江瀚:特色小镇密集上马 会不会成为新的鬼城?

1评论 2017-06-01 08:27:13 来源:江瀚视野观察 作者:江瀚 新零售还能炒多久

在房地产市场逐渐归于平静的时候,开发商开始将目光集中于特色小镇上面,各大开发商甚至集中上马特色小镇项目,特色小镇一时炙手可热,但是在这个热潮背后又有多少风险和隐患呢?今天就让我们一起去看看,中国特色小镇的发展之路。

  本文作者为苏宁金融研究院特约研究员 江瀚

  随着各地房地产调控的逐渐加码,房地产向居住属性的回归变得越来越明显,城市的房地产开发终将回归沉寂,当房地产大潮退去之后,各大房地产开发商都开始陷入了一种窘境,传统的房地产开发模式变得难以为继,但是新的模式又没有产生,在这样的关键环节,大量的房地产企业都在寻找未来的发展可能。这个时候,一个国家的政策引发了房地产企业的广泛关注。

  去年7月份,国家发改委、住建部、财政部联合发布的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中明确,到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的新城镇。在规划刚刚出台的时候,城市住房市场一片大好,房地产企业还没能意识到政策的价值,然而随着房地产市场的逐渐收紧,大量的房地产企业开始意识到规划的价值,特色小镇一时间炙手可热。

  今天我们就来聊一聊,房地产的特殊领域,特色小镇以及其背后潜藏的风险。

  一、如日中天的特色小镇

  在新政规划推出之后,各级房地产企业迅速找到了其中的商机,根据澎湃新闻的不完全统计,包括碧桂园港股02007)(港股02007)、华夏幸福(行情600340,诊股)、绿城、绿地、融创、华侨城、雅居乐、阳光城(行情000671,诊股)等企业在特色小镇方面均有新的动作。截至2017年5月,碧桂园已经成功布局了5个科技小镇,绿地控股(行情600606,诊股)已经把特色小镇列入自己的2017年发展战略,将选择有大城市购买力溢出效应为支撑的一二线重点城市远郊,启动特色小镇大盘项目。华侨城也计划构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇,时代地产港股01233)(港股01233)则宣布5年内投资9000亿布局30个“未来小镇”项目。

  可以说,各家房地产企业是你方唱罢我登场,八仙过海各显神通,让原先从热点城市撤离的房地产资金与项目有了新的投资方向。诚然,从促进经济发展的角度来说,发展特色小镇是实现城乡一体化,实现农村城镇化发展的重要举措,如果做得好肯定能够利国利民。

  瀚哥仔细研究了特色小镇的发展思路,认为其发展的脉络有着两种很显著的发展趋势,一种趋势是承接欧美各国城市郊区城镇化的发展方向,随着欧美各国中心城市的快速发展,中心城市的房地产价格也存在着快速上涨的态势,导致了大批的城市居民开始选择离开市中心向着城市的郊区前进,于是在城市周围形成了大量的郊区城市居民点,并在此基础上发展成为特色小镇。另一种则是文化旅游的盛行,在中国的广大农村曾经存在着大量具有文化特色的小镇,众所周知的有周庄、木渎、南浔、朱家角、古北口等等,这些古镇借助其地方特色成为了不少地方的一张旅游名片,如果能够将这样的小镇发掘出来,不仅仅是形成了新的发展方式,更是对传统文化的继承与传扬。

  从这两个发展的思路来说,特色小镇的发展无疑是一种极为有利的发展方向,前者能够有效地缓解中心城市的人口压力,等于是形成了中心城市卫星城,能够用不高的价格让更多的居民可以拥有不错的居住环境,后一种则是对于文化遗产的挖掘与继承,更是对于旅游资源的集中化利用。但是,另一方面,房地产企业如此大搞快上,这种做法却让人不得不引发忧虑。是不是只要房地产的资金到位了,房地产的项目到位,房地产的土地到位了就一定能够实现特色小镇的发展呢?

  二、特色小镇发展热潮背后的房地产隐忧

  瀚哥认为,现在各家房地产企业快速上马特色小镇项目,其实是一种房地产企业资产荒和发展方向不明的情况下的一种较为盲目的投资行为,这种行为所存在的风险隐患依然较大。对于中国的房地产企业来说,一些大型房地产公司完全有能力也有实力在两到三年之内将某个小镇建设成为符合规划要求的,高大上的特色小镇物理空间,不说别的光是高楼林立或者古色保存都是很容易做到的。但是,筑巢引凤,巢穴并不难筑,但是凤凰该怎么引,如何能够把小镇建起了,把人吸引来,并把人留下来都是摆在房地产企业面前的大难题。

  房地产企业必须要面临的难题主要可以归纳为以下几个方面:

  一是千镇一面同质化问题如何解决。不知道大家有没有这样的感觉,无论是大名鼎鼎的乌镇、周庄,或者木渎、南浔,亦或上海市内的朱家角与七宝古镇,其风格具有着非常大的相似性,很多人感觉是去过一个之后再去其他的新鲜感就消退的非常厉害,甚至有人觉得是去过一个之后,再去其他的就没有什么意义了。而与小镇相连的产业,比如说旅游纪念品,旅游餐饮,旅游住宿都是极度相似化的,有可能你在上海的小镇和云南的小镇买到的都是同样的东西。姑且不论房地产开发企业现在开发的小镇如何,光是现在现有的名镇都难以做到如何打造自身的差异化竞争优势,而房地产开发商要做到更是难上加难。

  二特色小镇如何能够带动产业发展。房地产企业所做的特色小镇有着如下的四种类型,分别是产业新城、文旅小镇、现代农业小镇以及科技服务型小镇,对于大多数开发商而言小镇的房地产开发建设方案都很明确,但是小镇的产业发展方案却都普遍比较模糊,如何能够将小镇建设与小镇发展联系到一起,甚至通过小镇建设带动小镇产业发展成为了摆在开发商面前的巨大问题,如何避免小镇成为纯粹的房地产化开发项目,实在值得警惕。

  三是特色小镇如何能够持续盈利。大家都觉得乌镇、周庄这些已有的小镇都是日进斗金的盈利大户,特色小镇想要盈利应该不难。但是,理想很丰满,现实却往往非常骨干,中国有传统历史文化积淀的小镇可谓成千上万,近些年来做过完整开发的也不少,但是真正实现盈利的只有很少的一部分,大部分小镇的发展都处于亏损的状态,特色小镇是建设容易盈利难,基本上从产业的发展角度来说,一个优质的小镇项目如果要实现持续性盈利可能没有十年之功都是不太可能的事情。如果不能实现小镇的持续性盈利,房地产企业今天的蜂拥而上,未来可能会陆续退出,最终的结果是小镇当地的居民受损。

  瀚哥认为,一个城镇的形成是一个长期经济发展和文化积淀的过程,绝不是一家企业通过大上快干就能够轻易解决的事情,如果不能合理的规划并认真研究形成小镇建设的商业模式,现在纷纷上马的小镇项目就有可能成为新的房地产鬼城,如何能够规避风险,真正实现盈利正在考验着房地产的企业们。

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