房地产融资渠道遭围堵 房企未来靠什么输血?

1评论 2017-06-08 08:38:54 来源:苏宁财富资讯 作者:苏宁金融研究院 这一指标帮你把握七月趋势

从107家上市房企看,在2016-2017年定增的企业一共有26家,根据新规“上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的,本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月”,这26家企业在2017年定增渠道将受到一定限制。

  作者:赵卿 苏宁金融研究院高级研究员

  房地产企业融资渠道受阻,最近又成了热议话题,银行、信托、债券等渠道纷纷收紧,加之房地产政策趋严,销售渠道也并不顺利。面对不断高企的债务,如何玩转资金链成了不少房企的头等大事。

  企债务规模快速扩张

  据Wind统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和8200亿元。显而易见,2015-2016年这两年有息债务规模增加的金额超过了此前五年的新增有息债务,债务规模扩张非常快。

  同时,负债率也不断攀升,并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看,整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%(参见图1)

房地产融资渠道遭围堵 房企未来靠什么输血?

  净负债率是扣除货币资金后的有息债务与净资产的比例,更能反映出房地产企业的债务压力。净负债率过高,说明房企的净资产对有息债务的保障力度弱,在107家上市房企中,净负债率超过100%的企业共有46家,最高的企业甚至超过了500%。同时,通过比较发现,国资房地产公司的净负债率明显高于非国企——2017年3月末,国资房地产公司的净负债率的中位数为109.27%,而非国企的净负债率中位数仅有34.91%。一方面,国资房地产公司在规模扩张上整体风格更为激进;另一方面,也反映出国资房地产公司在外部融资上具有明显优势,资金来源更有保障。

  此外,对于房地产而言,除了有息债务以外,另一块重要的负债即为预收账款,占到房地产企业总负债的30%左右。虽然有很多房地产企业在计算资产负债率时,考虑到预收账款为预售房地产收到的资金,无需偿还,所以在计算资产负债率时,会刻意将其去除,以压低资产负债率。但从实际情况考虑,一般房企在取得预售许可证时,仅要求“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”即可,所以后续仍需持续投入资金,融资压力不减。

  从目前房地产开发的资金来源看,国内贷款(银行+非银)占到15%左右,自筹资金占比在35%左右,其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)占比在50%左右。就此,从比例上看,国内贷款和自筹资金二者之和与其他资金的比例在1:1左右,对应预收账款,房地产企业需要通过内外部筹措相应规模的资金,潜在融资压力不容小觑。

  房企融资渠道遭遇严控

  从目前房地产企业的融资渠道看,主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。各类金融机构对房地产企业融资是“既爱又怕”——鉴于房企融资利率高,有利可图,很多金融机构会想尽办法给房企输血,但房地产行业风险不断积累,资金链断裂、房价下跌或政策风险,都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看,对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势(参见表1)

房地产融资渠道遭围堵 房企未来靠什么输血?

  从房地产开发贷款看,自2015年一季度以来,增速持续下降,从26.05%降至2017年一季度末的7.02%(参见图2),特别是拿地贷款的发放受到的限制较多。

房地产融资渠道遭围堵 房企未来靠什么输血?

  从房地产信托发行规模看,近年增速也呈下滑趋势,自2012年以来,多个年份出现负增长(参见图3),这与信托投向房地产行业的监管加强有关。

房地产融资渠道遭围堵 房企未来靠什么输血?

  从107家上市房企看,在2016-2017年定增的企业一共有26家,根据新规“上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的,本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月”,这26家企业在2017年定增渠道将受到一定限制。

  房企如何度过“资金荒”?

  一方面,加速去化,提升公司资产组合中的现金比率。目前各城市面临的需求状况差异较大,部分城市如深圳、宁波、昆明等城市5月楼市成交量并未放缓,地产公司可在这些城市快速去化。按照规律,一旦楼市产生观望情绪,即使楼盘降价也不会刺激销售,因此,在观望情绪产生以前,实现快速销售是最佳策略。

  另一方面,合作开发,降低风险和成本。目前关于楼市的走向分歧较大,虽然政策调控严厉,但一二线城市可售库存还在低位。在这种环境下,如果开发商对未来市场走势看的不是很清晰,那么最好不要储备太多高价地,同时可以通过合作开发模式来降低企业风险,比如在拿地阶段,通过与土地出让方共同成立项目公司的方式、或股权收购的方式间接获得土地使用权,减少购买土地的资金支出;在资金获取方式上,可以通过设立房地产投资基金等方式,借助外部资本实力,实现房企本身的轻资产化运作。

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