高房价已成经济癌症 做“化疗”为时已晚

1评论 2017-06-27 10:26:27 来源:骥观天下 作者:孙骁骥 江丰电子凭什么能涨15倍

  最近的新闻里,经常可以见到房价在下降的消息。在很多一线二线城市,房价N连跌的情况比比皆是。不仅是普通商品房在降价,而且连“硬通货”学区房也在降价。全国的整体情况如何呢?来看报道:

  国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,就全国房价数据来看,上个月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。

  虽然房价跌跌不休,但其实很多城市每个月的跌幅都仅仅在0.1-0.3%之间,比起之前的房价快速上涨来说 ,这一点跌幅实在微不足道。

  同时,内地的新闻传媒经常报道房奴痛骂房价过高,这给人造成一种错觉,仿佛中国所有地区的房价都已经涨到天上,成为全球最高的国家。然而,这并不完全符合现实。

  一,中国仍是全球“最容易”买房的地区之一,为什么?

  从数据来看。中国的平均房价不但不是最高,反而是全球最容易买房的地区之一。这是何解呢?我们来看看经济学人(The Economist)统计的房价指数。

  这份统计数据将2000年以来各国的房价增长率和工资增长率相比较,发现了一个事实是,中国的工资增长明显要高于房价的增长。这造成了2000年以来,中国的房价指数其实是在下降而不是上升。2010年以后,中国的房价指数已经低于75,而世界大部分国家都高于100。这个指数越低,说明购房越容易。

  经济学人的数据是比较可信的,但为什么数据显示出的讯息和我们直观的感受大相径庭呢?现实中,老百姓(行情603883,诊股)感觉到房子并不是越来越容易买,而是越来越难买得起。数据和现实,必有一个是不真实的。到底是谁在说谎?

  实际上,问题出在这个“平均值”。如果按照全国平均房价和收入的增幅来看,收入增速确实超过了房价增速。但这个平均值其实意义不大,它没考虑到中国地区和城市之间房价巨大的差距。

  在很多经济衰败、产业结构陈旧的地区,房价上涨还赶不上收入增长。但在全国最核心的几大区域,房价的上涨在十年前已经完全和人均收入脱钩,几乎呈现违反经济规律的增长。

  例如,在2000年的时候,上海、北京的房价只是略高于3000元。当时,全国平均房价,也不过是2000元上下。换言之,一线城市的房价是其他城市的约150%。之后,经过2000-2008年的持续上涨,以及2008年到2016年的非理性暴涨,房价格局已经呈现完全不同的局面。

  在2016年底,根据某房介网站统计,北京、上海平均房价分别为41292元和45847元。与之相比,西部的二线城市成都和重庆房价为8234和7507元。北京的房价是重庆的约550%,上海房价是成都的约556%。

  这就是残酷的现实,房屋商品化刚开始的时候,一线城市是全国均价的150%。截至去年,一线城市已经是部分二线城市的550%以上,如果按全国均价计算,保守的说也应该在600%以上。

  这说明什么问题呢?这说明在2000年以来的这16年时间里,原本起点相同(收入、教育、社会阶层)的两个家庭,仅仅因为居住的城市不同,其持有的不动产的价值就可能相差6倍以上,也就是说,家庭的财富总价值也相差大约6倍。

  中国的家庭资产配置中,超过80%以上都是不动产。如果合理使用房贷等金融杠杆,那么一线城市居民将这种财富差距拉大到10倍以上是很容易的事。

  这就是平均值透露给我们的讯息:不是所有的中国人都买房越来越容易,而是房价差距越来越大,地区之间经济发展极度的不平等。

  所谓的一线、二线、三线城市,只是一种好听的叫法。事实上,我们完全可以把北上深叫做“第一世界”,省会城市称为“第二世界”,无人问津的小城市称为“第三世界”。

  换言之,北上深的一个家庭,仅仅因为持有的房产,其财富总价值就相当于二三线城市10个家庭财富之总和。事实差距如此,试问小地方的人怎么可能不想尽一切办法挤进大城市呢?

