孙骁骥:房企债台高筑 现在买房等于替别人还债

1评论 2017-06-01 08:21:52 来源:金融界网站 作者:孙骁骥 这一指标帮你把握七月趋势

我们常听到,“老乡别走”的呼声在股市回响,现如今这声音又来到楼市。不过,老乡经过这么多年折腾下来,已经没钱或者不想玩了。等老乡们都摸清套路的那天,楼市就只剩投机者自己和自己玩,这场楼市的泡沫游戏,便到了无以为继的时候。

  本文作者为学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  房企进入了高负债时代,房奴进入了高焦虑时代。用这句话形容现在中国的楼市,再合适不过。

  房奴们的焦虑在于,在不断限购限贷的今天,老百姓(行情603883,诊股)购房的难度实际上并没有因此大幅降低。是的,楼市如今是被打压了,但请问现在你买房是变得更容易还是更困难了?

  表面上看,全国平均的房价收入比从去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房价略有下降,但是与此同时,购房贷款利率的大幅上调。中、农、工、建、交等主要银行都在近一个月内提高了北上深的房贷利率,一线城市普遍将利率折扣由9折上调至9.5折,二线城市优惠利率9.5折占比上升,部分银行已上调至基准利率。

  房价表面上略有下降,而一旦加上贷款利率提高的因素,便会明显的加重按揭人的负担,让没钱的人更买不起房。而且购房成本越到后面会越高,今天不买,以后怕是更买不起。但如果现在买了,假如将来房价回落,自己就很可能会变成负资产。房奴的选择困难由此产生。

  购房者在犹豫,房产市场的交易活跃度也在转冷。根据CREIS数据显示,2017年4月主要城市房地产成交面积同比下降21.75%,随着利率和限购政策不断收紧,成交量的下跌还将持续。相应的,不少城市的房屋库存出现上升,例如蚌埠库存增加了14.8%,宁波库存环比上升11.4%。

  楼市交易活跃度的普遍下降,说明强大的限购政策已经让习惯了投资房产的老百姓不敢买房,也买不起房了。这是购房者焦虑的根源。但就在成交量下跌的同时,房企的焦虑感也越来越强,甚至超过了购房者的焦虑程度。

  据媒体统计,中国城市的房价已经在2017年全面陷入了停滞,预计全年的房价将出现一位数下跌,规模较大的开发商销售额下降将在10%左右。这不是一个好的信号。对房企来说,卖房的价格减低,卖房的速度减慢,在商业上都会产生致命的后果。

  实际上,如果无法按照既定价格在短期内卖掉足够数量的房屋,就意味着房企手里没有足够的现金流。房企手中现金不足,后果很严重,因为这些现金都是要还给银行的。如果房企们普遍都在某一时间内还不起欠债,那就标志着系统性金融危机的到来。

  那么,中国的房企究竟负了多少债,给购房者挖了多大的坑呢?一言以蔽之,负债挖的坑又深又大,难以填满。

  中国的房企多年以来都是这个套路:看面子都是土豪,看里子全是负债。负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题,但是近两年,房企这种“表里不一”的趋势愈发加剧,增高的负债也逐渐引发了担忧。据媒体的披露,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

  具体来说,例如中国恒大(港股03333)在去年的借款就达到5350亿,净负债率119%,又比如绿地在去年的净债权益比一度接近300%。而目前全国上市房企的平均负债率,也已经高达96%。对比一下2010年的数据,当年房企平均的负债率只有74.5%。可以说,这些年的房企向银行借钱是越来越多,产生的风险越来越大。

  借这么多钱的原因,是因为要搞扩张。像是恒大这类龙头房企,目前依然在拼命的搞新项目开发,尽管去年他们已经手握2.29亿平方米的优质土地储备,但今年恒大依然在南昌、无锡、杭州等二三线城市补充项目。其他的大房企如绿城、碧桂园(港股02007)、中海、华润等等也都在补库存。例如中海在今年1到4月的土地储备金额就同比增加了710%。众所周知,补仓越多,欠债就越多。

  楼市政策在去库存,房企却在补库存,一边挖坑,一边填土。最后被玩死的,是广大的购房者以及整个地产行业。

  欠债多了,总有还不上的一天。实际上,房企的债务出现违约以及各种相关问题,在近几年已见诸新闻。前几年,河北邯郸房产业就发生过债务危机,H股上市的佳兆集团也出现过贷款违约。当然,比起过去,我们更关心现在。今天发生债务违约事件的几率有多大呢?根据今年初香港投资研究集团对媒体的说法“中国负债较为严重的开发商正处在刀锋边缘”。

  处在“刀锋边缘”的房企,对于购房者来说将意味着什么?

