孙骁骥:穷得只剩房的中产即将遭受财富洗牌

1评论 2017-06-07 08:49:17 来源:金融界网站 作者:孙骁骥 “真雄安”即将诞生(名单)

当这个经济的麻将牌局完成洗牌后,楼市的价格又会迎来一轮波动,依靠房产而活的中产,其财富格局也将在遭受一场大变动。在此之前,未雨绸缪,把手中的劣币换成有升值预期的良币,是中产避免自己的财富被釜底抽薪的方法。

  本文作者为学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  在中国,有两个规律颠覆着人的常识。一个叫房子是用来炒的不是用来住的,第二个叫做股票是用来住的不是用来炒的。

  股市的减持新规,监管堵漏,让董监高管的资金在A股“住”了下来。想跑,没以前那么容易。与此同时,楼市的股票化趋势还在加速。一二线楼市限交易,地方楼市去库存,这就是中国楼市版本的“债转股”,用三四线楼市的“股”来置换库存背后银行的高债务风险,从而解救了银行和一部分开发商。

  但是,现在购房者买到手里的房子,居住价值已经越来越小,房子基本就等于一张用水泥钢筋做的票据。未来是亏是赚,还是未知之数。

  一,家家都有房?这竟然是真的!

  散户妄想通过自己的力量把房价做高,这个难度比散户共同做高股价更加不靠谱。房价和股价,二者的某些规律已经合流。特别是分析楼市的时候,我们不仅要看城市、地段这些基本面,更要看整体资金量和交易量价比等等因素。

  这已经很类似于过去的股市分析。全民都买房,彻底让楼市变得股市化,这都是自己作出来的事情,怪不得别人。

  既然是股市化的楼市,本质上这就是一个不同楼盘之间的置换问题。老百姓(行情603883,诊股)真正想问的问题不是现在该不该买房,而是该如何置换自己手中的房产。有一个研究报告说,中国家庭住房自有率高达93.5%,意思就是说平均三到五口人的家庭,共同拥有至少一套房的产权,这样的情况在中国人当中占比已经高达九成多。

  这数据,说实话,我真信。但这并不说明中国人人有房住真幸福。家家有房的格局,恰恰才是房市股市化的前提,也是中国中产阶层焦虑的根源。

  譬如在一个小县城,一家子有一套以上的房产,这其实不难。在这些地方的购房成本也就区区几十万,一大家子凑这点钱,还是比较容易的。况且不少人购房还是早在十年前,那个时候,小城市的房价,更为便宜。

  我们举一个普通的地级市——南通为例,在08年奥运会期间,南通房价平均仅仅为5043元,当时上海房价为14000元左右。而到今年5月,南通二手房屋均价为13411元,10年时间上涨了约1.7倍多。然而,这期间上海的平均房价,已经从08年的不足一万五上涨到现在的均价54908元,上涨了2.9倍。

  这说明啥问题呢?这说明在一线城市的周围,小城市房价的上涨赶不上大城市。小城市涨了1.7倍,一线城市就给你涨2.9倍,两者差距越拉越大。一个小城市的业主,假如想通过置换自己在小城市拥有的住房,来换取一套大城市同等面积的住房,这是从理论到实际都是无法成立的事情。

  人们高喊买不起房,本质上是换不起房的意思。谁家里没有一两套房子呢?问题是这些房子能值几个钱。

  二,房地产是中产们最好的货币

  但是,在小城市住的人能不能安于现状,不往大城市跑,不进行房地产的置换呢?似乎不太可能。我们用数据来说明。根据某财经媒体的统计,中国城市间的人口迁徙呈现着大城市迁入人口不断增多,小城市人口不断外流的状态,并且,一线城市对于其周边地区的人口吸附能力,非常强大,犹如黑洞一般,吸干了周边城市的青壮劳动力。

  据最新的统计:上海、北京等地的人口净流入分别达到981万和822万人,深圳也达到782万人口净流入。此外,东莞和天津的人口流入也分别达到630万和520万。单算这些城市的净流入人口,其实已几乎相当于一个中小城市的总人口了。

  以全国来看,有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上,人口流集中于一线和重点二线城市,从“沙漠”向“绿洲”挤压。这些外来人口会想尽办法在当地购房,从外地人变成本地人。为达此目的,他们就必然要卖掉自己在原户籍所在地的多套房产,以便凑足现金购房。

  这个事实说明两个趋势。首先,人口流失的小城市缺乏购房的实际刚需,因此其楼市的底部支撑力量是非常弱的;第二,由于小城市的人渴望迁入一线城市并且置产,那么抛售小城市房产势必会成为趋势。

  并且,由于城市间房价涨幅的巨大差距,使得小城市的置业者不得不以量换价,抛售多套房产,来置换大城市中的一套房产。这意味着越是小的地方,二手楼市待售的现房越多,交易周期就会更长,价格也将长期保持低迷。

  你也许会问,为何这些迁入大城市的人不直接用现金在一线城市买房,而要先抛售自己在家乡的房产呢?这是因为,中国大部分人的资产配置比例失衡,不动产比例过高。

  据某学术机构统计,中国家庭的资产构成中,超过80%以上为固定资产(主要为房地产)。这无疑是一种高风险的资配结构,它直接造成了一个问题,就是普通人持有的纸币量严重不足,特别是当你想要使用大笔资金的时候,你最可依赖的货币其实不是纸币,而是不动产。如果你发现自己属于这种情况,那么你就是今天所谓的“穷得只剩房的中产”。手里最具有购买力的货币,其实不是纸币,而是持有的房地产。

