张平:三四线城市深陷“房产升值却难卖”困境

1评论 2017-07-14 08:24:04 来源:平说财经 作者:张平 崔总直播:擒牛战法领跑行情

虽然这些城市房价较之前涨了好几倍,但是由于这些三四线城市缺乏吸引力,一手房的去库存压力尚且巨大,二手房市场的购房力量就更加脆弱。如果再遇到三四线城市推出严厉的楼市调控政策,那么这些城市的一二手房市场就会立刻进入一个“有价无市”的僵持阶段。

  本文作者为知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平

  原文标题:三四线城市为何深陷“房产升值却难卖”困境?

导语

  虽然这些城市房价较之前涨了好几倍,但是由于这些三四线城市缺乏吸引力,一手房的去库存压力尚且巨大,二手房市场的购房力量就更加脆弱。如果再遇到三四线城市推出严厉的楼市调控政策,那么这些城市的一二手房市场就会立刻进入一个“有价无市”的僵持阶段。

  近期,三四线城市房价出现补涨行情。从去年开始,一直到现在,炒房者手中房子的价值少则翻倍,多则翻好几倍。这让前些年投资三四线城市房产的朋友惊呼盼来了自己的春天。

  在这个楼市越来越分化的时代,懂得“见好就收”才算精明购房者,而一味追求收益最大化,反而会逐步陷入被动。于是,很多炒房客想“逢高出货,落袋为安”。但结果是三四线城市的二手房很难出手,既使降价打折也乏人问津。

  这让三四线城市的囤房者陷入“有价无市”的困境之中。如果没有买房者持续入场接盘,囤房者手中的房产即使增值也是空中楼阁。要么长期悬在半空中,继续再苦等出手机会,要么折价出售手中的二手房,回吐之前利润或者亏本出局。

  前些年在三四线城市买房的人主要有两种人:一是当地人,本来居住条件不宽裕,选择购买一套新房来改善生活,而原来居住的那套房产用作出租。二是外来炒房者,因为一二线城市房价太高,而三四线城市房产被视作价格洼地,选择在三四线城市囤房待涨。那么,当前三四线的二手房为啥难出售呢?

  第一,受到政策面的影响,很多三四线城市为了遏制房价过快上涨,出台了限购、限售等各种政策,将投资囤房者固化在楼市中。而这些人又为了追求收益的最大化,又很难接受将房价调至大幅低于市场价,这样就产生了三四线二手房出现了僵持状态。

  第二,现在三四线城市真正需要改善需求的人一般都会购房一手新房,即使是这样的情况,三四线城市一手房的有效需求的体量也很小,去库存的压力也很大。而站在新购房群体角度看,新房价更便宜、设计更合理,任我优选,为啥还要去买更贵的二手房呢?

  第三,对于三四线城市的人来说,本来人均居住条件要远好于一二线城市,这些年眼看着当地房价从5-6千元涨至2万元。即使是当地改善型住房者,也要掂量掂量现在入市换房是否符合时机?通常三四线城市工资只有月薪三四千元,而房价要将近两万房元,现在以他们的居住条件又不急于马上要换房,所以改善型购房者比囤房人在时间上更耗得起。

  第四,前些年在三四线城市囤房的人也不傻,多数不会选择那些前不着村,后不着店的三四线城市,而是选择了靠近都市圈的三四线城市。比如,前几年燕郊涌入了大量人口购房置业,他们在燕郊没有工作,没有缴纳社保,甚至没有去过燕郊的医院。他们来燕郊的目的就是为了囤房待涨,然后高价出售,从中牟利。

  但是投机炒房者却忽略了三四线城市购置房产必须要考虑二大因素:一则是产业,很多三四线城市没有啥特色产业,经济增长主要依附于房地产虚假繁荣。其他产业处于“衰退”过程中,这必然使其对外吸引力大幅缩减。二则是人口,很多三四线城市由于“同质化”现象突出,而当地的交通、就业、学校、医疗等配套设施又不如大城市齐全,现在人口是净流出大于净流入。

  在这样的情况下,虽然这些城市房价较之前涨了好几倍,但是由于这些三四线城市缺乏吸引力,一手房的去库存压力尚且巨大,二手房市场的购房力量就更加脆弱。如果再遇到三四线城市推出严厉的楼市调控政策,那么这些城市的一二手房市场就会立刻进入一个“有价无市”的僵持阶段。即使前几年在这些城市囤房入局者,现在也陷入“有价无市”的尴尬中,估计已很难逃顶成功了。

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