  我们知道,在房地产开发的贷款环节,主要是以土地和在建工程作为抵押担保的贷款。这些贷款的还款来源,很重要的一部分就是来自于开发项目未来产生的现金流,另外也包括土地和在建工程本身的价值。

  换句话说,当开发商贷款开发完土地之后,在还款期限内尽快尽多的高价卖出房子,是获得现金来源的重要手段,这一笔资金,无论对于房企自身还是房企的债权人银行而言,都非常的重要。

  这意味着,当你拿着现金到售楼处买下房产时,其实你在帮房企还债,同时也在帮助银行收回贷款,减小了系统性风险爆发的可能。这也就可以解释为什么现在开发商在三四线的新楼盘要人为制造很多促销噱头。像是对外宣传说什么房屋供不应求、摇号购房、捂盘涨价等等戏码。他们不希望看到房价出现下跌,或是销售量低迷,这都可能使得房企无法及时偿还贷款,造成银行方面极大的债务风险。

  因此,千万别着了他们的道。你必需清楚的意识到:在购房以前,你并不欠任何人的钱;而房企在卖出房子以前,一屁股都是欠债。卖房的其实远比买房的心慌啊,你急什么呢。

  心慌的地产商于是进入了三四线城市搞开发。以今年4月某机构的调查数据为例,据统计,一线城市的商品房销售面积同比减少41.3%,二线城市减少37.8%,而在调查取样的三四线城市,商品房销售面积不但没下降,反而是同比上升21.8%。

  疯狂的三四线地产开发,背后其实也是和房企的债务有关。

  目前,房地产开发贷款的抵押率一般在70%以下,也就是说,只要地价和在建工程价格下跌不超过30%,即便是在开发商暂时无法用现金还款的情况下,银行也能通过处置抵押物来收回资金。所以,房企必须要保证房价和地价不跌,而且土地还得持续卖,持续开发。用新开发的项目作为抵押品,来担保之前的欠债。在这种玩法之下,房企就必然是无度开发,疯狂拿地,以债养债,以地养债。

  此一趋势目前还无法主动停止下来。毕竟,现在地方政府债务也很严重,要靠出让土地来还钱,因此并不会停止与地产商的合作。

  据中国指数研究院的数据,今年4月大陆三百个城市的土地出让金同比增加35%,环比增加8%,其中重点50个城市出让土地金额达到7600亿元,上涨53%……地方政府依然在卖地,房企在圈地。这和我们过去熟悉的地产经济没有本质的不同,而且势头还更猛了。

  现在知道国际信用评级机构为啥下调中国的评级了吗?目前的企业债、地方政府债连成一片,体量巨大,而还债的一部分任务,就肩负在了楼市的购房者和股市的散户身上。这个债务的偿还基础,显然并不是那么牢靠。你说,这揪心的情况能不引发国际投资者的担忧吗。

  实际上,在穆迪下调中国信用评级之前。另一个评级机构惠誉(Fitch)早先已警告过:中国企业债的风险已经非常高,某些企业对海外发行的债券最后根本不可能兑现。在这些垃圾级的公司中,有相当一部分是房地产开发商。看来,国际投资者早已摸清房企的底细了,只是内地的不少购房者,还在盲目的相信房企的宣传。

  按照某外媒的说法,目前的中国经济,出现了一种“借债上瘾”的症状,这在房地产领域表现得尤其突出。疯狂借债的背后,是持续的土地开发。土地财政、地产经济的套路还延续。基本套路不变的情况下,房子仍然不是用来住的,而是用来还债的。你付钱,他还债,这样的活雷锋房奴们难道还想继续当吗?

  中国的楼市,从头至尾就是一场庞氏骗局。房企交出了第一棒,然后棒子不断的往下专递……之所以到现在这场骗局还没有破灭,那是因为接盘的人实在太多,从企业到个人,房价的接力棒一直在不停的传啊传,根本停不下来。最后大家都被绕了进去,成为这场骗局的利益共同体。

  我们常听到,“老乡别走”的呼声在股市回响,现如今这声音又来到楼市。不过,老乡经过这么多年折腾下来,已经没钱或者不想玩了。等老乡们都摸清套路的那天,楼市就只剩投机者自己和自己玩,这场楼市的泡沫游戏,便到了无以为继的时候。

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