美元加息能刺破中国楼市泡沫?

1评论 2017-06-19 08:06:10 来源:天天说钱 涨停板,就要这样抓

  美元加息,会不会刺破中国楼市的泡沫?这个问题,是当前投资者关注的一大焦点问题。

  要回答这个问题,我们不妨回顾一下历史。看看在过去30多年里,美元加息周期的时候,中国楼市发生过什么。

  自1980年以来,到本次加息之前,美元有过5次比较明显的加息周期,它们分别是:

  第一轮加息:1983年3月至1984年8月,基准利率从8.5%上调至11.5%。

  第二轮加息:1988年3月至1989年5月,基准利率从6.5%上调至9.8125%。

  第三轮加息:1994年2月至1995年2月,基准利率从3%升至6%。

  第四轮加息:1999年6月至2000年5月。为了防止经济过热和通货膨胀,1999年6月美联储开启新一轮加息周期,通过6次升息使联邦基金利率累计提高175个基点。2000年科技股泡沫破灭后,美联储停止加息,并于次年年初开始连续大幅降息。

  第五轮加息:2004年6月至2006年6月。2003年下半年美国经济强劲复苏,拉升通胀预期。2004年6月30日,美联储启动新一轮加息周期。通过连续17次加息,联邦基金目标利率从1%上调至5.25%。

  前两轮加息的时候,中国只在个别城市出现了商品房。那时候没有“楼市”的概念,也无从考察美元加息对楼市的影响。

  第三轮加息的时候,正值中国遭遇严重的通胀,中国是在1993年5月启动的加息,早于美国。而且当时中国加息力度非常猛,一次就可以提高2个多百分点的利率,力度相当于目前的8到9次加息。

  1993年到1995年,中国出现了房地产泡沫的破裂,其中海南、惠州、北海等城市非常惨烈。在上海,商品房价也接近于腰斩。不过说实话,当时并没有形成真正的楼市,按揭政策也没有出台,有能力买商品房的是极少数先富阶层。正因为土地财政对地方政府无足轻重,所以调控起来下手非常重。

  那一轮暴跌的确跟第三轮美元加息出现了重叠,但的确跟美元加息无关,而是跟92年南巡之后引发的建设热潮、和由此产生的大通胀的治理整顿有关。

  不过从国家统计局后来公布的90年代商品房平均价格来看,1992年、1993年、1994年的全国均价却是平稳向上,看不出来“楼市泡沫破裂”的迹象。

  国家统计局公布的平均房价出现第一次下跌,是在1999年,那一年全国商品房平均价格是2053元,上一年是2063元。而1999年,恰逢第四轮美元加息。

  这一轮美元加息非常短,只维持了一年时间,加息6次,提高了利率175个基点。中国的房价下跌真的跟美元加息有关吗?

  完全没有关系。事实上,当时中国正处于1996年到2002年的降息周期中。由于1992年到1993年的大通胀,中国央行曾大幅加息。1996年以后,开始降息。1997年前后,亚洲爆发金融风暴,中国经历了一段时间的通缩。为了应对通过,央行不断降息。这期间,美国一度加息。

  所以,1999年房价的下跌,主要跟亚洲金融风暴输入的通缩有关,跟美元加息无关。

  第五轮美元加息维持2年,加息17次,利率从1%提升到了5.25%,可以说是一次典型的加息周期。

  这轮美元加息启动之后,中国央行在2004年加息一次,2006年加息两次,2007年加息6次。也就是说,中国在美元加息周期里,跟随着加息了3次,但真正发力加息是在2007年,那时候美元加息已经结束了。

  2004年、2005年和2006年,虽然中国央行跟随美元加息,但那三年却是中国楼市第一轮真正的全国大牛市,官方的数据是三年分别上涨了18.7%、12.6%和6.7%。可见,即便是中国央行跟随美联储加息,也不一定带来房地产熊市,至少在2004年到2007年,中国楼市是大牛市。

  第二次全国性的楼市下跌出现在2008年,当然这是全球金融风暴爆发引发的,而且此前中国刚刚在2007年加息了6次。后来的事情大家都知道了,2008年下半年央行5次降息,2009年出台四万亿,当年全国房价暴涨了24%。

  从上面的历史回顾,我们可以发现以下几个规律:

  1、随着中国经济总量越来越大,美元的加息、降息周期对中国影响越来越大,中国央行越来越需要顺应美联储的货币政策。事实上,日元、欧元也是这样。也就是说,美联储加息降息对中国楼市的影响,正在慢慢变大。

  2、人民币汇率的高估、低估,是重要的因素。在人民币汇率低估时期,美元加息很难对中国楼市构成利空,因为低估会招来热钱套利,对冲加息的影响。反之,如果人民币高估,再遇到美元加息,则加息可能会对楼市产生更大的影响,目前就是这样。

  3、中国城镇化率,也是重要因素。在城镇化率偏低,城镇化如火如荼的时候,由于有国内真实的需求,美元加息很难抑制中国楼市。如果城镇化率达到70%或者以上,则美元加息的影响就会变大。

  4、相比之下,全球金融危机对中国房价的影响,远远超过美元加息、降息。两次年度性的房价下跌,都跟金融风暴有关,而跟美元加息无关。但随后都引发了国内政策的博弈,房价反而大涨。

  结论:

  这一轮美元加息,对中国来说是史无前例的。首先,中国经济对外依存度达到了历史高点;其次,人民币存在贬值压力,而不是升值压力;第三,中国的杠杆率达到了历史高点。在这种情况下,中国自己的确存在紧缩的需求,或者说跟随美元紧缩的需求。

  但另一方面,由于经济没有实现转型,紧缩太厉害又无法忍受。所以,央行跟随美联储的加息动作,很难持续下去。美元和人民币很快就需要拉开距离,或者阶段性分手。美元加息对中国楼市的抑制作用,将在达到一定压力的时候,就很难继续发挥作用。

  美元加息刺破中国的楼市泡沫,至少在这一轮加息中是不可能的选项,那对于中国来说接近于自戕,而中国政府仍然具有强大的掌控能力。但中国楼市理应在美元加息期间(2017年到2020年)保持稳定,继续大涨是不明智的,可能引发金融风险。如果爆发金融风险,则需要用人民币贬值来买单,但这样会引发中美贸易战,引发更大的不确定性。

关键词阅读:楼市泡沫 美元 加息周期

责任编辑:汪丽 RF12967
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