张宏伟:楼市限售背后的“大真相”

1评论 2017-06-14 10:31:06 来源:金融界网站 作者:张宏伟 “真雄安”即将诞生(名单)

如果大家对于“限售”政策理解仅仅局限于上述两点,那么就有些狭隘了。因为“限售”的背后还有更多考量……

  本文作者为同策咨询研究部总监 张宏伟

  5月20日,长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策,上述三个城市住建部门出台的政策将从5月20日发布当天或5月21日凌晨零点开始执行。三个城市的限售新政均强调了对住宅市场的调控力度。

  从限售政策发展轨迹来看,自今年3月份厦门开启楼市限制交易的先例后,有不少城市陆续加入这一限售队伍。比如,北京(企业产证满3年)、承德、青岛、保定白沟、保定徐水、济南、西安、杭州、福建闽侯、福建长乐、福州、杭州、南京、启东、无锡、嘉兴、扬州、常州、芜湖、成都、长沙、广州、珠海、惠州、东莞、海南、白沙、张家口、郑州、开封、南宁、南通等,截止6月1日为止,全国累计已经至少32个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后,“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

  从各城市楼市“限售”内容来看,以3月30日广州出台新政规定,居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

  再比如3月24日,在住房限购政策基础上,厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易;5月20日,长沙“限售”政策提出,在限购区域内购买的商品住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

  而最为严厉的限售则来自保定和珠海的地块限售条件。以保定为例,2017年5月份,保定分两批次挂牌30宗土地,其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是,2017-30号土地备受业内关注。在该地块“出让须知”中看到,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

  “限售”政策作为一个新的楼市调控政策,虽然只是普普通通的“限售”两个字,但意义非凡,那么应该怎么理解?“限售”能够发挥哪些作用?我们先看两个大家最常见的问题:

  1、厦门等32个城市楼市“限售”政策政策后,其他城市尤其是上海、苏州、北京(住宅)等还没有出台限售的城市会不会效仿?

  笔者认为,会,如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况,那么,“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策,发挥抑制投资投机的作用,为楼市降温,北京、上海、苏州等这些核心城市也不例外。

  2、为什么楼市“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”?

  笔者认为,有两个目的,一是将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为,起到抑制投资投机的作用,使当前的楼市降温;二是,为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记等等。

  但是,如果大家对于“限售”政策理解仅仅局限于上述两点,那么就有些狭隘了。因为“限售”的背后还有更多考量,下面笔者尽可能用最简单的语言分析分享给大家。

  从楼市“限售”政策核心来看,在于对于房产买卖时间的限定,上面虽然分析了“限售”对于时间上的界定的解释,但是,还不够深入。那么,为什么楼市“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。

  从调控政策来看,从去年10月份计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下,市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年,在下行调整周期内,面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行,间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。

  从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场:

  第一类,“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市,不顾一切投资买房,氛围就像大妈买黄金炒股,甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问,这个阶段的楼市已经疯狂至极,“散户”是高位入市。而当2017年年中市场调整期来临之时,也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右,少部分24个月,今年年年中刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子),届时去年上半年以来加杠杆入市的“散户”开始面临资产贬值的压力,下半年之后势必会出现抛售资产的状况。

  第二类,运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期,私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题,届时,它们可能舍卒保车,抛售一部分前期投资的房产,缓解企业运营压力。

  第三类,特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民,他们为了获得更好的教育环境、居住条件等,在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。尽管当前外汇管制仍然较为严格,但是这个大趋势并不会改变。

  而对于银行来讲,当今年下半年及明年楼市进入调整期时,房价必然面临着下降,对于银行来讲,由于2016年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今年下半年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,收什么?答:个人按揭贷款。

  那么,在个人按揭贷款方面怎么收?同策咨询研究部总监张宏伟认为,个人按揭贷款收紧的传统做法就是强化审批措施、提高首付和利率、控制房贷总量等等措施,但这并不能防止“加杠杆”投资投机客的买卖“抛盘”行为。如今,楼市“限售”政策出台,“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”,在楼市下行周期它的作用在于:

  锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让它交易,不让它出现贬值,防止由于房价下降而带来的银行的系统性金融风险,这样银行这端因为“限售”暂时处于安全地位;另外一方面,美国进入加息通道后,国内资本外流明显,尽管近期有了一些限制性措施,但是仍然避免不了资金通过各类渠道外出。楼市“限售”政策出台后,这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。

  同时,上述“加杠杆”投资投机客来讲,即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题,房产成为真正意义“不动产”。待楼市长效调控机制相关措施,比如不动产登记、房地产税立法等在未来2-3年(限售期限基本匹配)完成之际,对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策也会来临,届时,如果谁还继续在楼市兴风作浪投资投机,那么配套的税收措施就会来临!

  说到这里,大家应该明白当前“限售”等楼市调控政策的作用了。希望对大家有所帮助。

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