  现在,你应该知道为何小城市的人进入大城市生活越来越困难了。这其实就是房产货币化的结果。不同城市之间,由于经济发展速率不同,以及人口流向的不同,造成了各地房产的价值增幅不同。一线城市的房地产增值最快,二线三线增值较慢,四线以下不但不增值,反而可能贬值。房产作为一种“货币”,在不同城市之间的币值变化,造成了各地区人们财富的差距。

  三,城市的金融资本量决定着房价

  这种地区间的经济差距,在未来还将会持续增大。中国各地区有产阶层的财富总量,将随之经历一场大洗牌。这场财富的洗牌,其根本的原因在于中国的城市格局,会在未来日益分化。城市的差序格局,将直接反映在房地产价格上。而居民持有实际总房价的高低,直接决定着一个家庭的消费能力和财富总量。换个说法,也就是所谓的社会阶层。

  哪些城市的资金量充足,可以说哪些城市的房价打底的基础就越厚实。笼统而言,我们知道广义货币量由存贷款创造。如果我们来看中国各城市的金融机构存贷款量,就可以清晰的看到不同城市的资金池大小。这些资金池,便是支持该地区房价的最重要因素。

  通过数据,我们不难发现传统的一线城市是中国资金量最充足、资金池最大的城市,也就是说,北上深的楼市“弹药库”最足。

  数据显示,北京市辖区的年末金融机构存贷款余额在2015年,已达到122284亿元,据预测在2017和2018年将上涨到156401亿元和175222亿元。同样的数据,上海在2015年达到103760亿元,而在2018年也将预计上涨到153131亿元。

  深圳的存贷款余额数据比较值得注意,在2015年,金融机构存贷款余额仅为57778亿元,而到2018年,预计会上涨到101344亿元,涨幅接近一倍,是三个主要一线城市里最高的。

  从中也可得知,目前意在打造国际金融中心的深圳,其资金池成长的速度,在一线城市中是最快的。未来深圳楼市往上的反弹力度,或许也是一线城市中最高的。

  而如果从金融机构数量分布来看,一线城市也拥有全国数量最多的金融机构。仅仅以北京金融街(行情000402,诊股)来看,此地集中各类金融机构1700余家,资产规模高达81万亿元,占全国金融机构资产规模比重超过40%。又如另一个金融中心上海,2年前的数据,在沪的金融机构数量已经超过2100家,集中分布于城市的CBD地带。深圳的天量资金也是集中于以前海为主的CBD地带,金融资产超过12万亿。

  相反,我们把目光聚焦于北京周围的一些小城市,例如廊坊,其金融机构存贷款余额2016年仅为5655亿元,仅相当于临近的首都资金量的零头不到。这也就说明,像是廊坊这种严重缺钱的地区,房价之所以涨得那么高,根本不是城市本身发展的原因,而完全是由于北京楼市的溢出效应。

  换言之,廊坊是北京高房价和楼市调控政策的产物。这种类型的就是目前典型的高房价泡沫城市。把这个规律推广到另几个大城市群,只要一线城市的调控政策有变,最先受影响的就是这些大城市周边的地方。

  四,换房是中产避免被财富洗牌的方法

  观察不同城市资金总量的变化,会发现也存在着和人口净流向类似的趋势。那就是资金量大的城市,增量和增幅比例都很大,资金量原本小的城市,其增量和增幅比都较小。也就是说,虽然全国各个城市的房价和资金总量都在上升,但由于升幅比例差别很大,造成未来实际房价会越拉越远。

  我们不妨这样来思考以下几个要素的关系:如果房屋是货币,那么金融机构的资金量,就相当于货币发行储备金。房价这种货币的实际价值,就取决于这种货币的储备金是否充足,成色是否上佳。也就是说,通过资金总量和人口流向两大指标,我们可以从长线判断未来房价这种货币的“汇率”。

  储备金越充足,金融资本雄厚的城市,房屋这种“货币”的升值空间就大。具体而言:一线城市以及其相关联的周边城市,房产显然会是一种良币,在重点城市当中,金融机构分布集中的区域,则又是为高房价筑起了一道护城河。而那些金融资本和人力资本流失(或者说增幅缓慢)的中小城市,其房产在未来将会沦为一种劣币。

  各个城市具体的数据,限于篇幅,本文不一一列出,大家可以自己通过一些数据库和研究单位出的报告来各取所需。哪些地方的房产必须抛售,哪些地方值得购入,全都蕴含于以上几种数据要素当中。

  目前,中国大城市的楼市急冻,同时在小城市大举去库存。这个举措,相当于是在一场麻将牌局的中段洗牌、砌牌。此时,各个城市都在暗自较劲,暗中布局。诸多决定财富流向的因素中,净流入人口和资金总量是最大的两个筹码。

  当这个经济的麻将牌局完成洗牌后,楼市的价格又会迎来一轮波动,依靠房产而活的中产,其财富格局也将在遭受一场大变动。在此之前,未雨绸缪,把手中的劣币换成有升值预期的良币,是中产避免自己的财富被釜底抽薪的方法。

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