房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

1评论 2017-06-07 09:15:04 来源:苏宁财富资讯 作者:苏宁金融研究院 这只股身材相貌都一级棒!

当前,在持续不断的调控措施影响下,全国房地产销售额增速快速回落。然而,全国房地产开发投资却逆势持续上涨,超出了大多数分析人士的预期。让人不禁要问:房地产开发投资逆势上涨的动因是什么?增长的动力与前景能否保持?

  作者:黄志龙 苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任

  当前,在持续不断的调控措施影响下,全国房地产销售额增速快速回落。然而,全国房地产开发投资却逆势持续上涨,超出了大多数分析人士的预期。让人不禁要问:房地产开发投资逆势上涨的动因是什么?增长的动力与前景能否保持?

  房地产投资与房地产销售的趋势背离

  首先,来看一下房地产开发投资加速增长和(港股00001)房地产销售增速快速回落的背离现象。

  自2016年10月新一轮房地产调控以来,全国商品房销售额增速连续7个月回落,至今年4月已回落至20.1%,增速为去年9月的一半。在此期间,房地产开发投资增速却连续5个月不断攀高,至今年4月已上升至9.3%,成为稳定固定资产投资的核心动力

  投资与销售背离现象,在房地产周期波动的历史中也曾出现过。历史上,房地产开发投资增速回落一般会滞后于销售额增速回落大约6-12个月(参见下图)。当前的房地产投资与销售的背离趋势仍符合这一历史规律。

房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

  然而,当前房地产开发投资增速的回升,并不能从房屋新开工面积和施工面积的增长中找到数据支持。

  今年1-4月,全国房屋施工面积和新开工面积同比增速都没有增长。其中,占主导地位的住房施工面积增速仅为3.1%,与 3 月持平,较2016年全年收窄了0.1个百分点。与此同时,房屋新开工面积上涨 11.1%,大幅低于上年同期增幅,较3月也回落了0.5个百分点(参见下图)。在这样的背景下,房地产开发投资却逆势增长,增长的动力来自于哪里?值得进一步分析和探讨。

房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

  房地产投资持续回升的动力来自哪里?

  一方面来自建材价格的大幅攀升。根据国家统计局口径,房地产开发投资可细分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置、土地购置费和其他费用。2016年,全国房地产开发投资总额为10.26万亿元,其中建筑工程投资6.68万亿元,占比高达65%,土地购置费为1.88万亿元,占比18.3%(参见下图)。值得一提的是,在许多一、二线城市,土地购置费占房地产开发投资的比重在50%以上。

房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

  从房地产开发投资的主体——建筑工程的投资增长动力看,2016年四季度以来,建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口有走阔之势,建筑工程投资增速高于房屋施工面积增速的幅度越来越大,这说明建筑工程投资的增长动力可能主要来自于建材价格的上涨。事实上,二者增速裂口走阔的起点(2016年9月),正是全国螺纹钢价格大幅攀升的启动阶段,至今年3月初,螺纹钢价格上涨了大约50%以上,建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口也达到了4.8个百分点。换言之,本轮建筑工程投资增长,主要的动力可能来自于建材价格的大幅攀升,而并非房屋施工面积的增长。

房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

  另一方面来自房企土地购置费的快速增长。从房地产投资的第二大构成——土地购置费来看,2010-2016年,土地购置费占房地产开发投资的比重长期在15%-20%。今年1-4月,房地产开发投资中,土地购置费的比重由上年同期15.6%上升至17.3%,土地购置费累计增速也上升到21.2%,大幅高于房地产投资的增速,其中4月当月土地购置费环比3月增加额为393.8亿元,占总投资增加额的比重高达53%。由此可见,若扣除土地购置费投资,建安等其他投资增速是下滑的,如建筑工程投资增速为7.2%,较3月回落了0.7个百分点,换句话说,房企土地购置费的快速增长,贡献了总投资增量的主体部分。

房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

  土地购置费的不断攀升,从近几个月来土地市场的火爆和溢价的大幅攀升也能得到佐证。首先,看土地的挂牌均价,今年5月全国100大中城市土地挂牌均价同比上涨了111%,其中一、二、三线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%,均处于历史高位水平。其次,从实际成交土地溢价率看,5月份100大中城市平均土地溢价率为45.1%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别高达13.73%、50.51%和58.57%。特别是三线城市,土地挂牌均价同比涨幅连续两个月在100%以上,土地成交溢价率连续三个月接近60%的历史罕见高水平。可见,三线城市的土地市场仍在持续火热当中,并成为房地产开发投资逆势上涨的主因。

房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

  土地成交市场“价升量跌”值得关注

  土地市场溢价率的大幅攀升,并不能完全说明房地产开发企业对房地产市场前景一致看好。

  当前的土地市场有一趋势值得重点关注,随着土地成交溢价率大幅攀升,全国土地供应量和成交量的差距迅速扩张。5月,全国100大中城市住宅类供应土地325宗,连续4个月上升,地方政府供地热情高涨,但5月份实际成交土地数量为205宗,连续三个月回落,5月份未成交住宅类土地数量达到120宗。然而,从近年来数据看,虽然土地供地数与实际成交数的差距有变化,但二者的波动趋势大体保持一致(参见下图)

房地产开发投资逆势上涨的动力何在?

  可以预计,经过一年多的去库存,房地产企业虽然有增加土地储备的需求和意愿,但对于高溢价土地极为敏感,一旦土地溢价率大幅攀升,土地实际成交数量就快速回落,房企在三线城市高价拿地的热情也并不如预期的那么高。这说明房企对房地产市场的中短期前景持谨慎态度——当前一二线城市房价在强力房地产调控作用下已经出现回落苗头,三四线城市房地产市场火爆行情见顶回落的概率也将大增。

责任编辑:Robot RF13015
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