任志强:楼市限制政策 有可能"一年半"后收回

1评论 2017-07-13 07:19:14 来源:叶檀财经 作者:潘永堂 江丰电子凭什么能涨15倍

刚刚,任志强接受长盛的专访!一个几乎让所有地产人内心一颤的观点是,今天楼市限制的政策,可能一年半会收回,收回啥意思?就意味着房地产在经历2016年930后调控后,到2017年再到2018年底,大约2年多时间房地产的调控周期会结束,这也意味着房价将可能走向一个新的“”可控”高度。

  刚刚,任志强接受长盛的专访!

  头发白得让地产人直呼心疼,但并不妨碍他率性评论当前楼市。

  一个几乎让所有地产人内心一颤的观点是,今天楼市限制的政策,可能一年半会收回,收回啥意思?就意味着房地产在经历2016年930后调控后,到2017年再到2018年底,大约2年多时间房地产的调控周期会结束,这也意味着房价将可能走向一个新的“”可控”高度。(虽然当下房价已经太高太高)

  事实上,从过去的经验主义来看,楼市政策大约也就2年多的周期。

  第一波,2007年、2008年2年的调控波段,那一年老潘记得最清楚的是2017年深圳房价暴涨到,投资客在买房中占比35%,同时以2008年金融危机发生后中国救市为结束,老潘反问,当初如果没有2008年全球金融危机,估计调控周期还会稍微长一点,所以很多时候政策调控,要考虑的变量和突发的黑天鹅很多。

  第二波,2013年,2014年的小周期调整,又是个2年的波段,这一轮期初是市场供需逆转所带来的自然调整,核心以政策的利好为结束。

  应该说,中国房地产整体处于行业大周期的上升浪,因为中国城镇化进程没有结束,中国经济中高速增长还没有结束,中国人均GDP收入还有上涨空间……所以,如果按照经验主义,有人说这一波的调控2016年到2018年底结束,或是快则19大后结束,成为一个流行说辞。

  但很快,这种观点被反驳,说这一轮的房地产调控是史上最严的,别低估他的持久力!对此,老潘提醒说两点:

  其一,房地产政策都开始一城一策,这种调控思路意味着对楼市更讲一事一议,这种调控思路下,同样也会一时一议,中国楼市每一个波段所处的环境复杂度,调控难度都不一样,所以今日调控完全没有参照过去的经验去推断,

  其二,所谓经验主义,那是无数的经验的积累,中国房地产98年市场化后也就10多年进程,却走完了欧美100年、200年房地产的路线,短期的大起小落,是有中国特色的,同时也别内部谈什么进程和经验。

  但关于2年、3年周期波段的说法,任志强给出了一个新观点,很有意思,

  任志强的答案是3年的周期波段不一定,现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间,过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。

  这个说法貌似从开发商的项目周期来推演波段周期的长短,很新颖,进一步推演说,房地产政策容易受到开发商这个维度的考量,毕竟他们是市场层面的主角,是整个房地产上下游50多个产业链的执牛耳者。开发商破产潮来临,意味着会迅速顺延到整个上下游50个产业链破产潮。

  比如说开发商今年拿地后受到调控,然后市场成交量慢慢下降,之后房价开始下降,然后开发商拿地后2年多建成,如果房子2年后建成后交付,这里就有一个风险点!即如果楼市调控是继续严格的,那么就存在一个系统性的交房风险!

  因为业主在买房时刻的价格是高于交房时刻的房价,为什么这样说,是因为中国卖房子都是卖期房,卖样板房的,现房是1年半,甚至2年后才交付的,有个时间差。

  如果这个时间差房价没有涨起来,而是继续跌的化,比如客户看样板房买的时候是5万\平米,结果交付时是4万\平米……这样很多客户啥也没做,买的时候是500万的(以百平米为例)东西,交付的时候400万的东西,大多客户是会闹腾的,这就存在系统性风险,甚至社会风险,超越地产的范畴。

  之前老潘也说过一个观点,政策不会让一个行业破产,但可以让一个企业破产,这是我们判断楼市调控的一个前提房地产毕竟还是GDP的大牛,是中国经济的支柱之一,打压这个支柱,调控就是自伤自手……所以,政策面是不会让一个行业面临系统性的深度风险的。

  另一方面,老任的这个说法是有问题的,或者还没有说完——即“有没有可能当过了一年半以后,房地产的一些限制有可能会收回去?完全有可能,起码要改善一部分(政策)。”。

  其一,这个说法不是调控政策收回的问题,而是限制政策经过2年发酵后,已经控制核心城市房价上涨,并且市场热度下降,大众对房地产预期被改变了,这样说是更理性的判断。

  其二,有个问题可能没追问下去,或者关于限制政策在1年半后”收回”,有两点老潘要提醒。其一,不会所有的限制政策都会停止,这个节奏政策方会把握节奏,分批分节奏分模块去放松,否则来的太猛也受不了,其二,一线城市的限制政策肯定不会放松,毕竟一线城市的开发已经慢慢萎缩,更多是价格标杆,产品标杆,二线政策、三四线政策或许会较大面积放开,一则二线城市未来是中国楼市的主战场,二则二三线城市房价,楼市还有上涨空间。

  最终,老潘提醒地产人的是,别预测房价,别预测政策,尤其是2年以后的事,原因很简单,各种变量太多,变化是唯一确定的,在这种情况下,你很难精准判断政策和房价的节点表现。但为何还要预测,就是建立人们对未来的一种认知,一种判断。即使这种认知判断可能是错的,但总比没有的好!

  文末老潘也推荐个来自金地的市场价量模型,很有实战意义!建议开发商:

  在楼市繁荣期坚决的出货,同时谨慎投资;

  在萧条期,则要坚定投资,切记不要因为市场过于萧条就恐慌销售。

任志强:楼市限制政策 有可能

关键词阅读:任志强 楼市限制政策 有可能 叶檀

责任编辑:杨静俐
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