  二,优质楼盘实际上已成了一种套现工具

  大城市房价过高,带来最重要的一个现象就是,一线城市的不动产已经成为效率最高的套现工具。

  中国地方政府依靠卖地来增加财政收入,已是众所周知之事,这也就是所谓的“土地财政”。近十七年来,全国卖地的收入就超过27万亿。高房价的第一杯羹,就这样让地方政府分走了。而这仅仅是故事的开始。

  房子一旦从开发商手里脱手,进入市场,那么它就成为了理论上一种人人都可持有的资产。这个时候,“炒房”才变得有实际意义。

  小老百姓和散户持有的房产,这里就不多说了,那不是主要问题。主要是看大户在持有哪些房产。中国的不动产大户有两位:一个叫国家资本,一个叫本土企业。与其说中国房价是被散户的丈母娘炒高的,不如说是被这两位大户炒高的。

  低买高卖,这是投资的基本策略。地方政府,为房价高涨放了第一把火,然后是企业和国资开始扇风,让火势增大,而抬轿子的则是房屋中介机构和银行。众人拾柴火焰高,在这几方面强大的力量“协作”之下,房价要是不涨,那才真是见了鬼。而房价即将见顶(或者叫经济即将见顶)的时候,自然就到了套现离场的时候。

  在今年初以来,我们不断在媒体上读到上市企业卖出不动产套现的新闻。这些企业卖出的不动产,基本上都是属于一二线城市的优置地产。很多经营效益不好,眼看就要歇业的企业,卖房以后,马上起死回生,甚至扭亏为盈。

  据统计,627家上市公司利润不足千万,甚至买不起一套学区房。反过来说,如果企业早年间持有优置房产,那么即使年年经营亏损,依然可以用卖房的办法生存下来。这节奏,企业当然纷纷都用买房的方法来“买安全”了。

  新闻披露说,一家主营实业的上市公司,近年经营困难,但因为十年前在北京发展业务之需,买下的物业增值十倍多。当年的价格为约129万,最后评估下来卖了2272万元。一个眼看连壳都保不住的企业,一经卖房,保壳几率大增。你想想,在评估物业价值的过程中,拉高出货难道不是必然的吗?

  据统计,国内超过12家上市公司投资性房产价值超过100亿,其中以国资企业为主。这些财大气粗的A股土豪,手中有房心里不慌。北上广深的房产捂盘在这些大户手里。越是财大气粗的国企、央企,手中优质房源越多,但资本实力雄厚的它们并不着急卖房,着急卖房维持经营的,往往是民营企业。

  因此,民企这时候又一次背了黑锅,“卖房套利”的罪名坐实,不过一线高房价的背后,其实是存在着国有资本的强大力量。但挨骂也顾不上了,只要能卖房能套现,批评和挨骂对企业来说根本不算个事。

  事实上,企业依靠一二线房产套现并不是今年才出现的事。前几年,这样的套现一直存在。

  地产套现其实也不复杂,其中的一种方法是这样的:

  企业主将一线豪宅3成头期款借给员工,同时帮员工伪造高收入证明,要求员工假装跟他购买豪宅,并取得银行提供7到8成的房贷现金,员工搬进豪宅且由企业主支付每月房贷,而企业主透过假贸易将这些套现的资金偷渡海外,一旦企业主不再支付抵押贷款,银行会收回房屋、员工则又回到原来居住地,但套现的资金早已飘洋过海到了你所不知道的地方。

  这类用房子套现的套路在2015年到2016年愈演愈烈,以至于危及到了国家的经济稳定。有关部门于是用了最大力气,玩命限购,玩命堵漏。据统计,2015年,上海和深圳是中国房价涨幅领先的两个城市,上海涨幅为18.2%,深圳涨幅为惊人的47.5%。深圳一个小区住房的市值高达140亿,超过很多国内企业的总价值。

