斯在其2003年入主中国后,仅10年时间内由14万平方米地产起家,增长百倍至1500万平的物业资产,即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来,也不及其三分之二,而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,万科收购普洛斯,毫无疑问将万科的综合竞争力大幅提升:

  1、拿地能力明显提升。万科收购普洛斯,具备了物流的产业能力,在拿地阶段可以以“物流+地产”的方式积极布局楼市,从拿地能力来看,明显得到提升,地方政府也愿意这样的企业来发展。很明显,通过“物流+地产”联合拿地方式,万科获得了房地产开发的土地储备,普洛斯也获得了物流领域市场布局机会,两类业务协同发展,两全其美。

  2、融资成本也会大幅降低。道理很简单,房地产开发融资和物流领域的产业融资成本肯定不一样,通过“物流+地产”联合拿地方式获得的物流项目,其综合融资成本肯定比房地产开发要低得多,这样,对于降低万科地产开发这块的融资成本,提升整齐盈利能力也是有帮助的。

  3、普洛斯、印力等成为万科继续规模化的助推器。普洛斯、印力等不仅仅为万科在拿地阶段、融资阶段获得便利,在协同发展上也是有相互助推的作用。可以预见,有了普洛斯和印力等产业能力的万科,势必会用足这些产业能力助推房地产开发的快速规模化,在未来3-5年当中继续充当房地产开发市场领头羊。

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责任编辑:杨静俐
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