马光远:你为什么相信房价跌了20%的假消息

1评论 2017-06-06 08:45:11 来源:功夫财经 作者:马光远 这只股身材相貌都一级棒!

  本文作者为著名经济学家 马光远

  始于2015年,并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号,房地产的天确实变了。但是,现在就相信房价已经下跌了20%,那你真的应该交智商税。

  政府垄断土地供应,开发商垄断房价的真实信息,整个房地产市场成了一个信息的“铁幕”,民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。

  在基本数据不公开的情况下,我们只会看到:土地永远是不够的,房子永远是短缺的,房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的,就是永远不公开的数据。

  昨天在我个人的公号文章中,我对最近媒体热炒的“北京房价下跌20%”的信息进行了剖析,认为这是一个假消息。以北京为代表的热点城市房地产的真实情况是:经过严厉的调控,房地产市场正式进入观望期:卖家不愿意降价出售,买家不愿意在目前价格下出手,买卖双方的博弈地位转换,房地产市场进入到了买方市场。假以时日,价格的松动和下调是趋势。至此,我们可以肯定地说,这一轮始于2015年,并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号,房地产的天确实变了。但是,现在就相信房价已经下跌了20%,那你真的应该交智商税。

  问题的关键是,一个假消息,为什么媒体热炒?除了媒体的情操和专业水准外——降价的消息容易吸引眼球,房地产市场从来都充斥着假消息则是问题的关键。人们热衷于传播假消息,使市场上的真消息令人根本无从得知,或者被地方政府和开发商垄断。这是中国房地产市场最大的短板之一,可惜很少有人意识到这个问题的重要性。中国的房地产市场到处都是问题,无论是市场管理、市场交易、土地制度还是房价统计数据,一系列基本制度方面都存在严重残缺,但在整个房地产市场,最大的乱象却是信息的混乱和不透明。无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面,都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。

  首先,每年的供地信息不透明。

  政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划,要么残缺,要么根本不公布,要么公布了不执行。在土地一级市场完全被政府垄断的情况下,供地信息的透明对于房价未来的预期极其重要,但长期以来,在土地供应信息层面,进步极为有限。大多数城市公布的只是一个大数,具体的供应计划如何,土地存量有多少,囤地的情况有多严重,除了研究机构的估算之外,政府从来不公开,造成了土地越来越少的假象。

  第二,房子的供应信息不透明。

  开发商在取得某一特定区域的开发权后,事实上就成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者。利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍,导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”,开发商有绝对的话语权和定价权。一些被热炒的日光盘是不是真的,每个楼盘的销售进度如何,其实购房者根本没有任何途径知道。

  第三,房价统计指标混乱,统计数据大量失真。

  1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下,学术、科研机构的数据来源有限,而一些机构自己编的指数不仅权威性不强,反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。在房价统计失真的情况下,官方公布的一些房价统计数据不仅和现实背离,反而出现了很多的笑话。2009年,在全国房价暴涨的情况下,官方的统计结论居然是只涨了1.5%。而官方一直公布的70个大中城市的房价统计数据,因其不断失真而失去了统计的价值和意义。在这里我强调一点,70个大中城市房价统计数据,其实就是个笑话。

  在政府垄断了土地供应,开发商垄断了房价真实信息的情况下,整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”,民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。比如,1998年房改以来,中国统计部门从来没有进行住房的基本普查。目前中国究竟有多少存量房,各个城市供需缺口究竟有多大,拥有两套以上住房的人的比例究竟有多少,这些问题事实上非常简单。因为房屋本身作为不动产,各地的房管局都有详细的统计数据,但就是这么一个非常简单的问题,却成了中国房地产领域最大的信息之谜。

  2012年,北京市公安局曾在社会治安管理的层面对北京住户进行过全面清查,曾有380万套空置房之说。但信息一公布,立即被有关部门否认,但真正的数据又是什么,却又不公开。笔者今年的政协提案,就是要求北京市住建委公布北京的住房存量数据,以及呼吁相关部门搞一次住房普查。根据目前提案的反馈和交办结果,情况仍然不理想,因为北京很多房子,北京住建部门根本没有权力去了解这些信息。

  在基本数据不公开的情况下,我们只会看到:土地永远是不够的,房子永远是短缺的,房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的,就是永远不公开的数据。一切都是猜测,一切都是人为的炒作,目的则只有一个:维持中国的高房价,维持土地财政的现状。2012年,按照国务院的要求,全国40个重点城市的个人住房信息系统,应于2012年6月30日前实现与住建部联网。现在,我们又在搞不动产统一登记,但这些数据最终能够公开到多大的程度,仍然是一个未知数。

  我们看到,在进行史上最为吓人的调控的同时,各界纷纷建言建立长效机制。但在主流的讨论中,大家似乎都忽略了信息的重要性。笔者在此提醒各位,如果没有一个基本的信息公开体系和制度,没有基础性的数据,任何调控都是一句空话,任何长效机制不过是空中楼阁而已。在此再次呼吁:加快建立房价统计指标、住房存量、住房交易等基础数据和数据公开制度的假设,并通过立法确保数据的公开和透明。同时,利用不动产统一登记的契机,对中国住房情况进行一次全面的普查,这是中国房地产市场健康的基础和前提。否则,我们只能随着各种假消息恐慌和焦虑。

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关键词阅读:马光远 房价 下跌 20% 假消息

责任编辑:徐秀 RF12298
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