高房价已成经济癌症 做“化疗”为时已晚

  之所以这些地方的房产估值会这么高,其实就是因为企业希望将其套现,再将人民币换成美元流通到国际上。银行和评估单位联手炒高房价,各自分一杯羹,同时帮助企业套现更多,将更多的资本送出境外。一家这么搞不要紧,问题是大家都这么搞,造成那一年的外汇储备急跌。

  2015年末中国外汇储备余额3.3万亿美元,较上年末减少5127亿美元之巨。并且,2015年的中国房屋均价其实是下跌的,跌幅超过5%。这就是属于套现太狠,以至于惊动了国家。于是才决定猛限购汇,猛限购房。假如不加以限制,开个残酷的玩笑,外汇储备分分钟变成零。实际上,真正做空中国的,恰恰是中国人自己。

  三,房地产癌症已到晚期,投资不再是一个选项

  海外的房价、香港地区的房价这几年猛涨,与国内这种房地产高位套现的操作手段有直接联系。中国人手里的资本,不管是换成美元还是英镑,其海外归宿依然是不动产。没别的原因,因为这些资本的思维方式是中国式思维,换了个马甲也一样。

  假如说,一个地区的经济像是人体,那么组成这个躯体的零件则是其中的各个细胞。每一类细胞都遵循其特定的定位和功能,如此,整个身体才会健康协调。

  但是,不动产这一种资产类别,在过去十几年的中国经济中,不太像是一种健康细胞,而更像是癌细胞或者恶性肿瘤。从最开始的一星半点的体积,随后不断膨胀变大,不断恶化,吸收了躯体其他部分的养分。尤其是北上深的房地产,是癌变细胞中最为严重的部分。

  如今,不动产的限购限卖、限贷款、货币回笼等等措施,本质上是到了“化疗”的治疗阶段。基本上,见过癌症病人的都知道,到了化疗阶段的大概就是九死一生了。并且化疗本身对于身体的健康组织有极大损害,就算治疗后大难不死,最后也只剩半条命。

  看看现在中国有多少人、多少企业是跟着“房地产政策”受罪的。有钱不敢投,投资收不回,不敢贷款再生产,有钱出不去……其实这些都是“好细胞”,但为了配合“化疗”,最后都得跟着癌细胞一块死。

  如今,房产的癌细胞正在扩散转移,其具体表现就是:地产商涌进三线搞开发,在许多鸟不生蛋的地方拿地建房,忽悠投资客购买。

  仅以今年前4个月计算,排名前十位的房地产企业拿地总价达3460亿元,基本也是布局二、三线城市。都到这个节骨眼了,地产商依然在重复过去的那种土地开发套路。这节奏已经快要走到穷途末路了。再往下,房企该开发哪里呢?五线、六线、七线城市?

  在这些地图上都不容易找到的穷地方,根本就不会有企业来给你接盘,这也意味着支撑房价的大额资本并不存在,完全是靠散户的钱在支撑。换言之,在许多中小城市,房价一直在裸奔。缺少了国资和企业的护盘接盘,那么情况或许比当年次贷危机爆发时的美国更糟糕。

  中国在不远的将来,必然会爆发一场房地产的次贷危机,这场危机多半是从小城市而起并逐渐蔓延,甚至可以说,一二线大城市并不会直接成为这危机的一部分。但是金融地产市场的连锁机制会传导危机的影响,这场次贷危机将会影响到每一个人。其最终结果,将会是造成地产金融的崩盘,进而形成中国地区间经济上的彻底割裂。

  去年,笔者就告诉过大家,内地的房产应该及时套现。今年初笔者再写过文章,指出内地的房地产能卖就卖。当然,如果是自住,你想怎么着都行。但房地产已不是普通中国人投资的选项,无论是现在还是短期的未来。

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关键词阅读:高房价 房价指数 投资性房产

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